金融｜信托参与保障性租赁住房REITs业务机会如何？

2024年5月17日，中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

同时，随着保租房公募REITS市场规模的不断增加，底层资产规模逐步扩大，市场参与主体持续丰富。

随着房住不炒政策的深入以及国家住房保障体系的逐步构建，信托参与保障性租赁住房业务，既可以帮助更多低收入人群解决住房问题，缓解城市住房压力，促进社会的公平和稳定发展，又符合市场化导向，合理引导金融资源实现优化配置。

本文将从我国住房保障体系的发展过程入手，对我国保障性租赁住房的市场容量与供需关系进行研究，并对保租房公募REITs市场进行复盘。

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保障性租赁住房供需两旺，政策支持力度加大

2020年10月，党的十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议》，指出“扩大保障性租赁住房供给”，首次明确提出“保障性租赁住房”的概念。

2021年，我国开展了住房保障体系顶层设计，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），针对保障性租赁住房提出了力度大、措施实、含金量高的政策，从土地、审批、财政补贴、减税降负、民用水电气价格、金融支持6个方面给予全面支持。可概括如下：

扩大供给与认定政策：保障性租赁住房土地支持政策包括三个显著特点。第一，多渠道增加供给，特别是闲置土地和闲置房屋的盘活利用；第二，土地成本明显降低；第三，保障性租赁住房区位优势明显。

土地支持政策从源头上增加了保障性租赁住房的供给，降低了开发建设、改建等成本，既扩大了租赁住房企业的资产规模，也能实现略有盈利的商业模式。

降低税负、金融支持、资金支持：《意见》提出的6个方面的政策中，土地支持政策直接降低了住房租赁企业建设或改建的成本，有利于扩大保障性租赁住房的供给；执行民用水电气价格政策则减轻了保障性租赁住房保障对象的生活成本，有利于引导市场需求端租住生活方式的形成。这两项政策从供需两端相互呼应，促进了住房租赁市场的发展和繁荣。

2021年，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，将住房租赁企业增值税减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

此外，《意见》明确了针对取得保障性租赁住房认定书的项目，政府应比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，免收城市基础设施配套费。同时，中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以资金补助。

在需求端，保障性租赁住房的驱动力主要来自于三个方面:城镇化率进一步提升、人口结构变化和住房消费观念迭代。

2030年城镇化率将达到70%：根据《国家人口发展规划(2016-2030年)》，随着主要城市聚集人口能力的增强，到2030年我国城镇化率将达到70%。据此推算，2020-2030年间全国将新增1.5亿左右的城镇人口。

人口结构变化：第七次全国人口普查显示，全国平均家庭户规模为2.62人，其中平均城镇家庭户规模2.57人，较2010年时的2.85人明显下降；城镇家庭中一人户占比则上升9.8个百分点至26.2%。

受到人口频繁流动、生活条件改善、婚育观念改变等因素的共同推动，未来5-10年中国的家庭规模可能将进一步缩小，从而成为租赁需求的另一重增长动力。

住房消费观念转变：更高的居住品质要求、生活城际流动性上升、更加独立的消费和婚育观念以及国内大部分一二线城市的高昂房价令国内年轻群体的租房倾向日益增强。自如研究院的调查显示，2021年一线及新一线城市中有51%的租客表示可以接受租房5年以上，18%的租客可以接受租房10年以上。

从供给端看，保障性租赁住房将向人口净流入的大城市倾斜，十四五期间40个重点城市计划建设保障性租赁住房650万套，一线城市保障性租赁住房建设占新增住房供给量的目标均在40%以上。

2024年2月29日，国家统计局发布2023年国民经济和社会发展统计公报，数据显示,2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套(间)，保租房建设已进入快速建设期。

02  

保障性租赁住房公募REITs发展已进入快车道

2021年6月29日，国家发展改革委发布“958号文”，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。同日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了今后我国要构建以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的住房保障体系。

2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，重申要积极盘活保障性租赁住房等重点领域基础设施项目资产，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。

自2021年保障性租赁住房纳入REITs发行范围以来，北京、上海、重庆、河南、江苏、海南等省市陆续出台配套政策，推动保障性租赁住房资产发行公募REITs。

截至目前，已正式上市的保租房REITs达到了五支，并且有多个项目正在积极推进申报，市场关注度较高。

发展保租房公募REITs的意义和作用对于保租房的发展也有着重大意义。

市场意义：公募REITs提供了稳定的资金来源，支持保障性租赁住房项目的建设和运营。通过大规模的资本募集，公募REITs可以降低租赁住房项目的融资成本，进而降低租金水平，提高租房者的可负担性，缓解住房紧缺问题。

经济意义：公募REITs的投资组合通常包含多个不同类型和地理位置的租赁住房项目，投资者通过持有REITs股份间接参与这些项目，从而分散了单一项目的风险。此外，公募REITs作为一种流动性较高的投资工具，可以提高资产的流动性，为投资者提供更多的交易机会和资产配置选择。

建设意义：公募REITs的发展促进了保障性租赁住房市场的健康发展，吸引了更多的资金和投资者参与该领域，推动了租赁住房供应的增加和市场的规范化。同时，通过投资于租赁住房项目，公募REITs也可以促进城市更新和改善，提升城市的整体居住环境和品质，推动城市可持续发展。

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优化资源配置，信托在保租房领域有广阔的发展前景

2024年1月5日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，鼓励为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融服务支持。保障性住房租赁市场有望进入持续发展期，将为信托公司提供业务机会。

总体来看，目前国内保租房市场中各类参与主体均存在自身的弱点，龙头企业尚未出现：地方国企类的参与主体，并不具备专业运营能力，也缺乏全国布局、规模化经营的优势；而专业公寓运营机构资金有限，租赁住房项目动辄10亿元以上的投资，超过了专业公寓运营机构的资金承载能力；房地产开发企业背景的参与主体，受房地产政策调控影响，可以得到的股东资金支持有限。

谁能通过连接资本市场和运营市场，进行大规模的全国化布局，谁就更可能建立品牌竞争力，获取规模效应。

因此，跨界合作成为了各类参与主体的选择，对于信托公司来说，目前是很好的切入点，通过与各类机构展开合作，共同探索在开发建设、改造、稳定运营等类别资产的保租房投资业务机会，需要信托公司提前布局，做好业务准备。

首先，信托公司参与保障性租赁住房市场，需要有专业的团队。组建团队布局REITs业务的时间越早，团队将越有机会在保租房业务中培养投资能力，逐步深入到保障性租赁住房领域。

其次，信托公司需要建立完善的研究体系。针对保障性租赁住房，前中后台部门需要整体进行研究，共同成为这个领域的专家，知道怎么投、怎么管、怎么退，形成公司层面的研究共识和投资标准。

第三，信托公司要发挥自己的相对优势，找准定位。在保障性租赁住房市场，与开发商、长租公寓、外资基金、国有企业、私募基金等各家机构之间，信托公司有合作机遇，也面临着激烈的竞争。

信托需要找准自己的定位，做自己擅长的环节，培育核心竞争力，并与各类机构开展合作，共同探索在开发建设、改造、稳定运营等类别资产的业务机会。

04  

发挥信托优势，多角度多层次发展保租房业务

Pre-REITs投资：Pre-REITs是指以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs、类REITs等为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。表现形式主要是私募投资基金、信托计划、有限合伙等。

目前投资者认购公募REITs的热情高涨，配售比例的最低记录不断被突破，大多数产品认购比例不足1%。通过Pre-REITs提前收购合适的基础设施项目可以减少竞争，降低收购难度和收购价格，有利于投资人提前锁定优质项目。

通过发行公募REITs退出，还可以获得可观的一二级市场价差收益。信托机构可提前布局优质基础设施和各类不动产投融资业务，为将来REITs市场培育新资质。

在Pre-REITs阶段，信托公司可采取债权、股权、股债混合等多种金融工具对基础设施资产提供金融支持，以及可利用传统基础产业信托业务优势对基础设施资产提供运营服务，获取基础设施项目运营收益及项目价值增值带来的投资收益，进而实现较高的综合收益。

可以说，基础设施公募REITs为基础设施参与者和持有者提供一种重要的投资退出渠道，为信托公司创作了Pre-REITs的投资机遇。

公募REITs投资：鉴于公募REITs业务的战略价值，未来信托公司在不断提升相关的专业投研能力、长期运营管理能力和风险管理能力的基础上，可以深入参与战配及二级市场投资业务。

当前信托公司参与公募REITs业务的战略价值不仅包括通过公募REITs业务推动信托公司传统非标业务转型，还可以通过公募REITs业务拓展信托公司标品投资业务范围。

公募REITs的投资收益来源于底层资产运营增值和基金二级市场资本利得两个方面。根据Wind数据，信托公司已积极参与公募REITs的配售和二级市场投资，例如，目前信托公司已通过战配或二级市场参与绝大部分已上市及的公募REITs项目，参与数量达到20余个。

服务信托：对于企业职工住房问题较为突出的中央企业和地方国企，可以利用自有土地或者新获取土地建设保障性租赁住房，解决职工的住房问题。信托公司可以为央企和地方国企提供服务信托，解决央企和地方国企的一些操作上的难题。

资产证券化：已经进入运营期的保障性租赁住房项目，具有较稳定的现金流。信托公司可以为这些项目提供资产证券化服务，包括作为发起人、原始权益人、SPV、承销商、投资人等。

随着“房住不炒”政策的深入以及国家住房保障体系的逐步构建，信托参与保障性租赁住房业务，是一个很好的时间节点，既可以帮助更多低收入人群解决住房问题，缓解城市住房压力，促进社会的公平和稳定发展，又符合市场化导向，合理引导金融资源优化配置，实现金融机构的可持续发展。