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中国建投子公司建投控股
作者：孙浩菻
本文4352字，阅读时间约11分钟
2025年二季度，房地产市场疲软态势延续，去年“9・26” 政策释放的市场势能基本消化完毕，一线城市二手房成交量环比转负；进入5月后，一线城市二手房成交均价再度环比转负。
政策层面，延续去年 “9・26” 政策导向，持续推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式。需求端，进一步降低购房成本和购房门槛，促进需求释放；供给端，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面推动城市更新行动和 “好房子” 建设，优化供给结构，增加高品质住房供应。本文将从多维度对法拍房市场展开详细分析。
01
法拍房总体市场：总量下降，结构基本保持稳定
（一）总量：总量金额双降，市场活跃度回落，买方出价更趋谨慎
法拍房市场数量和金额双降，折扣率首破70%，市场活跃度不足，市场预期走弱。2025年二季度法拍房挂拍19.4万套，较2024年二季度的21.3万套下降8.6%；成交3.6万套，较去年同期减少3000套，同比下降8.1%；成交率为18.6%，与去年同期基本持平。
与成交量相比，成交金额降幅更为显著。2025年二季度成交金额为485.1亿元，同比下降33.4%。同时，折扣率为66.0%，同比减少9.3个百分点。折扣率下降叠加成交量走低，成交金额大幅减少。在法拍房交易中，买方出价更趋谨慎。
2025年二季度法拍房数据总览
资料来源：中指数据库，建投控股整理
（二）结构：结构基本保持稳定，住宅占据核心地位，工业资产有亮点
总体来看，住宅在 2025 年二季度法拍房市场的挂拍量、成交量和成交金额占比均居首位：挂拍量占比43.7%，成交量占比66.8%，成交金额占比54.8%。住宅类资产在法拍房市场中占据核心地位，仍是交易的主要标的。
商业资产挂拍量占比24.1%，成交量占比19.9%，成交金额占比25.1%。其规模和交易活跃度略低于住宅，是法拍市场的重要组成部分。
工业挂拍量占比仅1.1%，虽挂拍基数小，但成交金额占比达17.4%，侧面体现出工业资产的价值属性。这一交易表现与我国制造业大国地位、产业园区集群化发展密切相关——工业土地供给的稀缺性叠加产业需求，使其在法拍市场形成特定需求与热度，成为市场结构中的亮点板块。
其他挂拍量占比31.1%，成交量占比11.7%，成交金额占比仅2.7%。虽挂拍相对活跃，但成交金额占比偏低，呈现 “以量换价”特征，价格支撑力较弱。
2025年二季度法拍房市场结构
资料来源：中指数据库，建投控股整理
（三）趋势：成交率在供给下降下回落，折扣率下降显著，买方特征加强
回顾近三年，挂拍量经历波动后，2025年以来全国法拍房挂拍量明显回落，二季度环比同比均有所下降。在成交量上，2025年全国法拍房季成交量创近两年新低，成交率也位于近三年低点，买方市场格局持续，折扣率持续承压。本季度，折扣率首次跌破70%，创历史新低，市场情绪低落，成交案例中竞价不活跃，二拍比例升高。
近三年法拍房成交量、流拍量和成交率
资料来源：中指数据库
近三年法拍房成交金额、折扣率
资料来源：中指数据库
02
法拍住宅市场：市场萎缩、价格下降
（一）总量：挂拍成交双降，折扣率下跌明显，市场压力未减
2025 年二季度法拍住宅挂拍量为8.4 万套，同比减少10.5%；成交量为2.4 万套，同比减少7.3%；成交率为28.4%，同比上升3.6%，市场活跃度小幅改善。成交金额为266.1亿元，同比下跌28.8%；折扣率为61.4%，同比下降15.9%，资产折价幅度明显扩大，反映市场对住宅价格预期有所调整。
综合来看，2025年二季度法拍住宅市场延续调整态势，挂拍量、成交量同步收缩，成交金额降幅显著，虽成交率微升，价格仍在探底，市场压力未能得到释放。
2025年二季度法拍住宅数据总览
资料来源：中指数据库，建投控股整理
（二）趋势：成交率维持稳定，折扣率破位70%，亟待政策刺激
对比近三年数据，2025年二季度法拍住宅市场呈现新变化。挂拍量延续波动，较前期峰值回落明显，与 2024年同期及过往季度相比，供给规模收缩。成交量同步下降，反映需求端承接乏力，法拍住宅库存持续积累。
成交率虽维持在相对稳定区间，但结合挂拍量、成交量双降的现象，市场交易活跃度未获实质提振。自前期供应放量，本季度买家对法拍住宅的选择依旧保持谨慎，市场调整态势延续，亟待政策刺激，带来需求新动能，打破市场弱平衡。
近三年法拍住宅新增挂拍量、成交量及成交率
资料来源：中指数据库
近三年法拍住宅成交均价、折扣率
资料来源：中指数据库
（三）重点城市：核心城市热度有别，市场分化持续，杭州边际有所改善
2025年二季度，重点城市法拍住宅市场延续分化态势，挂拍量、成交率、价格等维度呈现新特征。
挂拍量方面，重庆以4700套大幅领先；广州、天津、杭州等城市挂拍量处于中等区间；北京、上海、深圳挂拍规模相对较小，侧面体现核心城市经济稳定性，进入法拍程序的住宅相对有限。
成交率方面，分化明显，部分城市优势突出。深圳、上海、杭州等成交率领先，法拍房需求旺盛。其中，深圳以66.5%居首，上海为51.8%，杭州达66.0%；重庆成交率为48.9%，武汉、广州等城市成交率相对偏低，或因挂拍房源质量参差、市场需求承接力弱等原因，拉低整体成交效率。
成交均价与金额方面，仍受城市经济实力主导。头部梯位包括北京、上海和深圳；杭州、南京等新一线城市大致处于第二梯队；重庆成交均价仅5971元/平米，在重点城市中处于低位，与区域房价水平、城市经济基本面关联紧密。
折扣率方面，城市间存在差异。深圳因评估价受政府指导价影响，评估价偏低， 折扣率以94.8%位于榜首；上海、成都等折扣率处于合理区间；重庆折扣率68.6%，为重点城市中最低水平。
2025年二季度重点城市法拍住宅数据
资料来源：中指数据库
在法拍住宅的各项指标的同比变化中，杭州在成交价、折扣率和挂拍量方面表现突出，广州在成交量方面在重点城市中名列前茅，深圳的成交率改善最为明显。
2025年二季度重点城市法拍住宅同比变化
资料来源：中指数据库，建投控股整理
03
法拍商业市场：供需双降，折扣率稳定，价格趋势与市场同步
（一）总量：供需双降，成交率略升，折扣率保持稳定，市场进入稳态
2025年二季度，法拍商业市场供需端同步收缩。挂拍量为4.7万套，同比下降18.0%，供应端持续收紧；成交量0.7万套，同比下降9.5%，市场活跃度降低，需求表现趋弱。成交率为15.3%，较去年同期上升1.4%；成交金额121.7亿元，同比下降35.8%，供需收缩叠加价格因素，市场规模显著缩水；折扣率72.5%，与去年同期基本持平。当前法拍商业资产定价机制相对稳定，买卖双方博弈中，折扣调整幅度进入新常态。
2025年二季度法拍商业资产数据
资料来源：中指数据库，建投控股整理
（二）趋势：市场流动性边际改善，成交率创新高，成交均价仍在底部
2025年以来，在流动性方面，尽管成交率仍偏低，但市场得到了边际改善。由于法拍商业资产的挂拍量显著减少，在量缩的市场环境下，成交率有所回暖。2025年二季度法拍商业资产成交率达15.3%，创近三年新高。
在价格方面，价格维持低位，折扣率持续抬升，市场显露回暖迹象。2025年二季度法拍商业资产成交均价0.6万元/平米，暂时处于低位；但是折扣率升至72.5%，实现连续三个季度实现环比增长，创近三年新高。
近三年法拍商业资产新增挂拍量、成交量及成交率
数据来源：中指数据库
近三年法拍商业资产成交均价、折扣率
数据来源：中指数据库
（三）重点城市：规模差异显著，成交率分化明显，天津边际改善突出
挂拍量方面，规模差异显著。重庆位居榜首，远超其他城市，当地法拍商业市场资产供应充足；成都、天津等紧随，处于中间区间；北京、南京挂拍规模相对较低，侧面体现核心城市商业市场稳定性，进入法拍的商业数量有限。
成交率方面，分化明显，核心城市优势突出。杭州以42.7%居首，上海、南京等城市，成交率在35%以上，位于高活跃度梯队，反映当地需求旺盛，市场承接力强；北京、深圳、天津等成交率处于中游；武汉、广州、成都、重庆成交率偏低，或因挂拍房源质量参差、商业市场需求疲软，拉低整体成交率。
成交均价方面，北京、上海、深圳等核心城市居高位；杭州、南京等新一线城市紧随；重庆、武汉、成都等成交均价偏低，与区域商业地产发展水平、城市经济基本面关联紧密，体现商业资产价值的能级分层。
2025年二季度重点城市法拍商业资产数据
数据来源：中指数据库，建投控股整理
在法拍商业资产的各项指标的同比变化中，天津市场表现突出。天津在成交量、成交率、成交均价和折扣率均在重点城市中拔得头筹，其中天津法拍商业资产成交率同比增加300%，市场活力恢复明显；杭州法拍商业资产挂拍量同比大幅增长，但成交量、成交率和折扣率都同比转负。
2025年二季度重点城市法拍商业资产同比变化
数据来源：中指数据库，建投控股整理
04
法拍工业市场：各维度数据下行，市场降温明显，延续收缩态势
（一）总量：各维度数据同比下行，市场热度降温
2025年二季度，法拍工业市场供需同步收缩，交易规模缩小。挂拍量约为2200套，同比下降20.7%，供应端持续收紧；成交近600套，同比锐减21.2%，市场活跃度降低，需求表现趋弱。成交金额为84.5亿元，降幅39.1%，折扣率为72.8%。成交金额降幅大于成交量降幅，价格水平下移。
2025年二季度法拍工业资产数据总览
数据来源：中指数据库，建投控股整理
（二）趋势：在波动中调整，二季度市场延续收缩
近三年，法拍工业资产挂拍量呈现波动特征。从历史数据看，挂拍量在2023、2024年部分季度达阶段性高点。2025年二季度，挂拍量延续收缩态势，供应端仍在调整。成交量方面，整体增长幅度有限，且与挂拍量变化趋势基本一致，反映出法拍工业资产市场活跃度未明显改善。成交率处于波动状态，虽有阶段性波动，但2025年二季度在挂拍量、成交量变动下，维持在一定区间，市场交易节奏相对平稳。
近三年法拍工业资产新增挂拍量、成交量及成交率
数据来源：中指数据库
近三年法拍工业资产成交金额、折扣率
数据来源：中指数据库
05
总结与展望：与房地产市场保持同步，静待市场信心修复
总体来看，2025年二季度全国法拍房市场呈现出与房地产大环境联动、供需与价格波动并行的格局。在房地产市场“小阳春”后遇政策效应衰减、成交走弱背景下，法拍房挂拍量延续波动、较前期峰值回落，成交量同步下降，供需错配加剧，虽成交率维持相对稳定区间，但市场交易活跃度未获实质提振。
从结构上看，住宅在法拍房市场的挂拍、成交等核心指标中，虽仍占据一定地位，但受房地产市场调整、购房者信心不足等影响，需求端承接乏力；非住宅板块分化显著，商业资产规模和交易活跃度低于住宅，却因消费信心疲软等因素，议价空间显现；工业资产挂拍基数小，但凭借产业价值属性，成交金额占比突出，成为市场结构中的亮点；其他房地产挂拍相对活跃，但呈现“以量换价”特征，价格支撑力弱。
考虑到存量资产处置需求仍高，且市场信心完全修复尚需过程，预计法拍房市场调整周期仍将延续，需政策持续发力与需求端新动能涌现，推动其走出弱平衡，实现良性发展节奏。
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