丁兰新城宅地下周一出让，有哪些看点？（附地块强排方案建议）

好地网11月24日讯（研究员 楼权）下周一(11月28日)，丁兰新城年内首宗宅地将正式出让。

地块东至丁桥单元R21-03地块，南至明珠街，西至建塘南路，北至大农港路。出让面积26329㎡，容积率2.4，可建面积6.3万方，起价58287万元，楼面价9224元/㎡。

该地块优势显著，南面有采荷一小丁信小学和丁信幼儿园，教育配套优势显著；地块北面紧邻大农港河，大农港路北面是未来打造集创新创业、文化展示、旅游健身商业商务于一体的大型综合性中央水景公园项目，该项目占地近20万方；同时未来地铁3号线将沿大农港路铺设，并在附近设立站点。

地块指标

地块位置

丁兰板块上一次的宅地出让在去年7月份，也就是现在的武林九里项目。时隔16个月，丁兰板块发生了哪些变化？

1

存量下降

在过去16个月，尤其是今年3月份以来，丁兰板块的库存急剧下降，截止11月15日，丁兰板块目前显性库存仅8.1万方，去化周期仅2.9个月（按过去一年去化速度计算）。

（注：以上数据含长睦板块）

丁兰板块主要在售项目存量情况

2

价格上涨

近一年来，丁兰板块房价从1.2万上涨至1.8-2万，涨幅高达50%。板块内龙湖武林九里项目10月成交均价已达21272元/平米。

3

品牌重塑

丁兰板块内在的条件已经今非昔比，各项生活配套全面升级。今年6月份，丁兰新城召开了以“十里桃花·诗画丁兰”为主题的品牌发布会，丁兰将打造成一个美丽生态、诗意生活、智慧创业的活力新城，一个全新的丁兰新城新形象已经树立。

同时，丁兰的产业发展进一步得到提升，丁兰智慧小镇目前已经引进创新企业439家，计划到2020年目标智慧型企业2000家，将成为丁兰发展的新引擎。其中，西子智慧产业园二期已于今年7月份开工，将打造成为智能机器人制造、高效环保设备研发、新能源制造的创新型产业基地，项目建筑用地147.5亩，拟建建筑面积24.2万平米。同时，2016中德产业智慧化峰会于10月在杭州成功举行，据了解，丁兰智慧小镇已经与德方签署相关合作框架协议，丁兰智慧小镇将装上强有力的“德国引擎”。

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外部利好呈现

地铁3号线从去年的“远期规划”已经正式提上议事日程，根据最新消息，地铁三期的规划已经在走会签流程。如无意外，地铁3号线将在亚运会之前建成，将使丁兰和城北新天地、武林广场、西溪湿地、未来科技城等板块紧密串联。

5

政策背景

今年9月，杭州重启限购政策，同时，杭州土地市场也迎来新政，将加大土地供应,并调整土地公开出让竞价方式。

基于以上几点变化，好地研究院认为，本次出让会，将有如下几大看点：

1

品牌重塑后的丁兰板块的市场认可度如何？

本次出让地块是今年丁兰推出的首宗地块，也是丁兰新城新形象下的首宗地块，将在一定程度上体现市场对于全新的丁兰板块的认可度。同时，对于后续丁兰新城推出的地块，本次出让的地块具有先发优势。

2

利好呈现对于市场格局的影响

今年3月，位于环城东路的机床厂地块创下45368元/平米的地价新纪录，市中心板块已是豪宅的天下，同时市中心供地稀缺，被“挤出”的改善需求只能向外溢出。以城东新城为中心，已经成为杭州城东承接楼市改善需求的重要阵地。

在城东外拓发展的诸多板块中，丁兰板块拥有联系便捷的交通优势、优质成熟的配套优势、景观宜人的生活环境，还有地铁3号线的预期，同时后续供地充裕。丁兰板块成为城东的改善空间扩张的主战场，将是大概率事件。

3

新形象下，丁兰板块将如何定价？

在丁兰新城的内部优势升级，外部利好呈现的新形势下，业界对丁兰板块的关注度和认可度都已大幅提升，但又适逢政策收紧的节点。当板块利好的上行遇到政策环境的下行，最终将会有哪些房企参与该宗地块的争夺，又会引起怎样的竞争？我们拭目以待。

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附：地块强排方案建议

（设计：好地研究院 沈超）

丁桥R21-02地块的出让面积为39.5亩，形状规整，容积率为2.4，建筑密度为30%，限高50米。

根据现在市场行情和政策方向，考虑整个地块以刚需产品为主，首改产品为辅。本方案仅供业内参考。

一、总体设计思路

根据地块的属性以及指标，产品类型适合洋房+高层；考虑当前市场发展方向和地块周边情况，本案采用6F洋房和16F高层的组合方案。

地块北侧为大农港，东侧为规划绿地，景观资源丰富，故将洋房产品布置在地块的东北角。考虑满足日照和容积率的情况，结合周边景观将115方改善型户型沿地块北侧布置，提高大户型价值。

强排方案

二、技术指标

丁桥R21-02地块住宅建筑面积59440㎡；其中，洋房建筑面积9360㎡，高层建筑面积50080㎡；底商建筑面积3460㎡。

共排布6栋6层洋房和8栋16层高层。其中，140方户型共24户，125方户型共48户，115方户型160户，以及90方户型352户。