好地网12月24日讯（研究员 罗刚）下周一（12月26日），西湖区西溪湿地南侧的留下单元将出让一宗低密度宅地，出让面积40865㎡，容积率1.1，建筑面积44951.5方，出让总起始价11.7亿元，楼面起价26037元/㎡。
首先，地块优势明显：
一、稀缺低容土地：距离上一次主城区有1.1以下容积率的住宅用地出让还是六年前的杨家牌楼地块（滨江·西溪明珠），就在留下板块。即使余杭与萧山，低容积率的宅地也是少见的；随着未来城市空间的不断饱和、以及规划的限制，主城区如此低容的宅地或许空前绝后；
二、景观资源优越：该地块向北700米穿过天目山路就是西溪湿地公园，向南不足500米则是灵隐景区龙门山的北侧边缘地带与花坞；
三、优质产业：地块周边环境优美，吸引了西溪谷-互联网金融小镇、浙大科技园、蚂蚁金服等园区与机构的落户，未来也将为地块带来潜在置业客户；
四、交通便利：地块北侧不足500米是城市东西向主干道天目山路，南侧150米则是另一条东西向主干道西溪路，距离已经获批的地铁三号线西溪站也仅700米，交通十分便利；
五、配套优势：地块南侧配建小学、幼儿园，与项目同时交付使用；向西不足两公里就是西溪印象城，配套完善。
同时，地块也存在一些值得关注的因素：
一、居住环境一般：该地块东侧主要是科研用地，包括中国石油杭州地质研究院，浙江省化工研究院等一批科研机构以及一些厂房仓库用地，西溪路沿线城市面貌较为落后，整体居住环境一般；
二、受限南高北低：地块北低南高，不利于地块内建筑排布；
三、进出不便：地块进出口仅在东侧的溪龙路，溪龙路现状是一条无中线低等级道路，且未来规划等级也仅为双车道道路；
四、地块西侧为军事用地。
那么，这宗主城区西溪湿地旁稀缺低密宅地，价格能拍到多高？
留下单元是杭州西溪谷互联网金融产业区的重要部分，未来潜力较大，加之本地块的低容积率，南北两侧优美的景观带，预计未来产品售价较高；目前周边排屋产品售价在3.6—5.4万元/㎡。
周边楼盘情况
对于未来的新房售价，可以参考万科坤和玉泉（图中3号位置），该项目于15年9月份开盘，近半年叠排均价为54046元/㎡（精装），按5.4万元/㎡（精装）房价测算，保本地价在3.8万元/㎡。
保本地价测算
值得注意的是，该地块总起价仅11.7亿元，成本压力较小，又是低容积率稀缺土地资源，未来想象空间较大，按照当前的土地市场行情热度以及对未来的预期，加上开发商年末拿地压力大，成交价或可能超过测算保本价格，达到4万以上。
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