你的房子正在偷偷变小？

能上新闻的新规并不算多，像3月1日新实施《民用建筑通用规范》登上热搜，更是少见。

有业内人士将其解读为：购房者将为房子的外墙埋单，公摊面积又增加了。

不过，这种观点很可能是误读。

事实上，《民用建筑通用规范》是建造标准，用于房屋施工，与购房者关系不大。《建筑工程建筑面积计算规范》才真正规定公摊，仍然有效，并没被取代。

混淆二者的业内人士不止一个，但这并不能说他们不专业。事实上，各种各样关于公摊的规定，即便专家看了，也会头脑发懵找不到北。

模糊，才是中国式公摊的最大特色。而在可预见的将来，如不取消，公摊面积，很可能会越来越大。

天下苦公摊久矣

公摊这个话题，网上吐槽不绝于耳，几乎每年都要被拿出来讨论。

2018年，青岛李女士全款购入一套110平米的住宅，买房时，销售人员几次为她扎预防针，表示房子是55层超高层建筑，有避难层，有很多电梯，公摊面积占到31%。

〓高层住宅在美国并不常见。由雅马萨奇设计的高层公共住宅Pruitt–Igoe，1950年代建成不久就变为摩天贫民窟，最终被爆破拆除

心理预期被充分拉低的李女士爽快签了合同。然而三年后，收房时刻，她还是破防了。

买房合同上建筑面积110平方米，套内面积75，实际测量下来，能用的只有61平米，全屋近一半面积给了公摊。

而莫名少掉的十多平米，是墙的面积。

明明可以抢钱，但开发商还是给了60平米房子，可以说非常慷慨了。

〓 北京朝阳著名打工人聚居地北京像素，作为高层商住小区，这类房子公摊往往大得离谱

对于今天的购房者来说，公摊无异于买房刺客。

买期房好似举行一场包办婚姻，一切谎言都在揭开新娘盖头时被揭穿。而此时此刻，身为媒婆的房地产销售早就拿上提成永远失联。

好像公摊面积从来都是无良开发商坑害消费者的工具，但事实恰恰相反：

给房子增加公摊，最初是为了实现人人有房住。

公摊面积的发明者，是中国香港大地产商霍英东。

时间是1960年代，与今天我们习以为常的销售方式不同，彼时的香港因为制度问题，土地和楼宇只能单独拥有，买楼都是整栋买，即便后来有了变通做法，也至少要买一层楼。如今香港人把买房说成“买楼”的习惯，便由此而来。

〓 互联网盛传公摊由李嘉诚发明，李超人在这件事上，真的是躺枪了

这种销售方式下，走廊、楼梯等等公共面积都是屋主的，不需要和他人分享，只需要单独所有，自然没有公摊。

但也就此产生问题，绝大多数人买不起房，只能当租户被二房东割韭菜。

随着移民涌入住房紧缺，到霍英东建起九龙第一高楼香槟大厦，决定把房屋继续分割成“户”销售。

〓 《一念无明》剧照

减小单位当然是为了好卖，为自己赚更多的钱，但对工薪阶层来说，这也是除了走上犯罪道路外，买房的唯一方式。

而销售方式改变，就存在走廊卖给谁的问题。

答案是只能由大家均摊，共同共有，所有人都是这块地的主人，都为公共区域付钱。

公摊由此诞生。

公摊，公摊，不断地增长

按照相关规定，公摊由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、过道、管井等设备。二是建筑内的分隔墙与外墙的一半。（小区花园不算公摊）

如果不想细究，可以简单比喻：买房就好像买月饼，连盒子带月饼，都算钱。能吃的部分，才是实际套内使用面积，也就是月饼本身。

〓 图源：真叫卢俊

就像早年间的月饼包装只有牛皮纸，最初的公摊，还没有今天这样夸张。

1970年代的香港，公摊面积平均只占房屋的7%，到了2010年，平均一间屋子已有22%是公摊面积。

中国大陆的房屋也呈逐年上涨趋势，其中一个重要原因，是消防标准不断提高。

你可能会发现，许多新建的房屋，以6层、11层、18层、33层封顶。

这样做，是因为房子修到7层，里面必须加装电梯和楼内消防栓。19层以上，一个单元要两部电梯，34层及以上的超高层建筑，中间还要避难层。

多出的消防管道、电梯、避难层都要计入公摊，成本由业主共同承担。

墙壁和柱子同样会挤占套内使用面积，为了承重，高楼的剪力墙和柱子都比矮层更厚更粗——一栋300米高的楼，单根柱子占地面积可达七平方，高层民宅，也不会低到哪里去。

〓 图中最高建筑就是纽约超高层公寓432 Park Avenue，换到太平洋对岸，这栋细高大楼的公摊恐怕不低于六成

总得来说，房子越新、建筑越高，同等建筑面积下的得房率越低。

但这并非绝对，有时要具体问题具体分析，公摊具体应该算多少，有时连开发商自己都算不清楚。公摊数据不透明，让业主时不时与开发商对簿公堂。

1994年动工的南方某地嘉莲大厦，业主与开发商关于公摊的纠纷持续了二十年，经历300多次诉讼，前后三次测量公摊面积，次次不一样。

公摊的计算，有时真的是玄学。

取消公摊，可行吗？

在某精英论坛提问“取消公摊，会怎样？”下有个回答：

老板，你的这个150一斤的螃蟹怎么绑了这么多粗绳？

不绑绳子的螃蟹，300一斤。

羊毛出在羊身上，很难把房价、物业费和采暖费高昂归结于公摊，但公摊一直是笔很难算清的糊涂账。

有时设计时规划好的业主会所、人防工程会被部分不正规开发商偷偷计入公摊面积，并转租他人，收益自然归属开发商，一份东西，就这样不知不觉被出售两次。

在业主共有电梯上播放的广告，收益多半没有回馈业主。

同时，公摊对二手房中介来说，也是尴尬问题。

〓 有时小区地下室也会被计入公摊。不仅如此，本应作为人防工程的地下室还被改为停车位出售，这种车位有随时被取缔的风险，原则上也不许安装充电桩

公摊面积大的房子，往往并不好卖。二手房中介带客户上门，推开大门，肉眼可见的房子根本没有想象中的尺寸，客户顿时兴致寥寥：

拜托我不管谁发明的公摊，能不能取消一下啊！要不然我单子没办法签啊！

被公摊折磨到咬牙切齿的中介人可能不知道，公摊的发源地香港，十年前就正式废除了公摊模式。新房按照实际面积标价，旧房按照建筑面积和使用面积双重标价。

目前，全世界只有中国大陆有房屋公摊面积制度。

〓 香港“唐楼”

2019年《住宅项目规范》征求意见时一度写到：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。等到规范正式发布，此句又被删除。

随后几年，几位有关人士接连提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

大家恨不得化身千足虫，举一千只手赞同，可惜议题并无下文。

看起来，短时间内，这笔糊涂账，还要一直算下去。

怎样买房，公摊最小？

中国小区，常见一层有一层无的凌乱错层阳台，路人时常对此感到疑惑，就不能让每家都有一个阳台吗？

想要阳台成为免费赠送面积的话，就不能。

赠送是开发商规避土地容积率限制（一块土地上房屋的建筑面积有规划上限）的擦边球，但这对业主，的确是实惠：赠送面积不计入建筑面积，也就不算公摊。

一间屋子，真正属于业主自己的面积，要在建筑面积上做加减法：

业主可得的面积=房本上的建筑面积-公摊面积-套内墙体面积-烟道和管道+赠送面积

根据公式，想要得到更多的实用面积，有且只有一条路：买大户型。

这意味着更高的装修费用，更多的水电费和物业费，以及雇佣一个像我这样时刻想着入住豪宅保姆间的保洁小弟。

过去最常见的赠送面积，是用石膏板糊起来的假飘窗，砸掉后可以当做套内面积用。

现在监管部门要求下假飘窗已经绝迹，如今看房时指着房子里的飘窗，得到的不会是售楼处心照不宣的微笑，而是一脸惊恐的劝阻：大哥，不能砸啊，一锤下去，房子就漏了。

这大概是售楼员为数不多的不绕圈子说话时刻。

〓 可以被砸碎的假飘窗

而开发商为鼓励购房者选购容易漏水的顶楼和采光不好的一楼，也会附赠不计公摊的阁楼与地下室。

但最终一间屋子能获得多少赠送面积，要看政策。

在政策监管相对宽松的地区，如珠三角、闽南和四川，一间房子，可能会附赠数个装上玻璃就会变成室内空间的大阳台，而在监管严格的长三角，这种做法多半行不通。也是因此，这些地方实际得房率下降得更快。

经验上，杭州市面积105平方米的新房，实际使用可能和房龄十年的90平老屋相当。

未来公摊面积达到50%，并非杞人忧天。

〓 香港公屋“彩虹村”

针对产权面积与实际面积货不对板，法律上留出了最后的救济途径：实际面积小于产权面积3%以上，可以要求开发商退房或双倍返还不足部分的房款。

但一场涉及房产的诉讼，从起诉到终审判决被执行，需要数年时间。时间与精力不能被法律救济。

事先避免被坑，总比用二十年时间维权来得轻松容易。

在公摊面积快速上涨的年代，个人经验无可避免地会与时代脱节，买下一套房子到底能获得多少面积，与其相信销售员的介绍，不如相信自己的眼睛，选择购买现房。

但不论通过买大房子摊薄公摊，还是选现房降低风险，都有一个共同前提：

你得有钱。

参考资料

1.《“公摊面积”这个坑，该填上了》.三联生活周刊

2.《公摊究竟是谁发明的？》.石乐天

3.《中华人民共和国消防法》

撰稿丨杨吃草 宋可心(实习生)   编辑丨霍什

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