虽然中国楼市的“黄金十年”已经结束，但对于不少中国房企而言，海外地产的花样春天才刚萌发。
从去年开始，以万科、绿地、碧桂园等为首的全国一线房企加速进行海外房地产投资，积极在全球布点物业项目。有统计数据显示，2013年中国买家在境外商业地产及住宅开发项目的投资额高达160亿美元，较2012年增幅超过30%，其中对海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%，并预测今年的投资规模将翻番。
值得关注的是，在中国房地产开发商升级为全球性地产开发商的时候，大部分项目尤其是住宅项目的目标客群依然是国内购房者，一边是萎靡不振的内地楼市，一边是开发商不断提升的海外项目销售指标，在此背景之下，针对国内购房者的营销战大幕正徐徐拉开。
国内开销售公司卖海外的房子
杭州首现海外项目展示厅
儿子在新加坡留学的赵女士去年买下了碧桂园在马来西亚新山“金海湾”项目一套公寓，总价不到200万元，面积为80方的精装公寓，她告诉记者，这是她卖了杭州市中心一套50方旧房子给儿子在海外买的物业。“马来西亚的新房子距离新加坡关口不远，开车也就5分钟，关键是马来西亚物价比新加坡便宜，买在那边可以享受马来西亚居住权，去看儿子的同时，还能在那边度个假。”
据了解，去年首开的金海湾项目让碧桂园尝到了海外投资的甜头，根据公告，该项目去年签约销售额约70亿元，令碧桂园一跃成为马来西亚最大的房地产开发商，而帮助实现这一成绩的基本都是内地购房者。
为了更有效地开拓国内市场，碧桂园去年底就所有海外项目成立了单独的营销公司，在国内各大城市开设展示销售中心。近日，设在杭州的碧桂园·杭州国际展销中心开启，成为杭州首家专营海外地产的开发商营销机构，主要辐射整个浙江地区。“以前内地购房者要去海外置业大多是通过移民机构、国外代理机构购买，由于信息不对称以及对当地政策、房源情况不了解，在购买过程中总是有些障碍。现在越来越多国内开发商到国外做一手开发，这让很多国内购房者更为放心，但考虑到营销及后续服务的专业度与系统性，我们专门针对海外项目开了家公司。”碧桂园·杭州国际展销中心销售经理金岚道出了碧桂园这一举动的初衷。
记者从一些有海外业务的开发商处了解到，目前万科、绿地等公司在国外很多城市也都有项目在开发，但针对国内的销售渠道还基本依托原来的公司架构，通过各地方公司进行项目代理。“让地方公司代理，除非总公司给大家下任务，不然分公司的销售积极性也有限，国内的房子都这么难卖，还要找客源买国外的房子，一个不留神说不定本来想买本地房子的客户改主意去海外置业了，这不是得不偿失嘛。”一位销售人员直言。
像碧桂园这样的尝试在国内倒是首次出现，在同一个城市设两个独立的公司，一个负责开发销售本地项目，一个专门营销所有的海外项目。“这样有利于掌握一批有特殊需求的人群，进行针对性服务。”金岚口中的针对性服务还不仅仅只限于卖房子，根据公司定位，他们是要把媒体、移民机构、留学机构、资产管理公司等各类渠道进行融合，构建一个全球资产配置的一体化服务平台。“换言之，我们的服务内容包括了与海外置业相关的留学、移民或者是物业在当地的出租、出售等各种事宜。这在国内开发商的海外物业营销上是个革新，也是为了今后有越来越多海外项目的销售做准备。”金岚说。
房企马年海外投资再提速
一季度曝投资额已超500亿元
碧桂园或许只是开了个头。
经过去年一年，国内有7家房企跻身“千亿俱乐部”（销售额超过1000亿元），进入2014年，国内房产市场逐渐低迷，但众开发商海外扩张的动作相当大，在海外跑马圈地的投入较去年有大幅提升。就像绿地集团董事长张玉良所说：“当前投资海外市场仍然处于难得的机遇期，新兴市场在不断涌现，资源、资产的价格也相对合理，推进国际化战略有助于房地产企业在国内主战场之外开辟新的成长空间。”
在张玉良眼中，海外市场绝对是片蓝海，现在绿地已经是中国首家在海外多国大规模投资发展的房地产企业。今年刚刚以655亿元成功借壳金丰投资在A股上市的绿地集团频频在海外投大单。先是1月14日，率先以12亿英镑拿下英国伦敦两个住宅项目，首次进驻伦敦；1月22日，绿地酒店进军海外，成功落户洛杉矶和悉尼市中心；2月28日，绿地又就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录(MOU)，计划斥资近200亿元进行投资建设，其中一个项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目；2月14日，绿地北美首个大型综合体“洛杉矶绿地中心”开工；3月8日，斥资22亿元进军多伦多，打开加拿大房地产市场；3月27日，绿地宣布加码澳洲房产市场（此前绿地在悉尼和墨尔本都有项目），成功收购悉尼市两幅地块，以助力其全年实现200亿元的海外销售目标；4月，绿地又立即进军韩国济州岛，在当地汉拿山小镇打造度假疗养项目……
与此同时，其他开发商也在大规模“出海”。以“一哥”万科为例，在去年与美国头号房企“铁狮门”合作开发旧金山公寓项目后，今年花了4个月的时间，夺得一个香港项目，首入香港市场；并举行了其与美国知名地产商RFR、汉斯携手开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目动工典礼。其间，新华联、雅居乐也相继在韩国、马来西亚布局，其中雅居乐投资4.3亿元首度在马来西亚试水；大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦共同宣布，万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目，这是继去年万达大手笔投资伦敦南部五星级酒店和豪华公寓项目后，在英国的又一动作；碧桂园在尝得进军马来西亚的甜头后，首次进军澳大利亚住宅市场，斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。
短短一季度3个月，国内各大开发商抛出的海外投资总额已超过500亿元，而这一投资趋势还将继续走强。据了解，碧桂园还在美国、加拿大寻找适合开发的项目；万达也表示要在海外继续布局文化和旅游业；而万科终于完成了B股转H股，手握两个海外上市平台，能获得更少的限制与低廉的海外资金，它的海外棋局才刚摆开。
海外置业、海外投资热度渐涨
内地部分购房需求或被转移
随着国内房企的海外投资规模越来越大，开发商对于销售业绩的预期也越来越高。张玉良给出的目标是，今年绿地全年海外投资额将新增超100亿美元，销售收入将超过200亿元，明年预计将超400亿元。去年销售额达到1060亿元的碧桂园口气也不小，总裁莫斌公开提出，未来五年，碧桂园的海外市场销售份额将占集团销售额的1/3，未来十年，海外销售额要与国内房地产开发销售额持平。万达董事长王健林的希望是，争取2020年海外市场收入占比达到2-3成。
“其实，这在很大程度上是需要国内购房者支撑的，据说澳大利亚1/7的新房被外国人买走，当中不少是中国人。”一业内专家指出，“目前大幅增长的海外置业需求是助推国内开发商走出去的一大动因，一方面是因为调控下的内地楼市正在将投资泡沫挤出，投资者只能将眼光投向海外市场；另一方面，近年中国移民、留学人群激增，海外置业也是为了满足移民、子女留学或是度假等需求。如果国内楼市仍然低迷，很多购房者尤其是富裕阶层会跟着这些开发商一起转向海外。”
记者询问了几位已经在海外置业或正准备投资海外房产的读者，他们坦言，在国内投资房产已经不是资产增值的最佳选择，眼下全球经济衰退，很多国家利用房产向中国人抛出橄榄枝，花一套高端公寓的钱，获得世界一线城市的居留权或者移民资格，从长远来看，或许是个更好的投资选择。“要是海外项目由国内开发商开发，那么在产品设计以及未来的物业服务上，可能更符合中国人的习惯和需求。”准备在澳洲悉尼买房的陈女士说。
对于大批有海外置业需求的人来说，在国外买国内开发商造的房子似乎更方便、更值得信任。就国内开发商而言，随着国内政策收紧、土地成本增加，紧守国内市场已不是长久之计，把部分资产转出去，开拓海外市场，或许能寻找到新的利润增长点，当然也能拓展新的融资渠道。不过也有开发商担忧，中国买家的这种购买需求到底能在全球房地产市场中释放多久，“如果没有限购，没有调控，楼市回升，或许中国人去海外买房的热度会降低。”