聚焦｜房地产能否破寒窗？

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• 中国建投投资研究院

• 作者：文玉春

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2024年的高考于今天正式拉开序幕，1342万考生竞争450万个本科名额，堪称史上最难的一年高考。

虽然高考并非人生答卷的一锤定音，但十年寒窗苦读，考生们答出了一道道求学路上的难题，才来到今天的考场上。

求学考试如此，中国经济也是如此：遇到难题，解答难题，斩将过关。

国内低迷疲软的房地产，可能是当前摆在中国经济面前最难的一道考题。房地产能否破寒窗？也许，解答这道经济考题，也要像今天的作文题目一样，“打开”政策思路，“打开”好房子的门。

近年来，房地产及其产业链成为拖累经济的主要项目，是影响我国经济稳定的关键因素。房地产救市政策频出，但暂未见到较大提振效果。

5月17日，监管部门祭出了重磅房地产组合政策，宽松力度前所未见，同时也折射出当前市场疲软、信心不足的不争事实。

虽然已找到了问题的关键，但未来房地产仍存在一定变数。房地产无疑成为我国经济相对最难解决又最需解决的问题。

01  

房地产大幅调整，贯穿于2021年以来稳定经济大盘的政策主线

作为连接供给与需求两端的关键变量，房地产投资始终对宏观经济起着重要支撑作用。

房地产稳则经济稳。

2021年下半年以来，国内房地产市场经历了深度调整，房地产开发投资、销售和新房开工持续下滑。

房地产开发投资下降超过了30%，新房开工量离高峰期几乎跌去了60%，房价指数的调整幅度接近30%。住宅租金亦大幅下跌，租金回报率回到了2017-2018年间的水平。

这期间，房地产刺激政策频频出炉，但暂未见到较大提振效果。在过去的几个月里，房地产仍然低迷疲软，房价呈现波动下滑的态势。

房地产的持续低迷表现，引发了房地产上下游产业链需求的大幅下降，不仅导致了国内需求的收缩，提前还贷，消费降级，而且影响汇率表现，贸易账户出现严重失衡，对经济复苏造成了直接且显著的拖累效应。

今年5月，我国制造业PMI 为49.5%，低于前值 50.4%，环比下降0.9%；非制造业PMI51.1%，低于前值 51.2%，环比回落0.1%；综合PMI51%，低于前值51.7%，环比下降0.7%。价格水平偏低，CPI处于小幅高于零区间徘徊，牛肉每斤19.9元，樱桃每斤12元。

当前经济恢复或会受阻，很大程度上是由于房地产拖累内需不足所造成。

02  

当前房市已现结构性改善，但尚未能得到整体性、趋势性的扭转

5月17日，楼市开启调控和发展的新阶段。

随着房地产新政的推出，各地陆续出台多项稳楼市政策。除北京等少数城市外，目前大部分城市都出台了相关细则。

上海的限购政策14年来首次出现实质性放松，放松了非沪籍居民购房条件等。

广州降低购房需缴纳个税（或社保）的时限至6个月，且放开了“三套房不能贷款”限制。

苏州于近日发布楼市新政16条，全市范围内不再审核购房资格。

全国超80%城市首套房首付比例已降至15%的历史低位，多数城市二套房首付比例降至25%，仅上海、深圳的门槛稍高。

受新政策的影响，房市出现一些好转迹象，市场带看和交易热度均有所提升，楼市成交稳中有升。据易居克而瑞统计，5月，30个重点城市新房整体成交1081万平方米，环比增长4%，相比一季度均值增长23%。

中指研究院指出，新政后首周，11个重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。

从北京看，海淀区某在售商品房项目的咨询和来访人数有所增多，处于观望的客户，部分已出手购房，该项目成交有所增长但增幅并不大。

二手房市场，咨询和带看量有所增加，有些业主在谈判中对价格较为坚持，交易规模的提升并不明显。

相比之下，“老破小”交易升温，带看量和成交量都有明显提高。二手房挂牌量减少了5000多套，出现了短期的不升反降，反应购房者预期出现积极变化。

从上海来看，5月27日至6月2日，上海链家全市二手房转定单(是购房者决定买房会签的定金合同)1793套，创近两年以来的最高，超过所有小阳春。其中，500万以下的成交订单占比76%，“老破小”同样表现良好。

客观的说，政策效果是有的，但不明显，房价持续下跌的趋势尚没有扭转。

根据易居克而瑞统计，5月，30个重点城市的新房成交量仍有超过三成的同比降幅，16个重点城市的二手房成交量同比下降12%。

同期，诸葛数据研究中心指出，全国80%以上的城市房价下跌，重点城市仅深圳、杭州等三个城市环比微升，但缺乏后劲，以价换量仍是二手房市场的普遍心态，虽然百城二手住宅平均价格5月跌幅较4月收窄0.05个百分点，但已连续25个月环比下跌。

总的来看，房地产的积极因素正在逐渐累加，多数城市房地产市场供求关系处于修复期。不排除政策传导、情绪发酵以及统计滞后等不利影响，目前房地产出现的这些结构性恢复，更多的体现了局部市场表现，但尚未形成趋势性改变。

03  

“疤痕效应”影响持续, 楼市反弹进程或减缓

5月17日，房地产迎来了政策上的转折点，可以说是给保交房、房地产市场的流动性压力、房价调整等问题亮出底牌。

房地产下一步，房价究竟怎么走，会不会往下走，主要看房价本身调整的程度。

整体看，国内房价从高点1万元左右跌到了目前的7000元左右，普遍跌了近30%。之前住房贷款最低首付款比例平均近30%，下跌30%意味着房子首付款跌没了，如再往下跌就会损伤到银行贷款，触及银行风险。据此，有很多观点认为，目前房价基本进入了合理水平。

在房价已达到合理水平和房地产市场的热度上升的背景下，房地产市场究竟什么时候会触底反弹，这不太好判断，但这一过程很有可能受“疤痕效应”影响而减缓。

本轮房地产的调整对居民购房选择产生了明显的负面影响。

一是预期不稳影响居民信心，楼市悲观预期自我实现。

二是居民购房行为更趋理性，风险承担意愿和能力下降，超额储蓄现象突出，表现为提高存款、货币基金等低风险资产的配置比重，同时降低股票、房产等风险资产的持有意愿。特别是对于购房行为来说，加杠杆的意愿大大下降。

三是在保交楼和买房之间权衡，越是存在保交楼的问题，购房选择越复杂。年轻一代等潜在购房群体，对于居住条件及环境舒适度的要求更高。

预期惯性极易导致市场过度反应，本轮房地产过快下行带来的“疤痕效应”在一些方面可能会较快修复，但在某些方面所造成的影响可能是长期甚至是永久性的，进而影响居民的购房意愿和购房偏好，这一底层逻辑很有可能减缓楼市反弹过程，并且反弹幅度不会很大，甚至反弹只会存在于部分城市及局部区域。

04  

楼市大局基本已定，但未来仍有变数

2016年12月14日中央经济工作会议首次提出的“房住不炒”原则，推动房子由投资属性逐渐回归到耐用消费品属性。

随着我国房地产市场供求关系的重大变化，这一趋势在加速兑现，房子的户籍、学区及投资等额外属性正在剥离，居住属性更加凸显。

政府通过直接收储存量商品住房，部分用作配租型保障性住房，部分用作配售型住房，该政策将重塑房地产市场未来格局，加速双轨制的到来，让市场的归市场，让政府的归政府。

主战场在于深入统筹增量和存量住房，把二手房去库存与新房销售对接起来，经过一手房和二手房市场需求动能反复循环传导，加快形成市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系。

现在政策进入兑现期，但政策落地并非那么容易，叠加前期政策超调，政策执行不仅难度大，也存在一定不确定性。

一是部分房企仍面临一定违约风险，销售市场表现不及预期，叠加新一轮偿债高峰期将至，预计部分房企面临债务违约风险。

二是房地产市场的多级分化日趋严重，尤其核心一线城市更加突出，“一刀切”政策已不符合市场环境，对政策精准发力提出挑战。

三是市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变，下调存量房贷利率的必要性上升。

四是保交楼和买房两者之间存在下降螺旋，越是存在保交楼的问题，大家越不愿意买房，房地产开发商资金压力会越大。

那些有实力的改善性需求释放完毕后，“腾笼换鸟”式改善性需求能否释放能量，对房地产市场未来发展格局塑造至关重要。