来源：福建新闻频道《律师在现场》
最近，福州马尾的一些业主向我们平台反映，说他们的一笔钱，开发商拖了三年多不退，仅仅是支付了部分违约金和利息，到底是怎么回事呢？
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2014年，福州马尾的一些业主们看中了福州青州煜城置业有限公司的一处房产，在交了五万到十万元不等的定金后，就开始了漫长的等待，从工地停工，到动工，再到验收遇阻，原本2015年6月交房的约定被一次又一次延后，业主们也陆续失去了耐心。
记者在业主提供的合同上看到，他们和开发商之间签订的，是合作建房合同，合同中约定，如果开发商不愿意继续履行合同，应双倍返还定金，此外，超过六个月无法交付房屋，需要向业主缴纳违约金。
业主们告诉记者，从2015年开始，三年多来，开发商以各种理由搁置了退款。仅仅按照银行利息，赔偿了部分违约金，一直到现在，他们的购房款仍无法拿回。
既然退不回购房款，
那么业主们是不是
能取得原本合同约定的，
房屋的使用权呢？
公益律师表示，开发商目前的行为，已经构成违约。需要向业主们返还定金，并进行相应的赔偿。对于开发商拖延退款的行为，业主们可以收集相关资料，起诉开发商。
公益律师：
就是我们诉讼的话，可以去申请财产保全的这种方式。先把他名下的财产给冻住，给查封住，等我们胜诉的时候，我们通过法院的执行程序，把他执行到你们名下。
另外，公益律师认为，如果业主们有证据证明实际的损失高于双倍定金，可以以实际损失为准向法院起诉，要求赔偿。
接着，公益律师和记者陪同业主，来到了福州青州煜城置业有限公司。经过一番沟通，大伙终于见到了开发商的工作人员。
工作人员表示，建房用地是从村里租的，经营权50年，至于无法验收交房，是因为股东和承建商有矛盾。
这名工作人员告诉记者，他们公司几年来经历过股东的更换，现任负责人接手之后，也在着手解决退款问题。
最终，工作人员答应，将在月底前筹到至少一半的款项，公益律师表示，如果开发商到期无法归还购房款，建议业主直接通过司法程序解决。
1想请问陈律师的是，这块土地是开发商跟村里租的，然后对外以合作建房的方式销售，这样操作符合法律程序吗？
开发商这种租用村里土地合作建房，对外销售的行为，实际上可以称之为“小产权房”。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。正常的小产权房房屋买卖，其效力，要区分不同情况对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2开发商违约在先，定金也迟迟不退，仅仅支付银行利息给业主作为赔偿，这么操作符合法定程序吗？
从合同约定来看，我们发现合同有约定逾期交付房屋的违约责任及违约金计算方式，即按已付出资额的日万分之二来计算，但实际上，业主因为不能及时获得房屋，及时入住，有可能使得违约金金额不足以弥补损失，那么业主可以提交相应的证据，要求开发商赔偿实际损失。
3想请教陈律师的，不按购房合同上的图纸建造是否违约？开发商究竟用意何在？
不按合同约定图纸施工，开发商构成违约。至于开发商具体用意，我们判断很有可能是为了节约建安成本，也有可能为了通过政府的规划验收而采取的临时措施。这个要具体情况，具体分析。
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