渗漏水的维修是防水工程中的一个重要组成部分，其技术与施工的复杂性远比新工程防水困难。由于渗漏水存在“一因多果”和“一果多因”的现象，很难从理论上找出统一的治理方法。本文将以如何判断渗漏水为关键技术，总结一些具有普遍意义的判断渗漏方法，并对如何制定维修方案、维修过程中应注意事项进行阐述。
渗漏水成因原理
建筑工程渗漏水维修是一项复杂而又困难的综合性工作，它是在现场察看的基础上，通过调查获得多方面资料，结合各种检测方法和工作经验，作出正确原因判断后，根据工程实际可操作的条件，确定最终维修方案。
在渗漏水维修过程中，大家都深有体会，大面积出问题情况并不多见，大多数渗漏都发生在细部节点上。下面引用美国建筑防水手册上的二个渗漏水成因基本原理。
90%―1%原理：近90%的渗漏水问题都出现在仅占整个建筑或结构表面面积不到1%的细部节点部位。这些细部节点包括：女儿墙压顶、屋面防水层收头、出屋面管道、窗框周边防水、幕墙根部、地下室变形缝等。正是这些不到1%的表面积上的缺陷，造成整个建筑出现各种渗漏水问题。尽管现代建筑技术在不断发展，但渗漏水问题还将长期存在。
99%原理：99%的渗漏水不是由于材料失效导致的，是与防水设计和施工质量相关。这里所指材料是指符合国家标准质量要求的材料，而非指假劣材料。设计选材不当、防水构造设置不当、施工细部处理不当才是导致渗漏水现象的主要原因。
1）水不仅受重力影响有向下移动的性能，同时还有平面流淌的性能。
2）普通水泥砂浆、大多数的面砖无机勾缝材料、混凝土的微裂缝等，在毛细作用下，其渗水或吸潮会比预想的严重。
3）除了可外露使用的防水材料外，一般防水材料在外露环境下老化速度相当快。即使表观情况很好的玻璃胶、结构胶，在一定年限后，也会产生脱胶、开裂等现象，也就是说，从长期使用来看，打胶是不可靠的，特别是质量较差的密封胶。
4）无论是屋面、地下室、外墙，受温差变化影响产生的变形量足够使结构的某些部位被拉开，这些在结构完成后一二年内被拉开的小裂缝，在整个建筑生命的过程会随着温差变化而重复地扩大或闭合。如果结构设置了变形缝，或墙面设置了分格缝，变形会更多地集中在这些预设置的缝上，但也不会因此完全避免不会发生缩胀变形裂缝。
5）地下室渗水不一定只发生在地下水位以下部位，潮湿土壤中的水分也会通过毛细作用，从混凝土裂缝或疏松混凝土的毛细孔渗入室内，造成侧墙出现湿迹现象。
6）下雨不漏而停雨后渗水的原因主要是，从进水点到室内渗出点之间存在可蓄容水量较大的材料。当下小雨时，进入墙体的水较少，雨停后通过蒸发扩散，在室内不会产生明显的湿迹。当进水量较多时，特别是雨后太阳高温照射下，蓄在材料中的水分会迅速扩散，造成表面水分来不及蒸发而出现湿迹。
7）青瓦、砖墙、砂浆、混凝土等材料都具有一定的透水性，只是渗透量有大小差异。如果混凝土迎水面不设置防水层，水分会通过混凝土的毛细孔进入地下室内。以8米水压、250mm厚混凝土板、P6抗渗等级（3.39×10-9cm/s）、每100m2在24小时内理论计算渗透量可达到9.2kg。为什么平时我们没有看到渗水现象，主要由于墙体材料均匀吸水及均匀扩散，使得室内墙面没有表现出明显的色差，水分连续快速蒸发，以至看不出集中的渗水现象。
8）冷凝水现象无法采用防水材料得到改善和解决，只能通过减少墙体与空气的温差、减小空气的相对湿度、加强通风等方法解决。
渗漏水原因查找步骤
1. 了解情况
1）目测检查：目测检查的要点必须全面、深入，与渗漏部位相关的所有部位都必须认真仔细地检查。在对相关区域全面检查的基础上，对细节部位要近距离检查，如天沟、水落口、泛水、出屋面管道等。检查的工具包括照相机、卷尺、小铁锤等。
2）无损检查及仪器辅助检查：无损检查方法有很多，根据需要可以进行蓄水试验、外墙淋水试验等。利用仪器检查在国外比较普遍，红外线成像仪利用温差成像色差可以判断潮湿与干燥区域的分布；声波检测仪通过橡皮锤敲击测试部位，通过回声判断空鼓或卷材脱开情况；磁场检漏仪利用电磁波判断卷材下面潮湿区域等。
查找与判断渗漏水原因是门技术活
同样的渗漏水现象，由于施工工艺或施工顺序的不同，造成渗漏的原因也有可能不同。如地下工程逆筑法施工所发生的外墙顶与楼板底接缝的渗漏水情况，在正常开挖法施工中是不会出现的。又如，卫生间穿楼板管，可能是浇捣混凝土时有套管预埋，也有可能由于管道移位后在楼板上重新开凿孔洞。当板底管根发现渗水时，有套管的主要解决套管翻口不够高，套管与管子间隙不密实问题；而对在混凝土楼板面后开孔，直接穿管的情况，一般认为渗漏水是由于混凝土二次浇捣不密实，以及防水层失效所造成。
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