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作者：张周洲
本文6110字，阅读时间16分钟
在不良资产处置实践中，“以物抵债”作为化解金融风险、实现债权回收的重要方式，其应用日益频繁。虽《九民纪要》《合同编通则司法解释》等文件已构建起以物抵债的原则性法律框架，但实务中仍面临诸多具体挑战，集中体现在税费承担机制、物权变动、历史欠税等高发问题上。
有鉴于此，笔者系统梳理了以物抵债实务中的高频争议焦点，并结合2024年最高人民法院发布的《关于以物抵债纠纷的70条指导意见》等最新司法文件，对相关问题的解决路径进行了分析与探讨，以期为债权人在实务中有效应对风险、维护自身权益提供参考。
1.通常在不良资产范畴内所说的以物抵债是什么？是否有专项法律法规？
当债权转为不良时，债务人以抵押物作价直接抵减债务的行为。
在针对以物抵债定义的解释上，国内的相关法律法规内容基本趋同并且沿用至今，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（又称九民会议纪要）第44、45条与《合同编通则司法解释》第27、28条均对以物抵债协议进行了概念性的规定。
以物抵债分为两种类型，一种是债务履行期届满前的以物抵债，一种是债务履行期届满后的以物抵债。而通常我们在不良资产范畴内所说的以物抵债，一般是后者。也就是当债权转为不良时，债务人以抵押物作价直接抵减债务的行为。
2024年11月由最高人民法院牵头、全国各级人民法院共同制定发布了《关于以物抵债纠纷的70条指导意见》，这是国内最新的专门针对以物抵债纠纷的体系化司法指导文件，除了进一步区分上述两种以物抵债的类型，更围绕以物抵债协议的效力、法律性质、履行、物权变动、司法审查、债权人选择权等关键问题作出了具体裁判指引。
目前最高人民法院通过司法解释和内部指导文件，将《70条指导意见》作为统一的审判标准，指导全国法院在以物抵债纠纷的审理与执行中予以适用。这保证了各级法院在处理此类案件时的法律适用一致性和实践可操作性。
2.以物抵债在债务人履行债务的哪个阶段？债权人何时可以申请？涉及哪些具体规定？
在执行阶段，债权人可以选择：
（1）推动司法拍卖，在抵押物流拍时可选择将抵押物抵债；
（2）不经拍卖及变卖，在执行及被执行双方同意的前提下，直接以物抵债；
（3）继续要求原债务人履行清偿义务，不做以物抵债。
结合上述指导意见，以及高院出台的两项规定及意见，基本确立了以物抵债的操作原则及合法有效性，其中《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条明确规定在流拍时可将财产抵债：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第301条表示在执行及被执行双方同意的前提下，直接进行以物抵债，经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价及交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。同样的内容也被规定在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第491-492条。
而《70条指导意见》则在14-16条规定中赋予在债务人不履行债务或瑕疵履行时，债权人的选择权，即债权人可选择继续要求原债务履行或接受以物抵债，将主动权赋予债权人。
3.以物抵债涉及哪些税费？分别由哪方缴纳？（这里仅就以不动产抵债进行说明）
在税务局眼中，以不动产抵债，相当于欠钱的人（债务人暨业主暨被执行人）将房子“卖”给了被欠钱的人（债权人暨申请执行人），用债权人应付的房款来抵销债务人应付的借款。因此，买卖双方实际承担的是房产交易过程中各自应承担的税费。
其中债务人（暨出售方）应缴纳的税费包括增值税及附加、土地增值税、个人所得税或企业所得税以及印花税。而购买方应缴纳的税费包括契税和印花税。
详细内容请见以下表格，表格内容不适用于持有国务院银行业监督管理机构及其派出机构颁发的《金融许可证》的资产管理公司。
4.被执行人没钱缴纳应承担的税费怎么办？可以跳过被执行人缴税，直接办理房产过户至债权人么？
不能。以物抵债的交易双方均需清缴税款，债权人方能办理房产过户。在实践中，目前是规定税费各方依法负担，在北京、上海、重庆、宁波等国内大部分地区法院允许先由购买方垫付，再由购买方找法院报销。
被执行人（即上表提及的出售方）通常情况下要么是债务人，要么是抵押人，本来就没钱还债，更别提缴税了。以往针对被执行人没钱缴税的问题，的确出现过以“包税条款”来应对的情况，即在拍卖公告时列明交易过户产生的税费完全由购买方承担。
但这通常会给购买方带来较高的税负，降低其实际能获得的收益，也就打击了市场潜在的积极性，非常不利于不良债权的处置。因此国家在2020年10月19日发布的《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》：……要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。也就是明确了“税费依法由各方承担”的原则。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》理解与适用中指出，“解决拍卖标的拍卖前存在欠缴税费，及执行人不配合缴纳相关税费影响拍卖成功的难题，建议由被执行人支付的费用，由买受人先行垫付，待交易成功后再持相关垫付凭证赴人民法院报销，人民法院在拍卖成交款中优先扣除上述费用”。
这里说的允许垫付政策指的是执行法院的所在地，而不是资产的所在地。比如某处资产位于上海，但执行法院是外地，则也可能出现不接受垫付税费并且报销的行为。
5.债权人仅缴纳自身税费，而不代被执行人垫付缴税时，抵押物的权属怎么认定？属于谁？
抵押物的权属属于债权人，但在享受这个权利时，会遇到限制。由于没有完税证明就无法办理房产证，这个所有权无法对抗善意第三人。（即假如债务人暗地里将资产卖给或抵押给善意第三人时，债权人要维护权利时会受限）
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释【2022】11号）第四百九十一条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。” 以及《中华人民共和国民法典》第二百二十九条（原《物权法》第二十八条）规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自该法律文书或决定生效时即发生效力。我们可以确认产权在法院作出的以物抵债裁定书送达后即转移至债权人。
但是，由于资产没有完税，无法办理房屋产权证，这种未登记的所有权在对抗善意第三人时效力有限。《民法典》第209条规定，不动产物权未经登记不发生效力。这意味着，虽然所有权或抵押权在当事人之间已经成立，但如果没有完成登记，就不能对抗在登记簿上取得权利的第三人。
若债务人后续通过恶意手段找到第三人取得了登记，而这个第三人不知道也没有合理理由知道权利人已经设立了未登记的权利。债权人只能通过确认权利的诉讼（如确认所有权、请求撤销登记）来维护自身权益。并且，此时债权人只能向原权利人（如债务人）主张返还或请求撤销登记，而不能直接主张对抗该第三人。
6.申请执行人（通常是债权人）无购房资格的，能否接受以物抵债？
不能。
2022年1月1日国家出台的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》中明确，“不具有购房资格的人无法参加竞拍，申请执行人无购房资格的，不能接受以物抵债。”
7.资产最终的抵债价格就是流拍价吗？抵债价格究竟怎么算？
不是。
在实践中，抵债价格一般是资产流拍价扣除在抵债过程中发生的必要费用后的结果，是净值。这里说的必要费用，一般指的是在抵押合同中列明的资产保管费、评估费、拍卖费、过户费、交易税费、国有土地使用权出让金等。
以物抵债时，跟现金不同，资产的变现需要更繁琐的流程，因此在变现过程中发生的费用，应扣除后再去用净值抵债。
一般在借款时的抵押合同中，会有对于抵押物变现的约定，如北京某商业银行的抵押合同条款约定“甲方依本合同取得的款项不足以支付本合同及主合同项下全部应付款项时，所得的款项应按下列顺序清偿：
（1）抵押财产保管费用；
（2）实现主债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、公证费、诉讼费、执行费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费）、其他应付款项、违约金、损害赔偿金、利息、本金”。这其中的实现主债权和担保权利的费用指的就是在抵押物变现过程中发生的费用。（在《渤海某某股份有限公司、许昌某某置业有限公司等合同执行案》【（2024）最高法执监606号】中，初审法院未考虑税费问题，二审法院据此撤销之前裁定改判。）
这些费用以及扣除费用后的净值，是不需要购买人自己计算的，一般是执行法院负责统筹出具，特别针对税费，是会连同资产所在地的税务机关进行计算。《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》规定:“四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”
在扣除上述必要费用后，抵押物变现后的净值，即司法机关出具裁定上列示的抵债价格，才会用于清偿债务。
举个例子，假如某债务人A欠债权人B共计1000万元，抵押物的流拍价格是800万元，就这个抵押物产生了30万拍卖费用，以及24万契税（买方税费）和123万增值税及土增税等（卖方税费），那么根据最高法的规定，对于债权人B来说，他在收到这个房子时，实际认定抵偿债务的价格是623万元，剩余377万元他依然可以继续要求债务人A进行清偿。
8.抵押物历史欠缴的税费是否会被于要求从拍卖款中扣除？
视情况而定。目前实务中，扣除与不扣除的情况均有发生。税法规定在抵押物设定抵押之前的欠税要优先执行，而执行法院可能就抵押权设立后的欠税进行不优先执行的裁定。
同样，资产的历史欠缴税费义务人是债务人，理应由其缴纳，但在对方不缴纳的情况下，造成资产不能完税，则虽然抵债但无法办理产权变更登记，这是横在以物抵债的债权人与资产权属之间的一道难题。债权人虽名义上接收了抵债资产，却因无法获得权属证明而难以行使处置、收益等权利，资产价值无法真正实现。这实质上导致了债权人的受偿权利被悬空，形成了对其债权的二次损害。
扣除的判例：
扣除的判例大都依据的是《中华人民共和国税收征收管理法》中关于税收优先制度的原则性规定。即第四十五条规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。”
上述条款约束了在抵押物设定抵押之前的欠税。而针对抵押物设定抵押之后的欠税情况，现行法律法规中，仅破产法对于民事诉讼程序中的税收优先权做出了具体规定。除此以外，并无其他规定对于抵押后的历史欠缴税费进行详细说明。
不扣除的判例：
实务中，部分法院裁定显示，针对被执行人有与涉案执行活动无关、不属于交易环节的历史欠税，且历史欠税形成于担保物权设立之后的，认定担保债权应当优先于历史欠税受偿。
如福建某化工公司、某服饰公司与某银行城东支行执行复议案，福州市中级人民法院拍卖某服饰公司抵押房产扣除执行费用后剩余款项880万元，但只向银行发放830万元，剩余款项拟发放给某区税务局。后二审时福州高院认为，办理抵押登记是2013年7月，而欠税发生于2018年-2021年10月间，即抵押权的成立时间早于涉案欠税发生期间，因此该历史欠税不能先于银行的抵押债权受偿。
此外，山东省高院指导意见也明确了，“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行，若纳税人历史欠缴税费发生在该财产依法设定担保之后，则该部分欠缴税费不得优先于担保物权受偿”。
笔者认为，从法理上讲，历史欠缴税费是原债务人与国家之间的法定之债，具有严格的相对性。历史欠税属于被执行人（债务人）的法定纳税义务，与以物抵债的债权人无关。国家税务总局明确要求法院不得在拍卖公告中概括规定“全部税费由买受人承担”，强调税费应依法由相应主体承担。这一政策间接支持了债权人不应承担历史欠税的立场。
除此以外，《民法典》第四百一十四条载明，同一财产上存在多个担保物权时，清偿顺序以登记或交付时间先后为准。若抵押权登记时间早于欠税发生时间，则税收债权不得对抗已登记的抵押权。在当前鼓励处置盘活不良资产的大背景下，历史遗留的欠税问题有望通过深化司法与税务部门的协同治理得到系统性的化解。
9.以物抵债中能够做税费减免的机构有哪些，是个资产管理公司就能减免税吗？都减免什么税？
以物抵债免税的适用机构为银行业金融机构，持有《金融许可证》的金融资产管理公司，而并非所有资产管理公司。减免的是增值税、印花税、契税、房产税和土地使用税。并且存在期限约定。
2023年8月21日，财政部、国家税务总局发布了《关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第35号，以下简称“35号公告”），这个35号公告是税务总局就2022年第31号公告的延续与更新。
其核心内容在于，以专项税收政策的形式，对银行业金融机构及金融资产管理公司处置不良债权时，因符合条件的“以物抵债”行为所涉及的增值税、印花税及契税等多项税费，继续给予免征或递延缴纳的优惠。旨在通过降低不良债权处置过程中的税负成本，来提升金融机构通过以物抵债化解不良债权的意愿和能力，防止抵押物在处置环节的“冰结”。
且35号公告的适用期限由原来的1年提升到超过4年，不得不说该政策向市场传递了稳定且积极的政策预期，为金融机构以物抵债提供了可靠的制度保障。
具体归纳如下：
总体而言，随着《70条指导意见》的出台与实施，以物抵债实践中的原则性问题正实践中逐步厘清。从早期“包税条款”到如今“税费依法由各方承担”，再到允许买受人先行垫付的灵活机制，清晰地展现了国家优化不良资产处置环境、提升处置效率的决心与政策力度。
随着各地法院裁判实践的积累，指导意见正加速向一线操作层面下沉，司法与税务部门的联动协同也日益增强，长期困扰行业的历史欠税等遗留问题正迎来系统性解决的曙光。作为一种不依赖现金交易的债务化解方式，在持续的政策优惠与实务完善支持下，以物抵债必将作为盘活不良资产的关键手段，在法治化、规范化的轨道上持续演进，为防范化解金融风险提供更坚实的制度保障。
总体而言，以物抵债是不良资产处置中一项兼具效率与风险的复杂安排。从协议效力认定、执行阶段操作到税费分摊机制，均需严格遵循《70条指导意见》等最新规范。债权人需审慎评估抵押物价值、历史欠税风险及自身购房资格等限制，同时善用最高人民法院赋予的选择权。
值得注意的是，针对银行业金融机构及持牌AMC的税收优惠政策（如财政部2023年35号公告）延续了国家鼓励盘活不良资产的导向，为合规处置提供了有力支持。未来，随着司法与税务协同机制的深化，以物抵债有望在保障债权人权益与维护交易安全之间实现更精准的平衡，成为化解金融不良资产的有效路径。
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