来源：福建新闻频道《律师在现场》
买房子，对不少人来说都是件大事，自然是要精心挑选，考量从位置到户型、价格等各种各样的因素。可是，今天的当事人，宁德的张女士向我们反映，她买房前看了又看，曾以为不会任何问题的这房子，在付了首付款之后，如今却遇到了大麻烦。
视频建议在Wi-Fi下观看
▽
这些业主们的房子都买在宁德市东侨区华府豪庭小区，那么，他们现在的房子究竟出了什么麻烦呢？这一切，还要从他们签这订购协议说起。
张女士告诉记者，工作人员说先签订购协议，付了首付款后，一个月左右签正式的购房合同。
没想到，这协议签了，首付款也交了，但正式的购房合同却迟迟不见踪影。
张女士告诉记者，华府豪庭小区里遇到同样情况的业主还不少，大多数都是在去年买的房子，直到现在，都没有音讯。不仅是小区的房子，就连买了小区外店面的业主也签不了合同，现在手里也只有一份预售协议。
那么，
究竟是什么原因，
让这些业主们签了订购协议
和交了首付后，
没办法签署购房合同？
这中间是哪里出了问题呢？
在这之后，业主们也找过宁德市华府房地产开发有限公司咨询具体情况，不过公司的工作人员始终无法与业主签购房合同。
更让业主们气愤的是，上个月，开发商甚至提出要业主们筹钱，好让抵押的房子能够解押。
这样一来，业主们自然是不乐意的，他们认为，自己已经按照订购协议交了首付款，就应该签购房合同，后续再由业主个人向银行申请办理按揭贷款等。
冯律师认为，目前，开发商没有按照订购协议上的要求，和业主们签订购房合同，如果业主们要求解除订购协议，可以要求一些赔偿。
同时，冯律师认为，如果业主所说的是真的，开发商把已经抵押的房子，继续出售，在操作上可能涉及违规，随后，公益律师和记者陪同业主们来到宁德市华府房地产开发有限公司了解具体的情况。
随后，记者直接在办公室拨打了宁德华府房地产开发有限公司负责人何总的电话。
公司负责人的电话却始终无法接通。业主们告诉记者，之前他们也向相关的部门反映过这件事儿，当时回复的部门是宁德市东侨经济技术开发区房管局。
那么，
是不是房管局对其中的情况
会更了解呢？
随后，记者和公益律师陪同业主们来到了宁德市东侨经济技术开发区房管局。
随后，记者拨打了宁德市东侨经济技术开发区房管局办公室的电话。
那么，已经抵押的房子到底能不能再卖给业主呢？对此，这位工作人员是这么说的。
不过，工作人员说，目前已经有一部分业主的购房合同已经签下来了。
业主们却不同意这位工作人员的说法。张女士说，业主们之间有成立微信群，互相交流情况，群里五十多户业主都还处在无法签署购房合同的情况。
公益律师：
从律师的角度还是建议你们通过司法的途径及时主张自己的合法权益，一个主要是你们当时跟开发商签订的协议书，还有付款的凭证，这些就可以作为证据，来进行你们的主张。
1开发商说我们虽然把店面抵押给债权方，但是我们签的购房合同盖的章都是华府的章啊，他们觉得这个流程是没有违规的，那么想请教吴律师的是，这么操作符合法定程序吗？
不符合法律规定，《担保法》第49条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”明确规定抵押物未经抵押权人同意不得买卖。设定抵押的商品房属于具有权利瑕疵及权利负担的“产品”，开发商不具有完全的处分权。
2如果业主们之前反映的情况属实，业主们是解除订购协议比较稳妥，还是继续等待开发商签订购房合同？
这个需要进一步结合开发商实际的资金链断裂情况、项目运营情况、目前资产状况、具体抵押担保的债务金额及房屋现有价值以及买受人个人价值考量意愿并结合具体的维权风险及成本进行综合评定。
建议对涉案项目公司展开尽职调查。如果选择解除合同追究其开发商的违约金责任，要考量主张直接损失及间接方面的损失如何最大化弥补，诉讼策略如何设计以及考虑开发商对判决履行能力；如果考虑继续履行合同，则应该进一步签订相关保证担保协议并明确具体的履行期限及违约责任。并且要考虑涉案房屋抵押权解除的具体路径及现实可能性。也就是房屋抵押债务资金的清偿来源。
3在购买商品房的时候，必须注意哪些环节，避免遇上这样的纠纷，请吴律师给点建议？
一、买房子其实跟我们买任何东西是一个意思，比如手机或者包包等。钱怎么给对方，货怎么拿回来两件事。那么要注意的就是钱给出去后，“没办法实现俗称的一手交钱、一手同时交货的情况下”这段期间的风险排查。
二、当然房屋作为特殊的商品，一方面金额大，二通常情况开发商处于强势地位。
1.因此购房人在买方前应该先审查项目开发主体的背景，也即是没给你房子的这人来头实力，建议进行初步尽职调查。
2.签约之前注意审查开发商的“五证（国有土地所有证、用地规划许可证、工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）”是否齐全、真实、准确（网络对接相关主管部门进行查询）。也可以顺便看下施工单位的实力，当然也有水分。
3.调查预购房屋的产权清晰情况，是否存在抵押（在建工程抵押或者预告抵押现场抵押）等权利负担。
4.审查合同条款的付款方式、时间是否自己能够履行；审查房屋交付及办证时间及验收条件及相应违约责任。以上系需要注意的一些环节。
三、顺便简单讲下一套房屋从出生到消费者手上的一般流程、法律、商业要点，让大家有个清晰的了解。一般先由政府把项目地块通过“招拍挂”流程把土地使用权拍卖给开发商，勘探、规划、设计、施工等建成房屋，达到预售条件时开始进行预售。期间伴随着在建工程抵押及项目策划宣传及预决算等。
➡庆幸 | 凌晨2点，南安一宾馆！民警踹开房门，差点晕倒，只见一名男子躺床上……
➡热议 | 男子工作三年多提出辞职，领导却要求先删同事微信，合理吗？
➡讹传 | 神反转！全网心疼的快递小哥，在雨中爆哭的真正原因是……
走过路过，别忘了点个赞👍小新的工资嗖～嗖～嗖～涨5毛