回顾2022年，销售低迷，房价承压，土拍分化，投资失速，融资不振，违约频发……处在加速下行中的房地产行业迎来大变局，并成为除疫情因素之外，扼住中国经济“咽喉”的另一只“手”。
开年伊始，从中央到地方继续密集出台稳楼市政策。据不完全统计，仅地方层面，1月就出台了地产优化政策50余条。与之对比，往年各地政策普遍在全国“两会”后才逐步发力，后续似乎有更大的政策想象空间。
房地产市场也迎来了弱复苏。国家统计局数据显示，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量，“返乡置业”更是一度成为热点话题。
我们不禁要问：在2023年，房地产能否延续这难得的复苏势头，实现“破局”？
01
官方定调“房地产是国民经济的支柱产业”
一段时期以来，房地产行业本身及其产业链对我国经济的直接贡献率保守估计在20%以上，一旦行业状况持续恶化，将导致整个产业链的生产、投资、消费进一步下降，并进而加大国民经济下行压力。
此外，随着房企拿地积极性减弱，土地购置面积和成交价款持续走低，地方财政收支的短期压力陡增，对于被疫情三年近乎“掏空家底”的地方政府来说无疑是雪上加霜。
再者，由于房地产和建筑行业的就业人口合计占城镇就业人口的6%以上，如果出现项目停工甚至于房企大面积破产的情况，容易引发社会的不稳定因素；对于购房者来说，也影响其合法权益。
虽然经济“去地产化”是中长期趋势，但从近期来说，官方多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”。因此，“稳地产”与“房住不炒”并不相悖，房地产实现“软着陆”很有必要。
今年，我国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，欧美货币紧缩政策短期难以转向，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，“内循环为主”恐仍是发展主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置，房地产是稳增长、扩内需、保民生之关键。
02
供需两端政策仍有边际化空间
基于房地产在稳经济大盘中的重要性，过去一年供需两端政策已密集出台不少。其中，需求端政策除一线城市外强度已经不低，但未触及扭转居民信心与预期的临界点，效果未见明显改善；供给端政策自去年10月份以来推进速度及力度也有明显提升，但需关注后续政策落地情况。
2023年，我们认为破局关键在于扭转预期，特别是高层对于地产更趋宽松的定调、防疫政策优化后的经济复苏情况、以及保交楼实际进展等方面出现更加积极的信号。
从需求端来看，一方面，预计中央层面政策会继续托底，整体政策环境延续宽松态势，恢复居民信心，引导市场预期。此外，还要为正常经济活动创造有利条件，提高居民收入预期，降低预防性储蓄意愿；房贷利率下限等也存在进一步调整空间。
另一方面，预计接下来会有更多二线甚至一线城市调整购房限制性政策。限购放开力度有望继续加大，限售年限进一步降低，重点城市首付比例、首套认定规则、非普宅认定标准等仍有优化空间，特别是大部分城市“认房又认贷”政策在当前背景下继续存在的必要性降低。
从供给端来看，预计将以“保交楼”“稳信用”为核心任务，政策落地需进一步提速。市场性和政策性纾困资金继续落地，预售资金监管尽快步入规范化轨道，优质项目的问题有望率先化解，解决难度较大项目则有赖于需求恢复及并购整合。
房地产政策既要考虑短期，也要着眼长远。预计今年房地产政策边际放松、小规模刺激会继续推进、小步快走，但短期内大规模刺激的可能性较小（特别是一线城市）。如何平衡好地产的短期矛盾与长期矛盾，是今年高层政策制定的难点。
03
销售端量价企稳易、反弹难
销售情况主要看居民购房意愿和能力两个因素。2023年，疫情因素逐步减弱，期房烂尾担忧随着“保交楼”的推进有望逐步缓解，居民收入问题随着经济复苏可能逐步好转，房价预期则在短期内恐无法彻底扭转。基于此，今年需求端整体在二季度可能开始触底反弹，然后逐步趋稳，具体改善幅度还需观察后续政策力度。
商品房销售面积或与上一年度基本持平。中性情形下，在“保交楼”取得实质进展后，居民对新房的观望情绪可在很大程度上得到缓解，去年积压的部分需求有望在今年逐步释放，实际销售面积可能向潜在需求中枢收敛；对于二手房来说，换房退税政策将于今年年底到期，部分改善换房需求可能有所释放。
短期难改房价下跌趋势，核心一二线城市房价韧性最强。总体上看，购房者观望情绪、房企降价促销策略、二手房挂牌量增加等因素，依然制约着房价预期，短期内恐难改变房价下跌趋势。从分能级城市看，一线城市及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨；弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。
改善型需求替代刚需将成为市场主力军。从去年楼市产品成交结构上看，刚需类产品比重呈收缩趋势，改善类产品的成交占比明显提升。经过多年发展，人们的住宅需求实现了“从无到有”到“从有到优”“从优到精”的转变。数据显示，全国层面改善型住房需求占总需求的约5-6成，核心城市占比更高。随着宽松政策逐步向高能级城市扩展，以改善型产品为中坚力量的住房需求有望加快释放。
04
开发投资仍面临较大下行压力
销售状况影响房企投资的能力和信心。房地产投资周期长、投入大，当前环境下，只有销售端出现持续回暖，房企才能有充足的现金流，提振开发投资的能力与信心。因此，投资端的复苏往往要滞后于销售端。根据上文分析，预计今年商品房的销售情况在年中有望企稳，但全年修复力度难言乐观，进而影响房地产投资。
拿地状况决定新开工面积的上限。一方面，去年房企拿地规模明显下降，意味着在土地款分期支付和项目分期开发的模式下，今年的应付土地购置尾款与可开工面积都将面临继续下滑的风险，并对房地产投资形成拖累。
另一方面，今年房企拿地可能仍然偏弱。商品房去化速度偏慢，在需求侧不支持房企拿地快速恢复；而且，虽然国家出台了针对房企融资的利好政策，但前期只有部分未出险或经营稳健的优质民企率先受益，对整体投资的改善相对有限。另外，地方国资拿地占比较高，但往往开发速度较慢，影响施工与投资数据表现。
竣工表现将对房地产开发投资形成一定支撑。从以往情况看，房企融资渠道通畅后，往往先用于补充土储而非加紧竣工。但在当前背景下，“保交楼”是首要任务。因此，融资资金到位后，房企在偿还短期债务后，将优先确保项目交付，今年的竣工面积增速有望由负转正，甚至呈现两位数增长，对开发投资形成一定支撑。
05
房企信用风险有所缓释但分层明显
房企偿债压力仍存但有所缓释。据不完全统计，2023年房企境内债到期金额为3583亿元，共计424只；中资美元债到期金额约580亿美元，共计210只。尽管全年债务偿还压力仍存，但随着融资收紧周期逐步见底，房企债务风险有所缓释。
需注意的是，房企偿债的关键仍在于销售回款或资产处置后的资金回笼，因此还要继续关注房企销售及流动性风险情况。同时，也要关注人民币如果贬值所带来美元债偿还压力加大的因素。
房企信用风险的几个关注点。一是债务集中到期情况，要看到期债务能否与销售及回款等资金量相匹配；二是房企项目质地，要看是否布局在基本面较好的城市及区位，在业态上是否便于快速去化回笼资金，以及项目拿地溢价率、产品力等因素；三是房企再融资能力修复的可持续性，要及时关注融资环境的变化与非银融资债务占比情况。
房企信用分层明显，行业格局将重塑。“信用为王”是房地产行业格局变化的核心线索，效率等因素在现阶段退居其次。由于信用端的优势，国央企在销售、融资等方面表现更佳，民营房企去年一度在土地市场上难觅踪迹，销售情况也十分惨淡。未来几年，民企的市占率很可能从原来的70%左右降至20%以下。但是，部分缺乏核心竞争力、经营效率低下的地方国有房企，可能囿于地方财政状况而救助能力有限，也面临被整合的风险。
06
行业在出清后逐步向新发展模式过渡
房地产“新的发展模式”要求在2021年的中央经济工作会议上首次提出，在2022年政府工作报告、国务院金融委会议、以及《国务院关于金融工作情况的报告》中又反复提及。去年年底的中央经济工作会议又指出，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。此外，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》也强调，“加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式”。
旧的发展模式是什么？长期以来，我国房地产市场需求旺盛，房地产开发以“高负债、高杠杆、高周转”为主要特征，且以大拆大建的增量开发为主。而且，旧模式暴露出的“后遗症”也逐渐凸显，可概括为“三个依赖”：国民经济对房地产过度依赖，地方政府对土地财政过度依赖，房企融资对以银行为代表的间接融资体系过度依赖。显然，这种旧模式已然不可持续。
新的发展模式又是什么？文件中没有详细阐述。通过分析文件相关表述，结合旧的发展模式，我们归纳为以下几个方面：一是“市场归市场，政府归政府”的住房供应模式，即“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；二是“现房销售，合理负债”的房企营运模式，降低房企杠杆和负债，实现轻资产运营业务；三是“常态化更新、多元化供给”的土地供应模式，打破土地供需的时间与空间错配；四是“多元化、多渠道、多层次”的融资模式，改变过去以债权特别是银行信贷为主导的融资模式，有效拓宽融资渠道。
在此基础上，未来，央国企市场份额进一步扩大，但也需承担更多的城市更新改造、保障房建设等民生工程；房企重资产开发规模持续压降，将更多参与轻资产运营业务，如商业运营、代建、物业管理等，获得相对稳定的现金流与利润；完善“人地挂钩”的土地出让政策，加快集体土地入市步伐，形成多元化供地；房企直接融资比重有所提升，REITs融资有望全面铺开，积极盘活存量资产。
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