【手之声】科普篇——贷款买房怎样最划算？

影响贷款年限的重要因素：

一是收入，一般月供最高不能超过借款人月收入的50%；

二是贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；

三是房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。

（1）等额本金：每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；

优点：需要支付的利息较少；

缺点：前期还款的压力较大。

（2）等额本息：每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

优点：每月还款相同数额的本金和利息，还贷稳定；

缺点：需要支付的利息较多。

由于等额本金支付的利息更低，如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。

一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。

但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。