来源：福建新闻频道《律师在现场》
今天的当事人郑女士向我们反映，两年前，她承租了好几间商铺，明明承租人是她，可现在租户却自行在装修，根本没有通过她，这到底是怎么回事呢？
当事人郑女士告诉记者，在2017年，她们一家通过竞标的方式，租下了位于福州市晋安区琯尾街沿街的18间商铺用于投资，并和当地村委会签订了合同。
郑女士说，签完合同之后，她又顺利地将这些商铺转租了出去，正当一切都平稳进行时，一个突如其来的消息，让郑女士一下子慌了。
郑女士告诉记者，从2018年9月开始，这18间商铺就因为琯尾特色文化街区的建设被围挡起来了，直到前不久改造才完成，郑女士觉得，之前签的房屋租赁合同还没到期，这些围挡拆除后，她有权续租，而此前福州市岳峰镇东门村委会方面也给过她优先承租权的承诺，但郑女士说，实际情况却并不是这样。
在现场记者看到，郑女士此前承租的商铺内，已经有租户装修入驻，郑女士说，这些租户她根本就不认识。那么，租户们到底是怎么租下商铺的呢？
租户们表示，他们和郑女士一样，也签了三年的租赁合同，对于郑女士持有的合同，他们并不认可，而是觉得郑女士应该和村委会方面协商。郑女士说，目前福州市晋安区岳峰镇东门村委会方面给她的答复是，之前签的这份合同已经解约了，这又是为什么呢？
在郑女士看来，她没有任何违约行为，现在没法继租，此前缴纳的投标费用和商铺押金都打了水漂，这让郑女士一家无法接受。
那么，郑女士他们手头的合同是否有效？面对现在的情况，他们该怎么办呢？今天《律师在现场》 来帮忙的，是王露律师。
查看了材料之后，王律师表示，当事人郑女士他们和福州市晋安区岳峰镇东门村委会之间签订的合同中，实际对违约情况有过约定，根据郑女士的叙述，他们被解约，很可能就是违反了合同的约定。
当事人郑女士反复表示，他们拖欠租金是听说了琯尾特色文化街区建设的消息，王律师认为，如果因此导致租赁合同无法履行，当事人郑女士要求村委会方面解除合同，并赔偿损失。
王律师表示，合同的解除，需要通过书面告知，针对目前的情况，王律师建议当事人郑女士收集更多的材料，和村委会方面进行协商。为了了解更多情况，公益律师和记者陪同当事人郑女士来到了福州市晋安区岳峰镇东门村委会。
福州市晋安区岳峰镇东门村委会副主任表示，具体情况，他并不知情，随后，记者联系上了村委会陈主任。
陈主任表示，他是刚到村里任职的，之前的情况，他也不熟悉。建议记者找书记了解。在陈主任的指引下，记者找到了福州市晋安区岳峰镇东门村的林书记。
几番沟通，村委会的几位领导都表示他们暂时没有时间。几天之后，记者再次联系上了福州市晋安区岳峰镇东门村委会陈主任，希望见面了解情况。
陈主任表示，郑女士除了存在各种违约行为之外，最重要的一点，是这份合同在签订时，就已经是无效的。对于赔偿问题，陈主任希望郑女士方面通过法律途径解决。
1在我们还没看到更多证据之前，以目前描述来看，郑女士真的很像是遇到了“一房二租”的情况。如果真是被“一房两租”，郑女士该怎么处理？
一房二租本来郑女士的租赁合同是成立在前的，但是根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，已经合法占有租赁房屋的承租人是第一顺序的履行合同的承租人，因此最高院的解释并不是以合同成立在先的作为第一顺序，而是以已经合法占有房屋的作为第一顺序。因此郑女士首先就是要对租赁房屋行使占有权，比如她对房屋进行装修就一种占有行为，对店面进行更新门锁，如郑女士不能通过优先合法占有房屋来取得租赁权的话，那只有向出租方主张违约责任，要求赔偿损失。
2政府因为拆迁要无条件终止合同，是否也要书面通知当事人？
本案的景观改造，只是对店铺门面的统一升级优化，产权所有人并没有变更，我个人认为这并不就是拆迁行为，所以东门村委会所说的拆迁无条件终止合同我觉得不恰当。再则，合同履行过程中，出现变更或解除事宜的，相对方是应当履行通知义务的，否则可能导致行为的无效。那回到本案来，就是如没有通知到位，可能就会导致终止合同无效。
3这个合同到底有没有法律效力？郑女士目前来说，最佳的解决办法是什么？
村委会已经与郑女士盖章签订房屋租赁合同，合同是双方意思表示的结果。目前来看东门村委会的集体组织成员并没有任何一个人就本案的租赁合同的效力提起异议或诉至法院的，所以并不能证明有恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情况，我认为合同并不能说无效，虽未经过村民大会表决通过，但该事项并不能约束合同相对方，因为村委会是否就此合同签订事宜召开村民代表大会系村委会内部事务，而合同系村委会对外签订，系一种外部关系，况且本案签订的合同是租赁合同，并不是对于村集体土地承包经营权的转让。
当然对于郑女士来说，不管合同有效或者无效，都不影响其权益的主张，即使基于合同无效的，郑女士仍然是有权利要求返还押金与赔偿损失的。
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