好地研究院：艮北新城商业核心区东地块优劣势点评

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好地网11月16日讯（研究员 毛飘菱）11月28日，备受关注的艮北新城商业核心区东地块即将出让，该地块为商住用地，出让面积108400㎡，容积率2.15，建筑面积23.3万方，起价36.3亿，楼面起价15556元/㎡。

地块指标

艮北新城，今年共成交2宗宅地，溢价率都达到50%以上。作为接棒城东新城的下一个重点发展板块，艮北新城区位优势明显，未来可发展潜力较大，且后续可开发体量大，板块价值可持续性增长。

艮北新城商业核心区东地块特征明显，体量较大，受到开发商持续关注。这宗地块有何看点？

一、优势分析

1、区位：城东门户

地块所在的艮北新城位于杭州城东门户地带，沪杭高速和杭甬高速两大入城口（彭埠、德胜），靠近火车东站。艮北新城是主城与下沙副城、九堡新区之间的重要节点，为杭州主城区东部发展轴之上的大型高品质新区。

地块区位图

2、交通：通达性强

地块紧邻地铁1号线七堡站，无缝对接轨道交通，通过1号线可直达市中心；经彭埠站可换乘4号线直达钱江新城。

同时，板块内分布有多条快速路，北面有德胜快速路，南面有艮山东路，西面有沪杭甬高速。杭甬高速往北可达上海，往南可达省内其他城市，交通便利。

值得一提的是，板块西面的沪杭甬高速公路抬升工程已经开工，东西向的交通屏障去除，板块与城东新城的阻隔不再。

3、配套：逐步成熟

商业配套上，该地块和西地块共自带14.4万方商业，同时紧邻目前在建的杨柳郡地铁上盖物业，商业配套较为完善。西面火车东站商圈距地块约2.6公里。

教育配套方面，地块紧邻澎雅幼儿园和澎雅小学，今年9月已经开学。同时，采荷实验中学已经明确将整迁入驻艮北新城，届时，艮北新城的教育资源将迎来一个质的提升。

地块距在建中的江干区人民医院约1.4公里。

值得一提的是，地块南面就是规划中的中央公园，属于市区难得的公园绿地。同时，地块内部设置有绿廊，整体环境优势明显。

4、板块内首个商业综合体

地块有7万方的商业商务体量。

地块周边住宅项目多，未来有较多的居住人口，北面有54万方的杨柳郡，自身住宅体量又有16.3万方，周边还有世茂东壹号、交通晓时代、招商雍和府等。

地块将是艮北新城首个商业综合体，又拥有便利的交通条件，未来的消费群体可以覆盖艮北新城、北面的普福区块、江干科技城，东面的九堡板块，南面的钱江新城二期等广大区域。

5、体量大

地块是主城区为数不多的大体量地块，总体量23.3万方，住宅部分约16.3万方。

拿下这么大体量的项目有利于团队和品牌的落地，对于已入杭房企来说，拿下该地块，可增加土地储备，增加抗风险抗周期的能力。

二、劣势分析

目前，艮北新城的开发尚处于中前期，成熟度不高，地块周边尚有大片空地，板块内交通还在建设，规划配套尚未完全落地，居住氛围欠缺。

三、竞品分析

新房市场方面，目前区域内在售项目共8个，艮北新城内主要在售杨柳郡和雍和府。

地铁绿城·杨柳郡自2016年2月以后尚无加推新盘，目前显性库存仅0.3万方，近一个月在售均价23560元/㎡，预计将于12月加推，预期在3万元左右。

城东新城内万科·中央公园于今年5月首开，近一个月均价为34911元/㎡，剩余体量5.5万方。

地块西面紧邻的艮北新城商业核心区西地块不久后可能出让，若两宗地块由两家分获，则竞争较大；若由一家开发商包揽，则会出现一家独大局面。

下期，好地研究院将带来该地块的强排方案，供业内参考。