【前瞻】南京下周27宗地四天连拍，有何看点？

好地网9月16日讯  （研究员  强康） 下周一起，南京即将迎来其历史上首次网拍，两次公告共有27宗地块即将在四天时间里连续出让，这也是南京出台楼市调控新政以来的首次土拍，可谓是众多焦点集于一身，让人期待。

出让地块信息

四天时间里，南京主城区将连续出让27宗地块，这样的出让规模，无疑在今年的南京土地市场中，占据非常大的权重。

南京9月土拍与今年以来成交规模对比

如上图所示，跟今年以来南京已经出让的土地总量来对比，此次出让无论是出让宗数、出让面积、可建面积，所占比例都达到了70%左右，而宅地的起拍总价，则达到了85%。只要27宗地成功出让，南京将至少获得317.92亿元的土地出让金。

8月11日，南京出台楼市新政，在针对土拍限制方面，主要体现在四个方面。

①当地块网上竞价达到竞争保障房建设资金起始价时仍然有竞价的，竞价超出部分为保障房建设资金并不计入房价准许成本。

②当地块网上竞价达到预售限制起始价时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

③当地块网上竞价达到现房销售起始价时，该地块所建商品住房必须现房销售。

④当地块网上竞价达到最高限价时，仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得人的成交价为最高限价加一个加价幅度。

也就是说，开发商在竞拍地块之前，至少要先搞清楚地块的五种价格：地块起拍总价、竞争保障房建设资金起始价、预售限制起始价、现房销售起始价、最高限价，以确定接下来会受到什么样的销售制约。

这些价格中，到底哪一个会成为阻碍房企拿地的最大门槛？又会有多少地块，最终将进入摇号阶段？这些问题，留待土拍结果来回答。

现场拍卖被网上交易取代，并且拍卖达到一定价格时要提高商品房销售条件，熔断被取消，达到最高限价后摇号决定归属……

南京土拍规则的变化，让部分开发商们大呼压力山大。网上竞价达到现房销售起始价即最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这意味着开发商拿地两年内或将面临“颗粒无收”的状况，同时还要支付土地款、工程款等各项开支，只出不进，这非常考验开发商的资金实力。

但也有部分开发商认为，新土拍方案至少能保证土地成功出让，不至于因熔断而出现流拍现象，地价也会受到一定控制，这对于急需拿地的开发商们来说也不失为一个有利条件。另外，竞拍达到最高限价后，进行的是摇号方式，看起来似乎颇为公平公正，碰碰运气也是好的。

业内人士认为，提高预售条件甚至现房销售的规定，令开发商回笼资金的时间被延迟数月到一年多，对资金充裕的大企业还好，小公司拿地其实更难了，会更加严格地测算拿地价格。但要不要拼到最高限价摇号的时刻，还是看各家对未来两到三年市场的预期。受新政影响，开发商拿地会更为谨慎，但应该不会受到根本上的动摇。

当然，房企对于土地的饥渴程度，无疑是决定此次土拍热闹程度的最关键要素。好地研究院曾经对上半年南京土拍市场的房企表现进行过详细分析。根据统计，今年上半年的南京土地市场，共有69家房企出手拍地（宅地），其中有20家拿到地，比例为29%。还有47家房企没有拿到宅地，这还没有统计那些参与竞拍但没有出价的房企。【南京半年报】69家房企出手拍地，超过2/3没有拿到，谁最凶猛？谁很失落？

而进入下半年，因为熔断流拍等原因，拿地房企的名单，仅增加了中南一家，大量房企依旧处于嗷嗷待哺的状态中，而据好地研究院了解，在这段时间里，又有不少新面孔急欲撬开南京楼市的大门。所以下周的这场南京土拍，表现不会平淡。

板块热点：爆发的江宁区

南京下周出让的27宗地，分成两批地挂牌。其中，2016年宁网挂第01号公告出让地块中，江宁区占到7宗、浦口区6宗、秦淮区1宗、建邺区1宗、鼓楼区1宗、雨花台区1宗、栖霞区1宗。而2016年宁网挂第02号公告出让地块中，9宗地江宁区就占了8宗，比例惊人。

也就是说，江宁区有15宗地块即将在四天时间里出让。其中，宅地12宗，商业用地3宗，出让面积达到84万平方米，可建面积172万平方米，起拍总价136亿元。出让宅地中，起拍楼面价最贵的是江宁区左邻右里北侧地块，为15391元/平方米，最便宜的是江宁区横溪街道吴楚西路以南，横云北路以西地块，起拍楼面价仅江宁区横溪街道吴楚西路以南，横云北路以西地块，起拍楼面价仅2336元/平方米。可建体量最大的超过24万平方米，最小的不到5万平方米。

事实上，江宁区今年本就是南京的出让主力军。今年以来，南京共出让39宗地块，江宁区占到了15宗。国家级经济技术开发区的定位，地铁一号线南延线极大改善区域交通便利性，大学江宁城的人气支撑，都让其备受市场关注。此次土拍中，江宁推出的各项指标拉得比较大，这个区域的土地出让呈现多选择性，对开发商来说，也预示着机遇。而四天时间里每天都有江宁区的土地出让，如此高的曝光度，江宁区的土地市场行情，会否趁势再上一个台阶，也是非常值得关注的事情。