在经历了去年的全面下行后，今年上半年，由于疫情期间积压需求集中释放等原因，我国房地产市场在一季度短暂出现“小阳春”，楼市迎来良好开局。但是，市场回暖的基础并不牢固，4月份开始地产销售降温明显，“倒春寒”的瑟瑟凉意一直延续至二季度末。市场景气度的再度转冷，也引发了市场的担忧，不少专家就“是否救楼市，如何救”展开激烈讨论。
除此之外，近期房地产市场还呈现出四点重要的边际变化，值得关注。
01
二手房由“卖方市场”向“买方市场”转变
今年上半年，市场对于二手房挂牌量关注度整体较高，其反映了供求矛盾转变、交易堵塞的新情况。
数据显示，6月初，重点13城二手住宅挂牌量为199万套，相较今年年初的159万套增长了25%。而且，观察这些城市的二手房挂牌情况，可以看出都出现了房源激增的现象，说明该问题比较普遍。具体来说，从绝对规模看，重庆、成都、上海的二手房挂牌量规模相对大，至6月初分别为22、20、18万套；从增速来看，上海、武汉、西安的二手房挂牌量增速最快，较年初分别增长82%、72%、40%。
从去化情况看，一季度市场整体热度较高，二手房市场供求关系较好，重点13城去化周期（当月二手房挂牌量/成交量）约10个月；到了二季度，市场情绪相对较差，特别是二手房市场供求矛盾持续尖锐，去化周期提升至15个月。即在当前二手房挂牌量激增的情况下，二手房要想成功出售，交易周期将明显增加。而且，随着二手房出售难度骤然加大，居民容易产生恐慌性抛售和降价的现象，进而对房地产整体市场造成扰动。
分析近期二手房挂牌量激增可能的原因：一是随着年初市场的阶段性复苏，激发了卖方出售房产的意愿；二是改善置换需求快速增长，很多居民通过“卖一买一”或“卖多买一”提高持有房产质量以及资产保值增值能力，促使二手挂牌房源增加；三是随着市场预期转弱，二手房成交周期拉长，房源挂牌量与成交周期形成“负反馈”机制，即成交周期越长，去化速度越慢，导致挂牌房源越多，成交周期进一步拉长；四是由于房价走势承压，部分投资客继续持有房产的意愿降低，存在抛售套现行为。
总的来说，当前二手房市场的供求关系已经出现了重大变化，供大于求的矛盾将持续凸显。从历史情况看，过去二手房总体处于“不愁卖”阶段，因为当时市场需求总体处于上升阶段；而现在，二手房开始步入“愁卖”阶段，意味着二手房市场已经从“卖方市场”开始悄然向“买方市场”转变。后续如何盘活刚需二手盘，同时为改善型置业需求创造更好的环境，将是非常关键的问题。
02
存量房贷利率下调似已迫在眉睫
今年年初，有关部门提出首套住房贷款利率政策动态调整机制，至6月末，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。
此外，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套房、二套房的房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20BP）、4.8%（5年期以上LPR+60BP），已降至历史低位。
总的来看，上半年，个人住房贷款累计发放约3.5万亿元，较去年同期多发5164亿元；新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107BP，房贷利率的调降在一定程度上有利于推动市场的修复。同时，存量房贷利率是否会下调成为近期市场热议话题。
随着房贷利率持续下行，市场理财产品收益率不断走低，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。数据显示，今年上半年个人住房贷款余额相比2022年底呈现负增长态势。
此外，前几年我国居民新增中长期贷款中75%左右的资金是个人住房贷款，10%左右的资金是非住房消费贷款，15%左右的资金是经营贷款。但今年以来，居民中长期贷款增量中大约70%是经营贷款，15%是个人住房贷款，15%是非住房消费贷款。
从实际情况来看，由于部分商业银行信贷政策及审核相对宽松，上半年存在部分居民用经营贷、消费贷置换存量住房贷款，相关资金违规流入房地产市场的情况。
因此，不管是从降低居民利息负担、提振消费能力的角度，还是从依法合规办理贷款业务的角度，存量房贷利率的调整似乎已经迫在眉睫。因此，7月14日，央行货币政策司负责人在相关发布会上称，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
03
史上最大规模房企“退市潮”来袭
今年二季度以来，A股多家上市房企因为股价连续20个交易日低于1元被强制退市；港股也有内地房企因停牌时间超过交易所规定而被强制退市，且目前仍有多家房企处于停牌状态，房企正迎来史上最大规模“退市潮”，引发行业关注。
A股市场现有财务类、市场交易类、规范类、重大违法类等四类强制退市指标。其中，交易类退市条款就包括“面值退市”（连续20个交易日收盘价均低于1元）和“市值退市”（连续20个交易日，每日股票收盘总市值均低于3亿元）。交易类条款一旦触及就退市，没有*ST的风险警示阶段。财务类退市条款主要包括净利润为负且营业收入低于1亿元、上年度审计净资产为负值等指标。财务类条款一旦触及任意一条，就实施*ST风险警示，如连续两年触发就需退市。而这两类也是A股退市房企主要触及的条款所在。
据统计，自2001年以来，共有10家房企退市，其中有4家于去年退市。进入2023年后，退市房企数量和规模将更甚去年。仅上半年，就有两家房企被摘牌退市，另有多家房企已被上交所/深交所决定终止上市或出具“面值退市”风险警告。
此外，港股中除一家房企已被香港联交所取消上市资格外，目前累计还有超过20家房企处于停牌状态，且多数因无法按时披露业绩而停牌。
已退市和有退市风险房企通常会有以下特点：一是依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高；二是融资成本过高，特别是非标产品融资成本远高于业内平均水平；三是现金短债比大幅下降，入不敷出，并最终构成实质性违约。
退市对一家房企最直接的影响就是让企业的融资能力大打折扣，进而加重企业的财务风险。同时，退市也会让企业的市场形象和日常经营进一步恶化，引起恶性连锁反应。此外，退市可能会减少股东和债权人的债务重组可选方案，加大出现清盘的可能性，而清盘会大幅降低甚至抹去股权价值并终止退市房企的业务，购房者可能面临期房无法交付的风险。
目前，一些房企为了避免退市，采取股东增持、并购资产和股票回购等手段“保壳”，有的房企还通过资产并购跨界新业务的方式，试图挽救股价。
在全面注册制下，资本市场有进有出是市场化、常态化情形，应理性看待出险房企退市现象。虽然短期内，房企大量集中退市将降低房地产行业甚至上下游的行业关注度、影响投融资活力以及融资渠道的畅通；但从长远来看，将为其他房企拉响警报，有利于行业加速出清，重塑竞争格局。
04
办公楼市场面临需求结构的深刻调整
办公楼作为商业地产的重要类别，与商业活动密切相关，空置率水平、租金水平以及租赁企业等都是反映经济走势的重要指标。市场机构调查显示，上半年，北上广深等重点城市的写字楼空置率均较去年底有不同程度的上升。
以北京为例，二季度甲级写字楼空置率环比上涨1%达到17.7%，乙级写字楼空置率上涨1.1%达到18.1%，产业园的空置率上涨0.9%达到17.9%，上半年全市场合计净吸纳量达到-25万平米，基本符合宏观经济整体需求不足的现状。
其中，仅中关村板块净吸纳量就达到了-14.2万平米。互联网企业的持续调整以及整合是此轮中关村板块空置率飙升的重要原因，字节跳动、爱奇艺等企业均不同程度地退租了在中关村的写字楼，合计退租面积超过10万平米。同时，大量企业则开始入驻新兴商圈丽泽商务区。二季度，北京全市仅有丽泽和东城商务区商圈净吸纳量保持正增长，其中丽泽板块写字楼市场空置率下降约10%。
空置率上升也同步带动北京写字楼租金下降。二季度，北京写字楼整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元/月/平米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降。其中，望京、中关村板块的租金下滑最为明显，较去年分别下滑14.5%和12.4%。此外，一直租金水平较为坚挺的CBD租金也出现了较大幅度的下跌。
此外，近年来共享办公市场方兴未艾，让职场人士对办公空间也有了更多选择，在一定程度上改变着写字楼市场的竞争态势。这些办公空间分布在城市的各个角落，可以就近租用移动工位、固定工位、专属办公室或者会议室，有位置灵活、租期灵活、配套齐全等优势。共享办公市场有望在租金和相关增值服务中继续挖掘盈利潜力。
总之，当前我国经济增长的主要引擎都在面临深层次的转型和升级，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来办公楼市场的不确定性，市场面临产业调整带来的阵痛。未来，随着市场预期不断好转，企业扩张意愿持续改善，有助于办公空间需求的释放，但短期内依然会不可避免地面临供大于求和企业持续退租的情况。
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