导读：CHFS建议，中国住房存量已经过剩，空置率高。因此，在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。
6月10日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（简称CHFS）在北京发布《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》（以下称“报告”）。报告发布了中国家庭住房拥有、城镇家庭住房需求、家庭自有住房空置率、住房市场未来趋势等相关数据。
特别是中国统计局在2010年称，“以目前关于房地产统计方面的制度还不能计算”的空置率，在报告中也有涉及。报告称：2013年中国家庭自有住房空置率达22.4%。
刚需下降 购买力不足
中国家庭金融调查（CHFS）表示，此次调查于2009年启动，历经2011年以及2013年两轮大调查，数据涵盖29个省份，262个县，1048个社区。
CHFS于6月10日公布的数据显示，中国截至2014年3月，城镇地区住房拥有率为89.2%，城镇家庭拥有多套房比例为21.0%。
CHFS将刚性住房需求定义为：包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。其调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求，约为5400万套住房。与2011年相比，无房家庭需求以及人房分离需求比例皆下降，分家需求略有上升，总体呈下降趋势，下降了3.6个百分点。
此外，CHFS定义“现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年；同时，户主年龄不大于60岁”，为中国城镇家庭潜在的改善型住房需求，数据结果为13.1%。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，通过不同口径估算，中国家庭对住房的购买力皆不足。
根据家庭金融资产是否达到新房30%的首付款，或换房家庭已有住房资产是否足以支付2012年本省新房均值来估算可实现住房需求，城镇地区可实现的住房总需求为7.0%，是潜在住房需求的18.6% 。
其次，根据6倍房价收入比，可实现的住房总需求为10.1%，是潜在住房需求的26.8%。
最后，根据还贷能力来估算家庭可实现的住房需求。按照人民银行房屋贷款基准利率6.55%以及最高还款年限30年，采取等额本息法计算家庭每月还款负担。如果家庭每月的还款额占收入比例小于40%，则认为该家庭具有购房能力。据此计算，城镇地区可实现住房需求为14.7%，是潜在住房需求的39.0%。
空置大于需求 无需建新房
总体估算，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套。
同时，中国城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。
“由此可知，即使不计算‘十二五’期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足住房需求”，报告显示。
此外，CHFS定义新增住房需求包括：城镇化需求、新增成年人住房需求、新增拆迁家庭住房需求以及新增改善型住房需求。
根据CHFS的调查，农村户籍人口中，年轻人口、高学历人口大部分已经进城。结合人口年龄特征、受教育程度等，估算未来5年的年均城镇率为0.84%，年新增农民工家庭336万。
新增成年人口按年龄位于13-17岁城镇人口及每人需要0.5套住房计算，年新增成年人住房需求317万套。
而过去五年拆迁家庭总数1100万，按照10%增长速度，因拆迁而年均新增住房需求242万套。综合以上分析，未来五年年均新增住房需求总计995万套。
年新增住房供给包括商品住宅供给，老年家庭住房供给以及保障性住房供给。商品住宅年均供给按照国家统计局过去五年商品住宅新开工面积取均值计算。老年家庭住房供给根据人口普查平均寿命结合老年家庭住房状况估算。保障性住房供给按照“十二五”规划，3600万套保障性年均计算。因此，年均住房总供给为2504万套。
照此计算，40%的年均住房供给即可满足年新增住房需求。
首套房比例下降 经适房空置23.3%
截至2013年8月，首次购房占购房家庭比例为47.7%。在中国家庭金融调查2014年最新季度调查中，2013年8月至2014年第一季度间购房的家庭中，首次购房家庭比例已显著降低至19.7%。表示，刚性需求家庭购房意愿及购房能力已非常有限。住房价格主要由多套房投资需求驱动。
此外，CHFS定义了何为“城镇地区无人居住的家庭自有住房”，包括两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房（简称为“人房分离”）；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房（简称为“多套房空置”）。
甘犁称，此定义与美国对住房空置的调查相同，不包括新建但未出售的住房，其他国家的定义会包含此类。
2000年至今，美国的空置率介于1%-3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。相比较之下，中国城镇地区自有住房空置率明显偏高，而且迅速上升。
2011年中国家庭自有住房空置率为0.6%，2013年上升至22.4%（约为4898万套。其中，空置的多套房约为3783万套）。空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产的11.8%，造成大量资源闲置。
并且，空置率问题并非国内局部城市问题，CHFS调查数据显示，全国一线、二线、三线城市皆呈现空置率较高的现象，数据相差不大。其中，三线城市住房空置率情况最严重，二线城市和一线城市依次位居其后，分别为23.2%、21.2%与21.8%。
值得注意的是，社会保障性质的经济适用房存在严重的资源浪费和“错配”现象，未能充分发挥其应有的住房保障作用。
经济适用房空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。调查还指出，收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，而收入最低的25%家庭的这一比例仅为17.1%。
房价下行已定 楼市寒冬将至
从金融资本来看，“空置住房不仅具有较高的信贷可得性，其贷款规模也远高于非空置住房”，甘犁表示，信贷可得性是指实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的银行住房贷款余额，降低金融市场效率。
甘犁称，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本。目前，空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。
另一方面，从住房负债（包括银行贷款负债和民间借款负债）来看，数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。
“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充道。
CHFS调查家庭空置住房的原因为收入、适龄未婚男性、投资风险偏好三大重要因素。数据显示，收入最高的10%家庭中，39.7%拥有空置住房；有适龄未婚男性的家庭中，28.0%拥有空置住房；投资风险偏好强的家庭中，34.7%拥有空置住房。
并且，房价租金与住房空置率呈正相关状态。房价租金比每提高10个百分点，住房空置率将增加0.6个百分点。
在CHFS的报告发布会上，甘犁表示，中国家庭自有住房拥有率已经很高，而且还在迅速上升。并且中国住房刚性需求以及改善型住房需求乏力，现有住房存量完全可以满足住房需求，而现有住房供给的40.0%即可满足年新增住房需求。由此可见。房价下行趋势已定，中国住房市场迎来拐点，寒冬即将到来。
开征房地产税 激活空置住房
CHFS建议，中国住房存量已经过剩，空置率高。因此，在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。
短期而言，可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益，同时有利于劳动力的流动。长期来看，通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。
中国的住房市场主要由投资需求驱动。因此，正确引导价格预期，是住房市场调控的另一方面。应该通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势，理性决策。
现有的保障房同时存在“错配”及高空置现象。因此，应该减少或停止新建保障房。通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴，既能解决这部分家庭的住房问题，也能活跃租房市场，有效利用闲置的社会资源。
本文刊载于《凤凰周刊》
记者／徐佳
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