来源：福建新闻频道《律师在现场》
近年来，不少法拍房，由于价格远低于市场价，又没有购房限制的优势，受到了不少人的亲睐。我们的当事人侯女士，前不久就通过法拍平台，拍到了两间店面，可让她没有想到的是，明明是自己花了钱拍到的店面，却似乎一直不属于她，到底是怎么回事呢？
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当事人侯女士说，今年春节以来，她和家人就开始在司法拍卖平台上物色法拍房，几经对比，一家人看中了位于福州台江鳌峰花园一楼的两间店面。
当事人 侯女士：
当时也是觉得它比较优惠，花了五十八万多，买了六十平，是沿街靠里面一点的店面。
2018年2月22日，侯女士一家人拍下这两间还处于毛坯状态的店面，本以为很快就能交付使用，可让侯女士没有想到的是，店面买下来了，麻烦事也接踵而至。
原本被法院冻结的产权，在完成拍卖流程后，本应该解冻，交付给侯女士，可半个多月的时间过去，店面的产权却迟迟办不下来。
当事人 侯女士：
去了市容局跟城管，城管那边说这边商场，整个商场有大面积的违建。他扩建出去了。（记者：大概面积有多大？） 往外扩建一点五米。
还处于毛坯状态的店面，为什么会有违建呢？越想越不对劲的侯女士，这才跑到现场查看，这一看，侯女士傻眼了，自己拍下的这两间店面，竟然被装修成了一家灯具店，并且已经有租户入驻了。
当事人 侯女士：
我们那个店面那边位置，是（违章搭盖）未拆除，所以说未解冻。它要拆除解冻，房管局这边解冻，才能办理正常过户。
令侯女士不解的是，这两间店面从2016年被法院查封之后，产权一直处于司法冻结状态，究竟是谁将店面租赁出去的呢？
当事人 侯女士：
2017年入驻，入住进去他开始装修，然后建设，大面积地扩建。然后这整个市场都被锁定下来了。当时城管和市容局也有做了举措，也过来拆，他们又阻止他拆，所以只能冻结所有业主的产权。
侯女士说，2017年时，一些自称是承包商的人，盘下了处于空置状态的商场，开始装修扩建，这其中，就包含了她购买的这两间店面。为了尽快将解冻产权，侯女士联系了城管部门，准备拆除店铺沿街的违建部分，可却遭到了阻挠。
当事人 侯女士：
我们就报警了，租客，承包商还有我们业主，都有在公安局里面。他们也承诺十天后，就是3月22日就要搬离掉，（3月）23号我们就过来拆，23号然后他们又来阻止我们。
侯女士说，作为业主，她希望能拿回店面，或者直接和现在的租客签订租赁协议，可每次到店里和租客协商，都没有结果。
当事人 侯女士：
租客这边说，他只认承包商，他们就变成一个店面，多人层层收租，作为业主的我，就收不到钱。承包这东西又不是说全部是开发商的，这东西是属于个人所有的，作为业主，我是有权利租或者不租。
到底侯女士该如何拿回属于自己的店面呢？今天《律师在现场》来帮忙的，是钟飚律师。
当事人VS公益律师：
产权已经归属于你了，没有变更，不影响你的产权所有，因为已经法院通过确认这是第一个。第二个，基于产权，他无权占有你的店面，那么现在就是涉及到跟两个方面进行交涉。
公益律师认为，由于目前侯女士无法确认租户和承包商之间的租赁关系，建议侯女士和租户协商，要回店面的租金。随后，公益律师陪同侯女士，一起来到了这家海派尔灯具店协商。
店家：
这个我们都有签合同的，我们跟市场都有合作的，这个肯定是付了钱的，要不然市场怎么可能让我们在这里做。（记者：你们跟谁签的合同？）我们跟市场签的，市场都有（合同）。
如今，租户一直没有搬走，侯女士作为真正的业主，既收不到租金，也用不了店面。就在我们找到租户协商时，一直没出现的承包商现身了。
公益律师VS福州滨河灯具市场 负责人：
我们租这个市场是十年的时间，目前还有九年的时间，那因为这里面的产权比较复杂一点，产权面积也比较小，就是二十三十（平方）这种情况。（公益律师：所以涉及很多业主。） 很多。
这名市场管理负责人表示，侯女士店面原本的业主，已经将店面委托给了一位业主代表出租。他们就是从这位业主代表处承包了整个商场，并且已经支付了到今年九月为止的租金。目前占用侯女士店面的租客，的确是从他们这里承租的。
公益律师VS福州滨河灯具市场 负责人：
作为我们市场来讲，我们已经把半年的租金，付给李桂华这个账户，都付给他了。（公益律师：那他这个人，跟他是什么关系。）是委托人。
随后，公益律师也通过市场管理负责人的帮忙，联系上了这名业主代表李先生。
李先生表示，侯女士所拍下的这两间店面，早期就已经被租用出去，租期已经有十年之久，因此，本来市场价两万多一平的店面，只拍卖九千多元一平，这些都是侯女士拍卖时早已经清楚的。不过，市场管理的负责人表示，只要侯女士提供合法的店面产权证明，他们愿意将今年九月份开始，向她支付每月的房租。
公益律师VS福州滨河灯具市场 负责人：
（公益律师：搁置争议的前提是，您租赁合同确实有成立，这个程序也是完整的，就是没有瑕疵。）我们市场的态度就是您拿着合法的权益过来，我们把这个租金，该付给谁就付给谁。因为他的买卖是在我们租赁之后。
公益律师表示，在承包商的合同真实有效的情况下，由于承包商已经向业主代表缴交了今年九月前的房租，侯女士可以找到这名业主代表，或者店面的原业主讨要自己应得的租金。九月之后，由于侯女士可以再与承包商或者租户重新签订租赁合同。
公益律师VS当事人：
我们现在能确定，九月份之后的租金，他还没有付。九月份的租金是可以申请他向你付款的。他（承包商）说的协商，就是我们要看合同。合同如果成立，那么才存在我们跟他按合同履行，如果合同压根没有成立的基础，我刚才讲，被查封完，你怎么能签订租赁。这种情况下，我们推翻整体合同。
1这两间店面从2016年被法院查封之后，产权一直处于司法冻结状态，产权被冻结，还能签租赁合同吗？
按规定，查封后财产不得擅自处分，店面查封后一般不能签租赁合同，即便是签了租赁合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，也不能对抗申请执行人。
2侯女士的店面，在拍卖前已经被原来的房东承包出去了，那么，承租人有没有权利进行扩建？是不是有义务配合拆除？
承租人若需扩建租赁房屋应经出租方同意，并应报房管、规划部门审批，否则即违法建筑，同时也侵犯了出租房屋所有权。若承租人的扩建被认定为违法建筑，那么根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，承租人应配合拆除，否则行政机关有权进行强制拆除。
3在侯女士买下这两个店面之前，租户已经入住了，那么候女士作为新房东， 是否有权利叫租户搬走？
租户承租涉案店面是在店面被查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款的规定，租户即便享有租赁权，也不能对抗涉案店面拍卖后受让人的所有权，即侯女士作为新房东，有权要求租户搬走。
4通过拍卖平台购买房产，需要注意哪些问题？
我们认为至少应该注意如下几点，这些也是法拍房的风险所在：
1.应认真阅读司法拍卖处置的公告，特别比如是否带租拍卖，是否负责清场等。
2.应实地了解法拍房产具体信息及周边环境细节等。
3.应询问清楚房产是否欠付物业费、水电费等情形。
4.应确认屋内是否已经腾空，有没有被占用。
5.应对税费进行核算，确认是否还需要额外补交费用等。
6.应事先到周边的房产中介了解市场行情，合理把控价格预算。
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