【案例1】王先生2014年租了一套房，租赁合同中约定，在房屋租赁登记管理中心登记以后，租赁合同生效。但是，从签订合同到现在，房主也没有跟王先生去登记备案。签订合同后，他们全家就搬进去了，每年正常给房主房租。王先生想问一下，没有登记备案影响他们租赁合同的效力吗？
【法律链接】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定了，当事人不能以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【律师解析】王先生和房主在租赁合同中约定了以办理登记备案手续为生效条件，合同的性质为附生效条件的合同。正常情况下，只有在办理登记备案手续后，租赁合同才生效。但是，王先生已经租住了房屋，且缴纳房租，可以认定合同生效。因此，在这种情况下，即使未进行备案登记，租赁合同仍然生效。
【案例2】陈先生2016年3月20日租了一套房屋，3月22日和房主签订了租赁合同。但是，他准备搬进去的时候，才发现里面住人了。陈先生询问房主，房主这才跟陈先生说，他在跟陈先生签订了租赁合同后，在4月10日和现在的租户签订了合同。陈先生想问一下，他签订的租赁合同在先，是不是应当让现在的租户搬出去，让他租住？
【法律链接】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：如果出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，确定承租人顺序为：第一，已经合法占有租赁房屋的；第二，已经办理登记备案手续的；第三，合同成立在先的。
【律师解析】在现在租户合法占有租赁房屋对您之前签订了租赁合同不知晓的情况下，属于已经合法占有租赁房屋的情形，即使签订合同在后，依旧为第一顺序承租人。但您可以请求解除租赁合同，让房主赔偿损失。
【案例3】曹小姐2013年租了一套房，2015年11月6日，房主给她一个通知，告诉她因为他生意周转不开，在2015年10月24日将该房屋抵押给了银行。那房主把房屋抵押了，曹小姐还有权租住房屋吗？
【法律链接】根据《担保法》第48条，抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
【律师解析】在曹小姐租住房屋后，房主将该房屋抵押，并且书面告知她。她在先设定的租赁合同可以对抗在后设立的抵押权。也就是说，曹小姐的租赁合同仍然继续有效。（本期问题由大连房地产律师网、北京市盈科律师事务所马文龙律师解答）