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市场上关于部分银行叫停开发贷的消息，一度引发中国股市恐慌性暴跌，近日，无论是报上文章还是网上论坛，人们对未来房地产业走势的争论都甚嚣尘上。那么，闽企去年大举扩张，高调拿地有风险吗？昨日，福州房地产界人士表示，本地银行业并没有“一刀切”地停发开发贷，但是银行对于开发贷的审批确实收紧了。
业内人士坦承，去年以来福州部分房地产开发企业高速扩张，需要关注其背后带来的高负债问题。但是从目前情况看，本地房地产企业融资能力很强，资金来源渠道较多，尚未受到大的影响。
申贷门槛提高
未全面暂停大型房企未受波及
“24日一早，看到网上多家银行停发开发贷的消息后，虽然也不是太担心，但是还是立即联系了有信贷往来的几家国有商业银行房贷部门。对方直接和我们说，现在的确是从紧，但是我们这样的大型品牌企业，目前没有受到影响，资金还是有保证的。”昨日，福州一家大型房地产企业的融资部门负责人这样表述他对“银行开发贷收紧”消息的感觉。
“楼盘销量不好又无品牌影响力的中小开发商，可能是有身处严冬的感觉，但是大型房企会好很多。”昨日，记者采访了福州多家银行负责房地产信贷的部门负责人，他们告诉记者，其实，房产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~ 7%；而部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%多一点。目前，大型银行对房地产相关业务的态度并没有显著变化。因为央行对各家银行的信贷额度控制有明显分层，从信贷投放上讲，大型银行的授信额度肯定高于股份行，同时四大行受央行窗口指导最为频繁，业务政策可谓是牵一发而动全身，因此短期内不会发生明显变化，更不可能一刀切式暂停。
事实上，进入2014年以后，二三线小开发企业想从银行贷款，确实不易了。大型银行都表示，银行为配合风险调控，收紧房地产开发贷款是大趋势。其中，一家国有银行的信贷部门负责人告诉记者，总行早就下达了通知，要求取消土地抵押贷款，只有在建工程才能贷款。而且，总行在对房产开发企业进行摸底调查后，列出了全国开发50强、100强等企业，每家开发企业的授信额度和资金成本都会按照这个排名来进行对应。
除了审批严格外，有的银行还将审批权限上收到总行。即使开发商有好的项目，福州分行也无法直接审批贷款，只能交由总行审批。
“对地产融资的收紧主要涉及两个方面。”2家股份制银行房贷部人士表示，按照他们总行的风险调控措施，一是区域上，从原来一二线城市收缩到一线城市和设有一级分行的二线城市；二是融资项目要求限定于未来一年内可还款。
“闽商系”房企力争进入一线积极“烧钱”拿地
“黄总有点疯！”这是前段时间地产大佬任志强在微博上对闽房企泰禾在土地市场上的表现给予的点评。
马年开春以来，泰禾集团[0.34% 资金 研报]在10天内，接连在福建泉州、上海、北京等经济活力地区和一线城市，拿下三幅地块，平均每三天进账一幅。截至当日，泰禾集团在2014年初的短短2个月里，共斩获土地4幅，总占地约1013亩、总金额超79亿元。大手笔震惊业界。
如果再把视线放长一点，泰禾的“烧钱”速度更加令人惊叹。2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗资高达195.3亿元人民币。
这样的案例并不是唯一的。
2014年新年的第二周，福建房企融信集团就以77亿元的总价地王，开始了其今年生猛扩张的第一步。而在2013年，融信在上海、杭州、福州等地，拿地的金额超过了200亿元。据了解，目前融信累计取得的土地已超过3000亩。
在世纪金源、旭辉等福建房企扎根一线城市之后，此轮拿地被看作是闽系房企的又一轮扩张。毕竟，房企要想做大做强，必须在一线城市有项目储备。一线城市的项目有助于做大资产估值，对上市房企大有裨益。
“凶猛扩张的闽系房企，在抢占一线城市市场战略中表现最为坚决，甚至压过了诸多龙头房企。这两年不只闽系房企，多数大型房企都将目光重新聚焦京沪一线城市。从市场安全角度来看，一线城市虽然地价较高，但因需求依然旺盛，风险相对于很多三四线城市要小很多。同时在北京、上海拿地，对于企业的品牌知名度提升有很大效果。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
事实上，在京沪两地抛头露面的福建房企，只是福建系房企的冰山一角。记者从陕西省福建企业商会获悉，近几年，大量福州房企走出本地，向省外扩张。其中，湖北、陕西、甘肃等中西部省份是其扩张重点。目前，仅西安（楼盘）一地，就有十多家来自福州的房企。如果算上厦门、泉州等地的房企，来自福建的小型房企可达20多家，其项目以住宅、商业为主，多集中在开发区一带。福建资本也成为西安楼市中，除一线房企之外，实力最为庞大的外来资金。
扩张凶猛背后融资渠道多抗风险能力较强
房地产业作为资金密集型行业，在某种意义上可谓“吞金兽”。正因如此，闽系房企的扩张，对资金链有很高的要求，在目前银行开发贷收紧的背景下，的确引起一些担心和关注。
近两年来，诸如旭辉、阳光城[-3.73% 资金 研报]、泰禾、融信、正荣等起家于福建的房企，纷纷大刀阔斧地进行全国性布局，凭借高周转策略积极扩张，在销售业绩方面也取得了质的飞跃，去年这些企业更是业绩爆发性增长。“然而，对于迅猛增长的业绩，企业对的土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。根据CRIC研究中心监测数据显示，上述五家闽系房企在拿地方面均较为激进，旭辉、阳光城、泰禾和融信四家闽系房企，销售拿地金额比，均大幅低于TOP10房企3.24的均值，特别是泰禾与融信两家后起之秀，其2013年拿地投入金额远超当年的销售业绩。”昨日，克而瑞信息集团人士表示，除了上海之外，闽系房企全国范围内的高成本拿地也不断涌现，其背后带来的高负债和未来市场的不可预测，的确值得业界注意。
但是，记者在调查中发现，闽系房企的资金来源并不是银行一家，融资渠道的多元化，使得其资金链安全性相对较强。
福州克尔瑞总经理张旭东表示，部分福建房企去年以来之所以能够快速崛起，是因为这些闽商房企获得了福建民间资本的支持。闽商多数做外贸、钢贸、医疗机械、餐馆等生意，经过几代人的努力，闽系家族中积累了相当数量的财富。除了做生意的资本，这些闽商往往会将多出的资金委托给熟人，通过机构进行投资。投资公司成为嫁接福建资本与开发商之间相当重要的桥梁。
例如，闽系房企中知名的“欧氏三兄弟”就很有代表性。在高速扩张的融信与正荣的背后，欧氏三兄弟中的欧宗金掌控的欧氏投资对两家公司的支持不可小视。这一被业内称为“老二老三卖房，老大管投资”的模式，为其扩张提供了充裕的资金支持。
此外，融资渠道丰富也是闽系房企的一大特点。例如，从2012年开始，泰禾集团从银行、信托、股权基金等机构不断地以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资，先后与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托等机构合作，为下属企业做对外担保，获取大量的资金。
除了这些，半数以上的福建房企，都有着来自海外的资本背景。这些回流的资金多来自东南亚、美国、加拿大等地。由于这些资金的运转分散而隐蔽，其实际规模尚难统计，但可以肯定的是，回流的海外资金，已成为推动福建房企勃兴的重要力量。公开信息显示，国内房企在海外融资成本大都在8%~11%，对于中小型房企来说，境外融资成本具有更大的优势。业内人士告诉记者，虽然在大型房企的财务报表中，尚看不到民间资本、海外资本的身影，但这股隐藏的力量，无疑已成为闽系房企崛起的关键。
今年初以来，除旭辉外，其余多数福建系上市房企并无融资记录，资金有的是来自投资私募。还有一种则带有民间集资的性质，如果资金量大，可以入股一些小开发商参与开发。
今年形势趋紧
扩张型房企更应控制资金风险
即使融资渠道丰富，银行收紧开发贷门槛，对房企来说无论如何都不是好消息。
“首先，开发商的销售压力增大，将更多通过销售回款，其利润期望值会降低，可能选择让利跑量；其次，融资成本更高，开发贷收紧迫使开发商通过信托、基金以及借助其他民间金融，那么成本将会提高；其三，拿地热情将有所降温。”我省房产专家王剑超表示。
“企业高成本拿地，意味着企业需要靠不断的融资来补充资金维持流转。一旦融资遇到阻碍，或是销售不畅，就面临较大风险。”中原地产研究总监张大伟表示。
“闽系房企的快速扩张，源于其对今明两年房地产市场的乐观预期。若房地产市场在近两年出现较大波动，则会对这些房企的资金链带来考验。福建丰富的民间资本，为这些企业提供了充分的支持，不过这种模式同时也是一把‘双刃剑’，增加市场规模的同时，也增加了债务压力，一旦遭遇高周转不顺利或是上市计划遇阻等意外情况，会极大增加企业运营难度。”中国房地产学会副会长陈国强表示，闽系房企快速扩张，在增大企业规模的同时，也对企业的资金链提出了较高要求。
克尔瑞研究中心研究员沈晓铃、范宏华则表示，对于高周转模式下的几家闽系企业来说，去年火热的房地产市场无疑增加了他们的业绩期望值，然而国家对原本旺热的一二线市场调控并没有减弱，甚至有逐渐加强的趋势，并不能过分乐观。因此，闽系房企要注意到今明两年由于政策调整引发风险的可能性，借此契机改善公司治理，合理规避风险。