“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。
旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。目前，旧厂房改造的典型模式有两类：
✦整体拆除重建
深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。
天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。
✦不拆除主体框架结构下实施改造装修
通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。
由于第一类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。
例如，F518创意产业园是深圳市宝安区首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米。F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色产业园。
当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。
由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性。
城市化一方面通过新城、新区开发扩张，另外一方面老城区、旧厂房的改造也也受到人们的追捧。
我国各大城市都开展了旧厂房、旧街区的改造行动，旧厂房、旧街区改造至今已有20余年的历史，旧厂房在增添了文化创意后变得珍贵起来，大规模进入人们的视野。旧厂房改造存在着一条演进过程，诞生了以下几种产品。
1、第一代产品：以休闲商业为特色业态的改造模式
在休闲市场蓬勃发展的环境下，休闲商业特色改造快速发展，这类产品培育时间短、回报快，但对于区位条件要求高，存在产品等级低、新颖度低的缺点，会面临产业更新的压力。
2、第二代产品：以文化展览、贸易业为特色的改造模式
这类产品主要以艺术画廊、艺术作品展销为主。但艺术家创作应当以安静的环境氛围，与艺术品展销氛围存在着一定的矛盾。
3、第三代产品：以创意产业办公聚集为特色的改造模式
这一类的产品给厂房带来了再生的可能，增加创意产业后能爆发蓬勃的生命力。虽然园区有改造模式和建筑风格，规划定位是创意产业集聚地，但企业入驻后，大规模演化为休闲商业、地产开发。所以依靠形体的恢复不能够支撑老厂房改造成创意产业区。
4、第四代产品：以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式
旧厂房改造让工业遗产“活起来”
穿过动力管道改造的空中廊桥，来到洋溢着上世纪工业化气息的广场看一出时装展览，在煤池改建的场地里参加一次沙滩派对，逛一逛老仓库里贩卖记忆的怀旧市集，最后坐在老厂房改造的咖啡馆里回味这一段短暂的旅程……
老厂房、老设备、旧产品、旧车间，这些曾承续工业文明、书写现代化进程的工业遗产，承载着行业和城市的历史记忆和文化积淀。如今，在保护好这些工业遗产的前提下，通过创造性转化和创新性发展，一大批老物件儿又重新“活”了过来。
本公众号注明原创的内容权利属于本公众号或本公众号权利人所有，未经本公众号或本公众号权利人授权，任何人不得擅自使用(包括但不限于复制、传播、展示、镜像、上载、下载转载、摘编等)或许可他人使用上述知识产权的。已经本公众号或本公众号权利人授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明作者来源。否则，将依法追究其法律责任。
文章中插图、字体、美工等版权属于原作者、产权所有人，如出现分享内容侵犯了您的版权、标注来源非第一原创、或微信内容存在错误等情况，请第一时间私信告知，我们会及时审核处理。
本公众号转载内容均属于公益性质，我们尊重原创，本着学习交流分享之目的。部分内容、文字、图片可能来自互联网等其他渠道，版权归原作者所有，仅供学习参考之用禁止用于商业用途，如无意中侵犯了哪个媒体、公司 、企业或个人等的知识产权，请联系删除，本公众平台将不承担任何责任。