原题为《“中国学生”与温哥华豪宅》
温哥华海景地段贝尔蒙大道4833号，有一座当地小有名气的宅邸。该豪宅占地1.7英亩、使用面积14600平方英尺，共有5间睡房和8间浴室，原属CANACCORD投资公司创始人彼得·布朗（Peter Brown），拥有“Point Grey”的别名。
5月中旬，加拿大《卑诗省报》和《温哥华太阳报》刊出一篇震惊太平洋两岸的文章，称一名登记资料显示为“学生”的华裔——Tian Yu Zhou（以下音译为周天宇）斥资3110万加元（约合1.57亿元人民币）购买了上述豪宅，刹那间吸引了无数眼球和口水。
随着喧嚣渐趋平静，越来越多持续关注者发现，事情并非那么简单。
多数大陆媒体将这幢宅邸称之为“大温第一豪宅”甚至“加拿大最贵私人物业”，实在有些夸张。
5月20日，加拿大房地产搜索门户网“Point2 Homes”发布“加拿大最贵物业”排名，共列出全加最贵的12幢私人物业及其估值，其中10幢位于大温哥华所属的不列颠哥伦比亚省（简称卑诗省，另两幢分别在阿尔伯特省卡尔加里和安大略省多伦多）。前三名“最贵物业”分别是温哥华13838 Cypress Street（估值4499.9万加元）、西温哥华4351 Erwin Drive（估值4280万加元），及温哥华3490 Pine Crescent（估值3890万加元）。
尽管“Point Grey”创出成交“天价”，但在具有官方性质的估值上却要滞后很多——在一份发送给美国房地产中间人的资料中，其估值为1990万美元，按照现在的币值可折合为2600多万加元。因此，“Point2 Homes”接受咨询时表示，“Point Grey”的加元估价还进不了TOP12榜单，“虽然只差一点点”。
据其描述，加拿大排名第一的豪宅占地面积近5万平方英尺，拥有17间卧室、23间浴室、6间厨房以及娱乐厅、酒窖，甚至还装了电梯。不仅如此，这幢豪宅曾属卑诗省一名前副省长，还被评为A级文化遗产。
对北美房地产体系而言，估值的作用一是被市政府用于评估和确定每年的物业税费，二是用作房地产买卖的参考，通常情况下最终的成交价会在估值上下浮动，而“Point Grey”显然是个例外：倘按照“Point2 Homes”的排名坐标，其估值略高于2500万加元，而3110万加元的实际成交价溢价有600多万加元，溢价比高达24%——也必然引来非议。
更值得关注的是，这种高溢价成交的现象，在温哥华近期类似（指买方“疑似华裔”且购买高档物业）交易中屡见不鲜。“今年早些时候，可以查到溢价130%的这类交易，”对此，一位自己投资炒房的理财顾问称，“简直是疯了！”
围绕此次“最牛中国学生购豪宅”风波，许多争议者都热衷于引用2015年谭秉荣建筑师事务所城市规划师、UBC大学兼职教授甄瑞谦（Andy Yan）的一份调查，渲染“中国因素”在大温房地产泡沫中的“关键性因素”。
事实上，这份调查报告被炒作多次，其中并非没有问题——如事例范围仅限于UBC大学附近某社区，取样过窄；仅根据登记购房者姓名推断其为“中国人”，无法证明他们是外籍或加拿大籍，是移民或土生华裔，以及是否拥有加拿大永久居住权；同一份调查报告显示绝大多数购房者系在加拿大贷款购房，而非如许多讨论、渲染者所想象的“来自境外热钱”，等等。但仍有许多值得参考之处，如调查表明，“许多家庭妇女、低收入者、学生购买了温哥华豪宅”，且其中不少为华裔新移民和留学生，这就和此次“Point Grey”交易所显示的“怪相”吻合，且有不少旁证证实。
如加拿大《环球邮报》记者凯西·汤姆林森（Kathy Tomlinson）在进行独立调查后指出，卑诗省近期出现许多这种令人匪夷所思的房地产交易，出面挂业主名的是学生、家庭主妇，“但真正业主却另有其人，有些是学生父母，有些看上去毫不相关”。
另一个奇怪的地方，则是反常的“持股比”——这幢用于私人居住的物业，居然是“合资”的。周天宇是“Point Grey”的“大股东”，持股比高达99%，另一位“小股东”登记名为Cuie Feng（以下音译为冯翠），占该物业权益比仅1%。而这位“小股东”的身家可不小：今年早些时候，她被评估拥有2560万加元的总资产。
此笔物业成交经纪人是Cherry Xu，在皇家太平洋地产公司名下登记，资料显示，她并非一个活跃的房地产经纪，个人房地产主业上，自己名下已售、待售物业寥寥无几，很难查到其在各媒体上的广告，网站上也几乎找不到其业务资料。这对于一位本身是华裔、又主做华裔生意的大温房地产经纪而言，同样是“非主流”的——据记者观察，今年大温房地产经纪的广告战几乎达到白热化地步，大多数地产经纪都不惜代价争取在一切有价值平台亮相和“抢占制高点”。事情炒热后，她以“保护隐私”为由拒绝披露任何信息，更将各路中文传媒拒之门外。
“这些华裔学生打破了人们对大温留学生的传统刻板印象，”就此事，《渥太华公民报》记者奥利维耶（Cassidy Olivier）感慨，“加拿大人原本以为，他们是挤在寄宿家庭或群租房内、入不敷出的一帮孩子。”
卑诗省领先教育厅厅长威尔金森（Andrew Wilkinson）称，全加拿大有国际生约33万，其中大温地区11万，最大生源来源国是中国（注：2014年加拿大移民局资料显示，中国留学生总数72000，其次是印度36000、韩国17000、法国13000），占比达25%左右，且小留学生比例越来越高（占比达总数40%）。有学者指出，许多中国籍留学生“家境富裕”，其留在中国的父母等亲属希望借子女在加留学的方便，通过购买高档房地产等手段向境外转移资金以策安全，“一方面是担心中国政策有变，另一方面也是希望为将来移民做准备”。更有一些人谈到“洗黑钱”的手段等。
不过，这些假说都遇到一个严重问题：论据不足。
近期常常被引述的论据是被称作来自“加拿大国家银行”3月所作的“中国投资者2015年在大温投资房产总额高达96亿美元，占比33%”的报告，但事实上，这份报告有着严重缺陷。所谓“加拿大国家银行”并非官方的加拿大央行，而是在加拿大商业银行中仅排名第六的“加拿大国民银行”（National Bank of Canada）。这份报告由美国金融分析师劳德里奇（Peter Routledge）所作，看似“有整有零”的数据是这位分析师根据胡润榜中国富豪海外投资总额“按比例分配”生硬拆算来的，3月公布时就被诸多专业人士指责为“不严肃”。
卑诗省新民主党房地产事务发言人、温哥华西区省议员尹大卫（David Eby）称，此次“最牛学生”事件表明，联邦自由党所控制的卑诗省政府所言“温哥华房地产市场一切尽在掌握中”并不符实，不论支持或反对“大温房地产华人炒作说”的论者，都缺乏大温房地产“热源”的可靠数据、资料。
为何挂名的是一个学生，这点则不难理解。要知道，大温许多高档住宅挂名的业主都是学生、家庭妇女或自雇人士，这是因为上述身份的人固有资产和收入水平低，购买房地产后所适用的所得税、增值税基数也低，可以省不少钱。如果实际业主是“挂名学生”的直系亲属，还可以省掉一笔未来的遗产税。
然而，何以要搞一个只占“股份”1%的富豪“股东”，则更耐人寻味。据报道，该物业购买时从加拿大帝国商业银行（CIBC）贷款990万加元获批，这意味着每两周就要支付银行贷款本息17079.41加元。有业内朋友分析，之所以要挂上这位“小业主”，是为了获得那笔990万加元的巨额房贷——很显然，这样一笔房贷的合资格申请者，只能是“千万富翁”，而非“普通学生”。
近期大温哥华地区房价频频异动，成交量、成交价格走势热到让人看不懂的地步。要知道，温哥华所在的卑诗省是加拿大平均工资最低、平均物价却最高的省区，当地人的住房负担能力十分有限，支持高房价和大成交量的资金和买家，自然只能来自境外。问题是，钱从哪里来？
一些熟悉温哥华房地产行情的业内朋友向《凤凰周刊》透露，大温房地产背后推动资金“水很深”，既有包括中国人在内的海外豪客带进来的游资，也有加拿大当地金融机构违反自己禁令“放水”而增加的泡沫。甚至有人言之凿凿，指出美国EB-5投资移民项目也被某些金融理财机构所利用，将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目，改头换面投资到温哥华房地产中来。这些涌入加拿大房地产市场的资金有几分白、几分黑，就更难以厘清了。
对于“最牛中国学生”，也有业内朋友称，他究竟是真实的业主，还是替人“顶缸”、拿一笔“好处费”的“人头”，也尚未可知。
《凤凰周刊》特约撰稿/ 陶短房（发自温哥华）
本文节选自《“中国学生”与温哥华豪宅》，原文刊载于《凤凰周刊》2016年第17期，总第582期。
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