好地研究院解读：新湾地块的优势

文/好地网研究员 楼权

今年8月份以来，杭州土地市场刮起了一阵“大江东热”：

8月2日，位于河庄街道的一宗宅地出让，吸引到德信、融创、新城、碧桂园等26家房企（含个人）报名，最终德信以溢价129%，5164元/㎡的楼面价拿地。无论是报名买家数量，还是地价，均创下新纪录。（其中报名数量创杭州八区新高；地价创大江东楼面价新高） 

10月15日，旭辉通过产权交易获取大江东一宗土地，折合楼面价约4349元/平米，竞拍的对手包含金地、和昌、中骏等9家房企，相比该宗地块原持有方江东房产的拿地价格，增值了4亿多。

11月1日，大江东又有一宗地块将出让，该宗地块位于新湾街道，建筑面积约9万方，楼面起价2500元/平米。

该宗地块是否会引发开发商的又一轮关注？好地研究院推出进行解读分析。首先，推出地块优势的分析：

地块指标

新湾地块区位图

新湾地块具体位置图

1

区位优势

大江东产业集聚区在杭州市新一轮总规调整中，已被确定为杭州市6个城市副中心之一，将配置商业、商务、金融、科研等功能，是将来主城人口外移的主要居住地。

而新湾地处大江东中心腹地，东邻临江高新区，北接职教小镇，西面是大江东的核心发展区，地块能承接临江高新区和职教小镇产业人才的购买力，也能享受核心区成熟的配套。

2

交通优势

新湾交通优势明显，是大江东交通枢纽中心，地块距苏绍高速仅2公里，距离萧山机场约11公里。

本次出让的地块靠近新湾路，往北可衔接主干道江东大道，进入杭州主城区；向东则连接 “杭州第二绕城高速东线”钱江通道（苏绍高速），串联起海宁、杭州东部平原地区和绍兴三地。

钱江通道在新湾设置了高速出入口，从而让新湾并入了国家高速公路的版图，实现了1.5小时通达上海和宁波两地。

地块北面规划有地铁8号线，预计2022年开通运行，远期还有地铁13号线也将在周边经过。

同时，区域内还规划建设的江东火车站，它位于新湾新城东北部，规划占地面积10万平米，规划场站为4台8线，近期实施南咽喉去萧山国际机场和杭州南方向，远期实施南咽喉去绍兴方向。江东火车站是去年铁路杭州枢纽调整方案后确定的“五大客站”之一，它的建设将使得新湾成为日后整个大江东区域人流、物流对外交通中枢集散地。

3

产业优势

大江东规划为产业集聚区，已逐步形成新型交通装备、高端装备制造、新能源、现代物流等为主导的产业体系。产业发展所导入的优质人群，将为房地产发展提供最为强劲的保障。

新湾与临江高新区在区位上毗邻，而临江高新区本身以产业用地为主，新湾新城将成为率先承接需求的区块。

地块北面2公里处，目前正在打造职教小镇。小镇规划面积3700亩，可视为一个小型版的“下沙高教园区”，目前已经有多所学校即将开工建设。职教小镇的建设，将为新湾新城客群的导入提供潜在支撑。

4

配套优势

地块与大江东核心区联系便捷，未来可以享受来自核心区的优质配套。地块区域内的配套也较为完善，1公里内分布有一所小学、一所初中、一所卫生服务中心和一个农贸市场，满足基本生活需求。

5

市场优势

2010年至今新湾新城仅出让一宗宅地（即地块南面的江盛江南岸项目，已经售罄交付），目前地块周边仅金凌·蓝色港湾一个在售项目，且已接近尾盘，未来竞争较小。

近几个月来，随着杭州房价地价攀升，大江东的房价和地价也水涨船高， 10月份，大江之星的成交均价为10776元/㎡，大江东房价已经正式迈入万元时代。而目前新湾的房价仅为7000元/㎡，仍处在洼地，未来或将迎来一定的上涨空间。