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作者：贾玉婷
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7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行，会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
这次会议与十年前的中央城市工作会议相比，从注重外延扩张转向内涵提升，将推进城市更新作为重要抓手，推动功能转换和品质提升，以满足不同群体的生活生产需求，从粗放开发转向集约高效，强调盘活存量，做优增量，突出资源利用效率和城市可持续性。
这些举措，为解决城市空间格局目前面临的资源闲置与住房紧缺并存、职住失衡、城市功能布局不合理、区域发展不平衡等多重困境提供了系统性解决方案。
在解决城市空间格局困境的多种方式中，“非居改保”作为城市更新与住房保障融合的创新实践，正以突破性的方式重塑城市空间格局。非居改保，指的是将非居住用途的存量房屋（如商业、办公、工业用房等）通过改建或改造转为保障性租赁住房，以空间再利用为核心，旨在盘活闲置资产、优化住房供给结构。
非居改保不仅是对存量空间的重新激活，更是一场关于城市功能优化、人居环境改善与空间价值重构的深刻变革。非居改保推进过程中形成的“政府引导+市场运作+多方参与”模式，为城市空间治理提供了创新样本。由于非居改保项目可享受改造后不改变土地性质、不补缴土地价款、享受税收优惠、民用水电气价格、审批绿色通道及多元化融资等多项政策支持，目前正在加速推广。
本文将结合案例，从盘活闲置资源、优化职住平衡、引领区域发展及助力房企转型四个方面展开分析，探讨非居改保的业务模式及其意义。
01
盘活闲置资源，唤醒沉睡空间
在城市化快速发展的过程中，城市中大量非居住建筑因产业结构调整、市场需求变化等原因处于闲置状态，废弃的工业园区和商办楼对空间资源而言是一种浪费，非居改保能够精准解决这一痛点，将闲置的工业厂房、商业综合体、办公大楼等改造成保障性租赁住房，以实现空间资源的二次激活。
以北京市首例非居改保项目——北京丰台郭公庄中街18号院5号楼项目为例，项目位于丰台区郭公庄地铁站出口50米处，紧邻地铁9号线与房山线，交通优势明显，属于典型的TOD（公共交通导向）开发模式，临近丰台科技园、总部基地等产业园区。改造前，该项目是长期闲置的办公楼，建筑面积2.89万平方米，产权人是北京京投资产经营有限公司。
2022年3月，为积极响应北京市“十四五”期间建设筹集40万套（间）保租房的目标，依托《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》等政策，丰台区率先建立以结构安全底线、消防安全底线、室内环境安全底线三条刚性标准叠加企业自主承诺的“3+1丰台模式”，并完成非居改保项目“并联审批”模式优化，原需串联办理的规划、消防、环保等12项审批，整合为“一窗受理、同步审核”，审批周期从6个月压缩至2个月。这些政策都为项目启动奠定了基础。
2022年3月，北京京投资产经营有限公司通过北交所公开挂牌出租该物业，龙湖冠寓旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司成功竞得运营权。2023年2月，房源全部完工，整体周期约11个月。改造后，以20-40平方米的开间和一居室为主力户型，租金在3500元-6000元/月，适配单身或年轻家庭需求，728套房源中的129套定向供应大学毕业生。
此项目作为北京市首例非居改保项目，不仅盘活了沉睡资产，满足了周边大量年轻上班族的住房需求，缓解了区域住房供需矛盾，还推动了区域的人气集聚与经济发展，优化了城市空间资源配置，为非居改保项目提供了成功范例。
02
优化职住平衡，重构空间结构
在许多城市，职住分离导致的远距离通勤，加剧了城市交通拥堵，也降低了居民生活质量。非居改保通过在产业园区周边、商务区附近布局保障性租赁住房，能够推动就业与居住空间的有机融合，助力城市职住空间结构的优化。
在深圳南山区留仙洞总部基地，汇聚了中兴通讯、大疆、鹏城实验室等300余家科技企业，年轻人才住房需求旺盛，但周边房租普遍较高。
2021年，深圳出台非居改保享受税收优惠及审批绿色通道等政策后，深圳市属国企人才安居集团旗下南山人才安居公司通过租赁特区建发集团闲置研发楼创智云城项目A5栋5-35层，统筹改造及装修，并引进万科泊寓参与市场化运营，打造寓见安居・泊寓，总面积约7万平方米，形成“政府引导+国企改造+市场化管理”模式。
装修改造后提供总房源1268套，其中880套作为南山区保租房，388套作为市场化房源，户型涵盖37-82平方米的单间、一房一厅及两房一厅，精装交付，配备智能家居设备及共享空间健身房、影音室、自习室及宠物驿站等，构建“一刻钟生活圈”。
项目运营三年来，入住率持续超过95%，以住房为纽带促进人才、产业、空间协同发展，形成“住房留人—企业增效—区域发展”的良性循环。该项目曾入选住建部非居改保典型案例，为超大城市盘活存量资产、解决青年住房问题提供了低成本、高效率的解决方案。
在“政府引导+国企改造+市场化管理”模式基础上，2025年4月，深圳创智云城1-3栋保障性房源已打包发行了全国首单非居改保REITs，实现“投—融—建—管—退”闭环。2025年计划启动创智云城4栋改造，预计新增房源1488套，并计划将职住平衡模式加速向其他产业集聚区复制。
03
引领区域发展，升级城市格局
非居改保项目的落地往往伴随人口集聚，并进而推动区域配套同步升级，带动周边商业、教育、医疗、文化等公共服务资源完善和区域的综合发展，使原本“产业孤岛”升级为“产城融合新城”，推动区域从单一功能区向综合生活圈转型。
而这种转型，不仅服务于保租房居民，更辐射周边社区，推动整个区域功能从产业导向向人本导向转变，成为城市空间格局升级的催化剂。通过吸引人口集聚、完善公共服务、激活消费市场，非居改保推动城市从局部更新向整体优化转变。
北京昌平沙河镇豆各庄村集体土地改造保租房项目（小米青年公寓项目）是北京市首例农村集体建设租赁用地开发试点项目，由小米集团与豆各庄村经济合作社合作开发，项目位于昌平区朱辛庄区域，西临京藏高速，南侧紧邻小米昌平未来产业园区，总建筑面积11.5万平方米，包含5栋集租房、5栋配套单体、3个地下车库，共建设公寓2658套，主力户型为29平方米的开间，精装交付，配备独立卫浴、智能家居、共享空间、体育公园及沿街商业等，支持全屋智能家居自由配置，采用动静分区设计，满足不同的生活需求，主打职住一体概念，为年轻科技人才提供低成本过渡住房。
项目改造过程中，政府同步推进四条市政道路建设，打通区域微循环，不仅解决入住后的交通需求，更将豆各庄村与京藏高速、地铁昌平线等干线连接，增强区域可达性。在生活配套方面，周边1公里内新增2所社区幼儿园、1个社区卫生服务站和3处便民商业综合体，原本产业孤立、配套薄弱的区域，逐渐形成“一刻钟生活圈”，宜居性显著提升，推动区域从产业园区向科创新城升级。
2025年7月，根据北京市住建委网站公布，该项目已被纳入北京市2025年首批保租房竣工计划，成为昌平区重点民生工程。目前，北京小米青年公寓仅限小米员工申请，且优先面向应届生，选房开启后，热度很高，截至2025年7月12日的首批可选房源，已有超过700位2025届应届生选房，剩余房源正在陆续面向2024届、2023届、2022届应届生以及毕业三年内的社招员工陆续开放。
作为北京市首例农村集体建设租赁用地开发试点项目，创新性地采用“村企合作”新模式，盘活了原本利用率较低的集体建设用地，是北京市盘活农村集体建设用地、推动城乡融合发展的典型案例。
项目的成功实施，不仅保障了重点产业发展所需的人才居住问题，为解决大城市青年住房难题提供了可借鉴的路径，还拓宽了豆各庄村集体经济组织和农民的增收渠道，为区域土地资源注入新活力，带动周边配套设施及综合公共服务逐步完善，促进区域居住与产业协同发展，优化城乡空间结构，提升区域城市能级。
04
助力房企转型，开辟新增长曲线
非居改保为房企提供了新的业务方向，带来经济效益与社会效益的双提升。具体而言，非居改保能够帮助房企从传统房地产开发向住房租赁市场转型，形成“改造—运营—服务”的全链条业务模式，为房企开辟了新的利润增长点，由于保租房市场需求旺盛，能够为房企带来稳定的客户资源，进而提升房企抗风险能力，有助于房企在市场竞争中开辟新的增长曲线。
对于持有大量商业、办公等非居住类闲置资产的房企而言，非居改保还提供了房企优化资产结构的有效途径，通过提高资产利用率，减少闲置资产带来的资金占用，将固定成本转化为稳定的租金收益，降低资产贬值风险，同时，在政策支持下，保租房项目能够获得土地、财税等多项优惠，进一步减轻房企的运营负担，优化企业的资产负债结构，增强企业抵御市场风险的能力。
以龙湖集团为例，作为国内领先的房地产企业，龙湖冠寓在非居改保领域已经取得了显著的成绩。通过政策红利及产业需求匹配，龙湖冠寓已在非居改保领域形成了规模化布局，通过装修改造提升空间效率，实现了民生保障和资产增值双赢。
截至2024年底，龙湖冠寓在北京、上海、重庆、天津、武汉等20余个城市，累计纳保项目超过130个，已开业保租房房源近6.3万间，规模稳居行业前列，随着业务规模的不断扩大，已成为其资产管理业务的重要增长极，为房企转型提供了参考样本。
05
结语
中央城市工作会议的召开标志着我国城市发展进入以内涵式增长、高质量发展为特征的新阶段，在解决城镇化发展困境的难题上，将从被动应对转向塑造城市价值的主动引领，从物质空间建设转向人的全面发展，从政府主导转向多元共治。房地产行业，也将走在从增量开发向存量运营的转型之路，而这种转型本质上是土地经济向空间经济、资产经济升级的过程。
当北京把闲置办公楼改造为青年公寓，上海把空置工业厂房转型为蓝领公寓，广州把老旧办公楼变为人才住房，深圳将废弃工业研发楼变为人才公寓，这些实践都在重写城市空间的语法。
在新型城镇化道路上，非居改保犹如一把钥匙，打开了重新想象城市空间的可能性，作为破解城市空间难题的有效路径，在盘活闲置资源、优化职住平衡、引领区域发展、助力房企转型等多个方面发挥着重要作用。非居改保不仅是住房供给量的突破，更是城市治理逻辑从“以产聚人”向“以人定房”的深刻转向。
未来，随着政策支持的深化和技术创新的推进，城市空间格局将更注重系统性、协同性和人民获得感，非居改保将在城市空间优化中发挥更大效能，为城市可持续发展提供有力支撑，让城市空间更高效、更宜居、更具活力，走出一条中国特色的城市空间发展之路，书写城市空间格局重塑的新篇章，为全球城市治理提供“中国方案”。
文章为作者独立观点，不代表JIC投资观察立场。
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