评论：
■ 战略性进入新板块
昨天，本网以“50天空窗后，三墩、上塘宅地竞拍分歧大”为题，反映了业界对于新的两个板块：三墩北、铁路北站单元，在估值上的分歧。作为全新的板块，由于周边合适的参照系缺乏，加上房价和地价不断上涨的大背景下，成交价格难以形成一致的意见。
但是这两宗地，今天都以溢价超过100%的激烈拼抢结果来回答了上述分歧。而今天拼抢的结果，导致了改善土地热潮开始从改善区域向刚需区域蔓延：
去年以来，一些接近核心区域的地价暴涨，按照万科关于top类、G类的地段分类，此前，不少G1类地段地价卖了Top类的价格，这波热潮，按照比价效应的传导，涨价效应开始往G2类、G3类地段蔓延。
翻译一下的意思是，原先刚改的地段因为地价飙升，上升为“豪宅”，原先刚需的区域，因这股涨价热潮，也开始上升为改善类项目的价格。
原先主城区地价上涨的区域在石祥路以南，今天，以新板块为契机，地价从七八千跳涨至近1.5万，涨幅超过100%，石祥路北区域内的价格，开始发力了。
■ 为何会热抢？
除了主城区50天未推地，僧多粥少，加上新房销售形势好，众房企看好杭州楼市未来等因素之外，最重要的还在于：
上图所示为2016年以来主城区地价创新高的7个板块
1、新板块缺乏参照系，有可能成为区域房价上涨的领头羊。
三墩北板块目前还没有项目在售，铁路北站单元甚至是首次出让宅地，和地块一条石祥路之隔的中国铁建国际城已经是清盘状态，而主要的参照系为南面的阳光城文澜府和绿城大家金麟府，这两个项目也都未开盘，因此铁路北站单元地块也缺少参照系。
在缺少参照系的前提下，未来房价的定价空间会比较有弹性。因此也给了拿地的房企较大的预期。
2、新板块战略性进入的意义越来越受到重视。
房企目前拿地难，普遍饥渴的状态下，使这些新板块成为泄洪口，又成为战略进入的好时机。因为新板块后续有较丰富的供应量，这在于好地难求的市场上，是一座“富矿”。
再者，新板块在拿地布局上的战略意义在于：第一个进入供地量具有持续性的新兴板块，后续价格涨起来，先进入的房企得利。跌下去，可以低价补仓，既增加储备，又平摊成本。典型样本为龙湖，在萧山兴议村从第一个进入到连续包揽拿地（从7500要1万1再到1万4）。
主城区像这样的有持续供地、无新项目作为参照系的新板块并不多，还有拱墅运河新城（包括未来的杭钢新城）、钱江新城二期（七堡沿江区域）等几个区域。
值得一提的是，今天最大的赢家应该是率先进入三墩北的中铁建，17多万方的西湖国际城项目，按照万科的地价比较，浮盈将逾11亿元，每平方米上涨了近6400元。
充分凸显出，率先进入新兴潜力板块的战略价值。
文/好地研究院 王宇栋
主城区空窗近50天后，积蓄的拿地热情，在今天的上塘、三墩北地块上渲泄。
今天，上塘、三墩北两宗宅地，大关商地和乔司加油站用地成功出让，共吸金48.6亿。
地块出让情况
三墩北、上塘铁路北站单元，两宗新兴区域和规划单元内的宅地热度，有些出乎意料。
从报名房企的数量来看，铁路北站地块已经比肩去年的绿九地块，三墩北地块超过了大家绿城金麟府的参拍房企。
三墩北地块溢价率114%，在主城区近5年成交的宅地中居首，超过了绿城机床厂地块。
杭州八区地块出让报名房企数量top10
在出让会前，好地网研究员在与业内投资人士的沟通中，上塘地块的理性地价约1.2-1.3万元，三墩北为1-1.2万元。地块最终的预期溢价率来看，上塘地块为17%，三墩北为24%。
今天的成交价格虽然高，但仍在可以接受的范围内，有两方面的原因：
1、上塘（石祥路南）地价已破2万，引发了补涨的比较效应
上塘板块是一个较新的区域，在2010年中国铁建国际城出让后，后续地块直到去年才陆续推出。
去年11月，上塘板块内的大家绿城金鳞府的地价已经突破2万。
铁路北单元同属上塘板块，位于石祥路北面，是一个全新的区域，阳光城文澜府、大家绿城金鳞府尚未形成成交，板块的新房售价仍有较大的想象空间。
考虑到石祥路南、北的区位、配套、环境的差异，铁路北站单元地块拍到接近1.5万仍旧可以接受。
2、战略进驻
地块为铁路北单元内推出的首宗宅地，类似去年10月三墩北的状况。目前地块南面的姊妹地块将于下个月出让，地块周边后续还有2宗宅地今年或可以供应。
作为进驻铁路北站单元的首家房企，招商拿地后，可以在后续地块争抢中占据主动。
相比之下，三墩北地块更具争议性。
三墩北地块成交价格远超会前预期，部分开发商直呼“看不懂”。
一向底价拿地为主，出手谨慎的万科，为何会在三墩北上演了一场和融信的“龙虎斗”？
好地研究院认为：这是万科持续的补仓的强烈需求。
在拿下三墩地块前，万科自去年8月至今拿下、合作开发项目共有11个，总货值约183.1亿。
这些地块多是体量在10万以下的小地块，总货值并不高。而万科每年的销售额高，具有持续的补仓需求。1-4月万科销售额已达60多亿，也就是说此前拿的地仅供支持今年的销售额。
今天的货值，按照2.6万的成本价计算，可以带来45亿左右的销售，如果按照2年销售完毕的节奏，将为万科杭州带来未来两年（以总计400亿计算）每年销售量10%以上的货值。
此次战略进入，为今后继续拿下三墩北地块，深耕该板块，占据了先机。
尽管今天两宗地具有战略意义，但由于价格涨升太快，代价不菲，尤其是三墩地块的成交价，业内人士的观点存在分歧。
有业内人士表示，今天的三墩北地价高，以2000元/㎡的精装标准计算，地块的保本房价在约2.6万元。
在这个价格上，如果将对标的项目列为河滨之城、万科中央公园等。那这两个项目区位条件上更佳，板块也更加成熟，优于三墩北地块。
此外，地块周边的金地自在城售价近17920元/㎡，也就说是新房价格要上涨35%以上，三墩北地块才能保本，压力并不小。
但是，地块也存在着机遇。
去年10月，在中铁建拿地进驻时，进入板块仅能通过小路，板块与南面的联系受宣杭铁路“隔断”。
而今，交通、关键配套已经打通。吉鸿快速路、紫金港隧道的通车。
教育的配套，据悉，也即将落实。板块内将引入西湖区最优质教育资源之一。
从板块出发可以直接南下城西。又拥有紫金众创小镇，城西科创大走廊、浙江大学的客群支撑，板块的价值逐渐被认知，现实中不乏支撑房价的因素。
不过，今天决定价格的是开发商，等项目出售之时，决定是否买单的是消费者，这次战略进入是否成功，一年后项目开售之际将见分晓。
附：出手情况
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