产业｜当法拍房折扣率不再下跌，房地产市场拐点到了吗？- 大数跨境

中国建投

2025-11-25

JIC投资观察原创文章
中国建投子公司建投控股
作者：孙浩菻
本文4698字，阅读时间12分钟

2025年三季度，房地产市场延续了二季度以来的运行态势，市场复苏基础不牢，整体动力稍显不足。8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后以北京、上海和深圳为代表的核心城市进一步优化限购政策，带动9月市场略有修复。

供需两侧持续深化改革，需求端通过优化公积金贷款、加大购房补贴、优化房票政策、放宽限购政策激发市场活力；供给端在控制增量、去化库存、提高质量三个方向持续优化。

在此背景下，法拍房市场作为房地产市场的观察窗口，从另一个维度揭示了市场深层次的动态变化。本文将通过详实的数据，深度剖析2025年三季度法拍房市场“量减价跌但折扣率趋稳”背后的结构性变化，揭示住宅、商业、工业三大类资产的分化走势与核心城市的真实表现。

法拍房总体市场：量减价跌，结构保持稳定

（一）总量：成交量价双降，折扣率趋稳，市场预期偏弱

法拍房市场挂拍量和成交金额双双下降，成交率略有回升，折扣率趋稳。2025年三季度法拍房挂拍24.1万套，较2024年三季度的26.0万套下降7.1%；成交4.4万套，同比减少3.6%；成交率为18.4%，同比微升0.7个百分点。

与成交量的温和下降相比，成交金额降幅更为突出。2025年三季度成交金额为597.9亿元，同比下降23.8%。同时，折扣率为74.3%，同比微降0.8个百分点。成交金额降幅远超成交量降幅，反映交易资产价值缩水，买方出价谨慎，市场整体预期偏弱。

2025年三季度法拍房数据总览

数据来源：中指数据库，建投控股整理

（二）结构：住宅主导地位强化，工业价值凸显，其他类别活跃度提升

总体来看，2025年三季度法拍房市场结构保持稳定，住宅在挂拍量、成交量和成交金额中仍占据核心地位。住宅挂拍量占比42.0%，成交量占比70.0%，成交金额占比57.0%，显示其作为市场主要交易标的的地位稳固。

商业资产挂拍量占比23.0%，成交量占比17.0%，成交金额占比23.0%。其规模与活跃度较住宅有所差距，但仍是市场重要组成部分。

工业资产挂拍量占比仅1.0%，但成交金额占比达17.0%，凸显其高价值属性。在成熟工业资产不可再生的背景下，法拍工业资产成为供应的主要渠道，市场热度不减。

其他资产挂拍量占比34.0%，成交量占比12.0%，成交金额占比3.0%。虽挂拍量较高，但成交量、成交金额占比相对偏低。这类资产由于流动性较差，市场热度保持低位。

2025年三季度法拍房市场结构

数据来源：中指数据库，建投控股整理

（三）趋势：供给回升成交率企稳，折扣率保持稳定

供需方面，全国法拍房市场在经历2025年上半年挂拍量持续回落后，三季度挂拍量出现明显反弹。2025年三季度挂拍24.1万套，环比增加21.1%；2025年三季度成交量4.4万套，环比回升18.9%；成交率18.4%，较二季度微降0.3个百分点，但较去年同期提升0.6个百分点，呈现企稳态势。

近三年法拍房成交量、流拍量和成交率

数据来源：中指数据库

近三年法拍房成交金额、折扣率

数据来源：中指数据库

价格方面，2025年三季度折扣率为74.3%，与二季度基本持平，且略高于去年同期水平。成交金额597.9亿元，环比回升4.9%，但同比仍下降23.8%，反映资产估值整体承压的态势仍未得到根本改善。

总体来看，市场呈现“供给回升、成交企稳、价格承压”的运行特征，买方市场格局延续。

法拍住宅市场：市场萎缩、价格下降，I级城市仍具比较优势

（一）总量：挂拍量收缩，成交量回升，折扣率逆势上涨

2025年三季度法拍住宅挂拍量10.2万套，同比减少13.5%，供给端持续收缩；成交量3.1万套，同比微增2.1%；成交率升至30.7%，同比增加4.7个百分点，市场去化效率有所改善。成交金额341.5亿元，同比下降14.8%；成交均价8002元/平米，同比下跌11.3%，价格仍处下行通道。

值得注意的是，折扣率为77.4%，同比上升1.3个百分点，资产折价幅度较二季度明显收窄。综合来看，三季度法拍住宅市场呈现“供给收缩、成交企稳、折价收窄”特征。虽然价格仍面临压力，但成交率的回升与折扣率的提升，或反映市场预期逐步趋稳。

2025年三季度法拍住宅数据总览

数据来源：中指数据库

（二）趋势：成交率显著回升，折扣率保持稳定

供需方面，2025年三季度法拍住宅市场出现积极变化。成交量3.1万套，环比二季度增长24.0%，回升至2024年同期水平；成交率30.7%，创2023年四季度以来新高，较二季度提升2.2个百分点，显示市场流动性有所改善。

近三年法拍住宅新增挂拍量、成交量及成交率

数据来源：中指数据库

价格方面，成交均价8002元/平米，环比下降5.0%，同比下跌11.3%，仍处下行通道。但折扣率77.4%保持稳定，年内波动幅度较小。整体来看，市场呈现“量升价跌”特征，成交率的显著回升表明需求端出现回暖迹象。虽然价格仍在调整，但折扣率的稳定运行或预示市场正接近底部区间。未来，随着各项政策支持持续落地，法拍住宅将进一步巩固回暖态势。

近三年法拍住宅成交均价、折扣率

数据来源：中指数据库

（三）重点城市：核心城市各有特征，市场分化持续显现

2025年三季度，重点城市法拍住宅市场延续分化态势，挂拍量、成交率、价格等维度呈现新特征。

挂拍量方面，城市间差距显著，呈现 “中西部城市偏高、核心一线城市偏低” 的格局。重庆以4032套大幅领先，成都以2317套位居第二；广州、杭州、天津等城市挂拍量处于中等区间；北京、上海、深圳等挂拍规模相对较小，侧面体现核心城市经济稳定性，进入法拍程序的住宅相对有限。

成交率方面，头部城市与尾部城市差距拉大，需求分化加剧。深圳、上海、杭州等成交率领先，法拍房需求旺盛。其中，深圳以66.6%居首，杭州为57.9%，上海为52.3%；北京、广州等成交率相对偏低，或因三季度二手房价调整幅度较大，抑制市场需求，拉低整体成交率。

成交均价与金额方面，仍受城市经济实力主导。头部梯位包括北京、上海和深圳；杭州、广州、南京处于第二梯队；重庆成交均价仅5987元/平米，在重点城市中处于末位。

折扣率方面，各城市差异显著。深圳折扣率以92.2%稳居榜首，主要由于评估价通过鹰眼系统确定，受到政府指导价的影响；大部分城市的折扣率处于合理区间，武汉折扣率65.8%，为重点城市中最低水平。

2025年三季度重点城市法拍住宅数据

数据来源：中指数据库

在法拍住宅的各项指标的同比变化中，杭州在挂牌量和成交金额方面表现突出，广州在成交量方面在重点城市中名列前茅，深圳的成交率改善最为明显。

2025年三季度重点城市法拍住宅同比变化

数据来源：中指数据库，建投控股整理

法拍商业市场：供需延续收缩，折扣率小幅回升，成交均价探底

（一）总量：供需同步收缩，成交率保持稳定，折扣率小幅回升

2025年三季度，法拍商业市场供需两端持续收缩。挂拍量5.6万套，成交量7500余套，均同比下降10.1%，供应规模收窄，市场需求疲软；成交率维持13.5%，与去年同期持平。成交金额137.1亿元，同比下降27.5%，市场规模明显缩水；成交均价4875元/平米，同比下跌18.5%，价格仍处下行通道。折扣率71.6%，同比上升4.3个百分点，体现资产价值得到市场认可。

整体来看，法拍商业市场延续供需双降格局，受到消费低迷影响，成交率仍处于较低水平，市场活跃度有限。

2025年三季度法拍商业资产数据

数据来源：中指数据库,建投控股整理

（二）趋势：市场流动性保持稳定，价格延续下行趋势

在商业市场规模收缩的背景下，2025年三季度法拍商业流动性保持稳定。相较于上季度，本季度挂拍量显著回升，成交量也略有增长。虽然成交率较二季度有所回落，但仅略低于近三年平均值，显示市场虽有波动，但整体承接力未出现大幅下滑。

价格方面，法拍商业资产成交均价延续下行趋势，2025年三季度仅为4875元/平米，环比下降7.1%；折扣率71.6%，较去年同期提升4.2个百分点，虽略低于整体法拍平均折扣率，但仍处于近三年相对较高水平。

价格持续探底的同时，折扣率维持较高水平，表明市场正处于深度调整阶段。

近三年法拍商业资产新增挂拍量、成交量及成交率

数据来源：中指数据库

近三年法拍商业资产成交均价、折扣率

数据来源：中指数据库

（三）重点城市：供应格局分化，南京成交率领先，广州均价居首

挂拍量方面，城市间规模差异显著。重庆以3113套位居榜首，成都1059套次之，反映这些城市法拍商业市场供应充足；武汉、天津等城市处于中间区间；北京、南京挂拍量不足200套，体现核心城市商业资产稳定性较高，法拍市场供给有限。

成交率方面，城市间分化明显。南京以46.9%的成交率领先其他城市，上海、广州、杭州等城市成交率均超35%，处于高活跃度梯队；北京、深圳、成都等城市成交率在25%左右徘徊；武汉成交率仅9.9%，或因房源质量参差、商业需求疲软，市场去化压力较大。

成交均价方面，北京、上海、广州等一线城市维持高位，其中广州以18926元/平米的价格居于首位；天津、南京等城市处于中位区间；重庆成交均价2257元/平米为各城市最低，反映商业资产价值由城市经济发展水平支撑。

2025年三季度法拍商业资产数据

数据来源：中指数据库,建投控股整理

在法拍商业资产的同比变化中，南京市场表现最为亮眼。南京成交量同比增长50.0%，成交率提升23.8个百分点，增幅均居重点城市首位，市场活跃度显著提升；广州成交均价同比上涨66.3%，涨幅领先各城市，资产价值认可度显著回升。重庆挂拍量同比增长32.0%，但成交金额同比下降62.9%，呈现“量增价跌”态势。杭州挂拍量增长37.5%，但成交均价下降59.4%，反映市场结构发生重大变化。

2025年三季度重点城市法拍商业资产同比变化

数据来源：中指数据库，建投控股整理

法拍工业市场：各维度数据下行，市场继续调整，出现企稳迹象

（一）总量：量价持续收缩，折扣率下行

2025年三季度，法拍工业市场供需继续收缩，交易规模进一步缩减。挂拍量2604套，同比下降23.5%，供应端持续收紧；成交量609套，同比减少20.0%，市场活跃度保持低位。成交金额101.9亿元，同比下降34.6%，成交金额降幅显著大于成交量降幅，反映价格下行。折扣率为74.0%，同比下降2.1个百分点，资产价值承压明显。