JIC投资观察原创文章
中国建投投资研究院
作者：文玉春
本文3713字，阅读时间约10分钟
2024年5月17日是将载入中国楼市史册的一天。
上午，全国切实做好保交房工作视频会议召开。下午，央行宣布下调住房贷款最低首付比例5个百分点，首套房贷最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%，取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限，并下调公积金贷款利率0.25个百分点；拟设立3000亿元保障性住房再贷款。
同时国新办召开新闻发布会介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况。这次房地产调整能级很大，被业内称为“史上最宽松”政策。
房地产既是金融市场运转的风暴眼，也是民生福祉建设的稳定器。房地产救市政策频频出炉，但暂未见到较大提振效果。
这次会产生哪些影响，未来房价趋势如何走，引发市场高度关注。
01
组合政策的底层逻辑核心在于“稳定”，后续或进一步加码
目前，房地产仍十分低迷，多项数据继续下滑。
其中，房地产投资下滑了接近10%；2023年商品房销售面积较2021年下降34.8%，创近十年来最低，今年一季度商品房销售累计同比下降了19.4%。
过去的一年当中已经数次出台刺激政策，效果肯定是有的。今年第20周成交数据显示，44大城市新房销售为2.1万套，较第19周增加36.8%；21大城市二手房销售2.2万套，较第19周增加20.0%。
二手房同比回正；新房环比上涨明显，但同比依然下滑。
杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，最能反应市场热度的中介带看量上涨明显，如5月18日深圳带看量创四年新高。
但综合判断，市场并未被有效激活，多数潜在购房者存在再“等等”的心态。
房地产及其产业链对经济拖累最大，影响国内有效需求不足，成为影响我国经济安危的关键。
这次出台一揽子“稳地产”政策，降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限、设立3000亿再贷款支持地方国企收购已建成未出售商品房，调控政策首次在供给和需求两端同时发力，有助于消化存量、优化增量，扭转房地产市场需求疲弱的现状。
政策体现了很强的系统性，促房地产市场平稳运行的底层逻辑更加明显。
考虑到前期房地产市场存在调整过度的问题，已对经济增长、就业、居民资产负债表、消费、地方财政等都构成一定拖累，风险并没有出清。
预计还将出台更大力度的支持政策，通过政策接续发力，来稳定市场，促进市场构建新发展模式。
预计在7月召开的三中全会对房地产新发展模式将有更明确的部署。
02
市场进入效果观察期，全面转折点尚未到来
我们认为,房地产市场的转折点应该至少有三重含义：
一是政策的转折点，二是预期的转折点，三是价格的转折点。
从目前房地产政策基调看，行业政策底已显现,政策全面放松，鼓励买房,从“防过热”转向“防过冷”。尤其，今年来我国房地产优化政策不断加码落地。
第二个，预期的转折点，也就是市场的信心，愿不愿意出手买房子。整体来看，市场预期有所好转但未出现逆转，仍比较弱，大部分购房者依旧在观望。
第三个，价格的转折点。房地产价格仍在“磨底”，处于深度调整中。今年四月，房价出现了十年来最大的月度跌幅。“以旧换新”试点，鼓励国资入手接盘，仅仅体现了地方对房价基本触底的总体判断，并不代表市场的判断。
由于房地产已由增量开发转向存量开发的市场，房价上涨的驱动因素不强了。
判断未来二手房市场的走势，依然会通过价格来换量，房价再次暴涨的可能性不大，想在房子上赚大钱的概率很小。
房地产市场真正转折点究竟什么出现不好判断，后续楼市怎么走取决于买家信心。
有市场观点指出，“至少确保80%以上的房子不烂尾，市场最大的担心才有望见底，价格才能稳住”。这需要政策进一步发力。
03
政策意志愈发强调政治性，保交房进入攻坚期
房地产是老百姓最大的财富蓄水池，稳房地产就是稳民生。
5月17日上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，何立峰副总理在会上做出全面部署，通稿中提到，“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，并定调“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。”
同日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局等相关负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
一天内，涉及房地产工作的多个重要部门相继发声，在保交房、支持政府收储、盘活存量土地、融资协调机制等方面均有大力度支持措施出台，足见高层对房地产的空前重视，重要性愈显突出。
另外，据财新网报道，住建部、金融监管总局、国有大行等机构已分别抽调各自房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组。
政策着力是要全力打好保交房攻坚战，判断配套政策将继续完善，特别是资金支持有望加快落位。
另外，随着项目“白名单”深入推进，城市房地产融资协调机制建立有望提速。
截至今年5月16日，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额达9350亿元，今后资金有望加速落地。
04
注重精准发力，“一刀切”已不合时宜
随着各地城市不断扩容、界面拓展，新城、新区陆续涌现，商品房市场的两级分化极其严重，尤其是核心一线城市更加突出。
一座城市里，核心区域的住房市场一号难求，非核心的区域则无人问津，“去库存”压力很大。
改善房市场分化也在加剧，越贵越大的房子越好卖，越小越便宜的房子越难卖。
前几天，单价超18万的上海凯德·茂名公馆和单价超5万的杭州钱江湾楼盘秒光的场景历历在目。
因此，今后部分核心一线城市的新政趋向精准化和多样化，强调因地制宜、分区而治。
4月30日，北京时隔13年首次调整限购政策，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，明确在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房而且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外可新购买1套住房。
由于北京约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，商品住宅的库存约81.4%在五环外，二手房约70%的房源在五环外。对北京五环的房产限购松绑，试图精准盘活当地商品房和二手房库存，提高市场成交量。
紧接着，深圳发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，明确分区优化住房限购政策，降低部分区域的购房要求，增加多孩户籍家庭房票，等等。
在分化已经如此严重的房地产市场，过去在市场过热阶段出台的“一刀切”政策已不符合当下市场环境。
在投机者已经基本离场的背景下，设置限购的门槛，除了把具有刚性和改善性住房需求的购房者拒之门外，基本没什么其它作用。
05
去库存加快演绎，不断向源头延伸
当前，楼市的库存和去化正陷于僵局。
一方面，新房市场总体处于被动补库存过程。截至今年一季度末，商品房待售面积创历史峰值达7.48亿平方米，而全国百城新建商品住宅库存去化周期是25.3个月（易居研究院数据）。
另一方面，二手房市场库存压力日趋突出，全国二手房交易量占比近40%，14个重点城市中二手房挂牌量同比连续18个月上涨，房价螺旋下降态势明显。
库存高企严重阻碍了房地产市场的平稳运行，深入统筹增量和存量住房成为政策调控的主战场。
在需求侧，如何把二手房去库存与新房销售对接起来，实现二手房需求动能向新房市场顺畅传导，成为稳定房市大盘的关键。
各地积极探索通过收购、帮卖和补贴等方式推进住房“以旧换新”，对房地产市场形成了一定支撑。后续相关配套政策如能继续完善，有望在打通一二手房循环上发挥更大作用。
在供给端，政策调控已延伸了源头土地供给。4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，强调合理控制新增商品住宅用地供应，尤其商品住宅去化周期超36个月的城市应暂停新增住宅用地出让。
但是，库存较大的城市，其土地财政依赖度往往较大，此时一旦暂停卖地，对这些城市来说带来一些挑战，或会引发经济风险。
因此，减少土地供应面临一定难度，“渐进式”优化是主基调。
06
住房供应结构发生巨变，双轨制加速演进
2023年初来，国内土地供应端呈现出明显变化，不断催生住房供应结构巨变。
一方面，各地地价创新高，土地市场的变化最终将作用在住宅产品上，“倒逼”商品房走向高端化。
譬如，今年3月苏州一宗地块拍出每平米单价65000元，刷新江苏省内地价记录；4月成都锦江区一宗地块拍出每平米单价24500元，创成都地价新高。
随着各地地价房价限价松绑，限墅令退场，以及限制大户型开发的“7090”等政策取消，地价房价彻底走向市场化，未来增量商品住宅将更加注重品质、户型结构、周边配套等。
业内传说，苏州的这宗地王，容积率仅1.02，建筑限高24米。竞得者计划以高低配方式，打造洋房+合院别墅。
毋庸置疑，未来高端化住宅在住房供应体系中的比重将越来越高。
另一方面，自然资源部发文限制土地供应去库存，将引发楼市颠覆性变化。
概况来说，那些库存高的城市，不再制造新库存；而库存不高的城市可以适量供地，但库存总量不会增加。
叠加中央政治局会议提出的政府收购存量商品房的政策，必然会导致：新房供应量会逐渐下降，刚需会彻底退场，改善乃至更高端的产品供应增长。
经过一手房和二手房市场需求动能反复循环传导，市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系会逐渐成型：低收入群体住公租房、保租房；中等收入群体买配售型保障房；高端收入人群买改善乃至高端商品房。
真正实现“商品的归商品、保障的归保障”。
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