核心观点摘要
全球房地产市场在 2025 年 9 月第三周呈现出明显的区域分化与结构性特征。根据最新市场数据，全球房地产指数年内累计上涨 10.4%，但落后全球股市 4.6 个百分点(3)。亚洲市场表现最为突出，日本和澳大利亚住宅资产受海外资金流入及租金上涨推动领涨；欧洲及中国香港则因办公楼需求疲软与融资成本上升而表现落后(5)。供需不平衡加剧成为全球房地产市场的主要特征，美国、欧洲主要城市新增供应大幅下滑，而亚太地区相对稳定(8)。美联储已于 9 月 17 日启动降息周期，将基准利率下调 25 个基点至 4.00%-4.25% 区间，这一举措可能引发全球央行跟进降息，形成全球范围内的流动性宽松，为房地产市场带来新的机遇与挑战(29)。
一、全球房地产市场整体表现
1.1 全球指数表现：增长稳健但落后股市
截至 2025 年 9 月第三周，全球房地产市场整体表现出稳健增长态势，但增速落后于股市。瑞银最新发布的全球房地产市场报告显示，2025 年至今全球房地产指数累计上涨 10.4%，同期全球股市上涨 15%，房地产板块落后 4.6 个百分点(3)。然而，8 月全球房地产指数单月上涨 2.1%，略跑赢当月全球股市，主要受降息预期及盈利动能改善支撑(5)。
从全球资本流动角度看，2025 年第三季度房地产领域迎来新一轮投资活跃期。数据显示，机构投资者对核心资产配置的关注度显著提升，跨境资本流动规模同比扩大 17%，其中日本市场凭借其稳定回报率成为国际资本重点布局区域(11)。
1.2 供需格局：全球优质资产供不应求加剧
2025 年全球房地产市场的一个关键特征是供需不平衡加剧，优质资产供不应求局面日益凸显。根据仲量联行发布的 2025 年全球房地产市场展望报告，由于建筑和融资成本居高不下以及劳动力市场收缩，2025 年新建项目有所减少(8)。
主要资产类型的新增供应量普遍下滑，具体表现为：
•在美国，办公楼的竣工量预计将比高峰时期下降 73%
•在欧洲，新竣工的办公楼数量预计将减少 30%
•亚太区是一个例外，由于建筑和需求条件更为有利，新增供应整体较为稳定(8)
这种供需失衡在全球主要城市的写字楼市场尤为明显。以日本为例，截至 2025 年第二季度末，日本写字楼空置率已降至 6.8%，创近五年新低，印证了核心资产的价值支撑效应(11)。
1.3 投资活跃度：利率下降推动市场回暖
随着进入 2025 年新一轮经济周期，资本的涌入和对优质资产的竞争将提升市场活跃度。仲量联行预测，到 2025 年底，全球将有 3.1 万亿美元的房地产资产债务到期(8)。利率的下降将有助于进一步稳定债务成本、支持债务发行量，恢复增长(8)。
房地产投资策略正转向长期配置，机构投资者普遍将持有期延长至 10 年以上，并倾向于采用 "核心 + 增值" 组合策略。日本市场的案例显示，近期基金设计中包含 5 年锁定期条款，同时设置动态估值调整机制以应对利率波动风险(11)。
二、区域市场深度分析
2.1 亚洲市场：领跑全球，日澳表现突出
亚洲房地产市场在 2025 年表现最为亮眼，特别是日本和澳大利亚市场。瑞银报告指出，亚洲市场表现最为突出，日本和澳大利亚住宅资产受海外资金流入及租金上涨推动领涨全球(5)。
日本市场：外资对日本商业地产的投资持续升温。2025 年上半年对日本商业地产的总投资额已达 49 亿美元，较去年同期增长 31%，反映出市场对低风险高流动性资产配置需求的持续攀升(11)。2025 年 9 月 8 日披露的数据显示，某国际投行成功为日本市场专项房地产基金募集 1310 亿日元（约合 8.85 亿美元），超额完成原定 750 亿日元的目标(11)。日本作为成熟市场代表，凭借其稳定的租金回报率（平均 4%-5%）和资产估值修复空间，成为外资避险资金的首选标的(11)。
澳大利亚市场：澳大利亚房地产市场在利率下行的支撑下持续稳健运行。房产研究机构 CoreLogic 经济学家凯特琳・埃齐表示，春季销售旺季势头正在增强，上周共有 2455 套房屋被拍卖，创下自 6 月第一周以来的最高纪录(38)。尽管拍卖成交率略有回落，首府城市综合成交率上周降至 74.8%，五周来首次跌破 75% 门槛，但当前成交率仍保持坚挺，明显高于冬季 72.7% 的平均水平(38)。
澳大利亚联邦政府宣布将从 10 月 1 日起大幅扩大首次置业担保计划（First Home Loan Deposit Scheme），大幅提高房价上限并取消收入限制，预计将使符合条件的经济适用房数量几乎增加一倍(36)。全国住宅总价值在第二季度达到 11.6 万亿澳元，较上一季度增长，相当于年度经济产出的约 5 倍(36)。
中国香港市场：香港楼市正处于谷底回升的关键时刻。差饷物业估价署的私人住宅楼价指数已连升 4 个月，累升约 1.05%；而租金指数更连升 8 个月，累积升幅达 2.29%(7)。香港楼价已自高位回调近三成，租金回报高企，自然吸引投资者重新关注；近期天价豪宅及大额地皮屡录成交，可见资金已先知先觉(7)。
2.2 欧洲市场：增长放缓，区域分化明显
欧洲房地产市场在 2025 年表现相对落后，面临增长放缓和区域分化的挑战。瑞银报告指出，欧洲房地产投资信托基金在 8 月份下滑，因为欧洲央行接近其宽松周期的尾声(5)。伦敦办公室表现不佳，凸显了该子板块持续的疲软，优质资产和次级资产之间的分化加深，尤其是在斯德哥尔摩办公室等次级市场，空置率上升(5)。
英国市场：英国房地产市场最新调查显示，房屋挂牌售价出现逾一年半以来首次同比下降，而租金涨幅则降至四年来最低水平(18)。英国房地产网站 Rightmove9 月 15 日公布的数据显示，在 8 月 10 日至 9 月 6 日的统计期间，全国挂牌出售房屋的价格较去年同期下降 0.1%，为 2024 年 1 月以来首次同比下跌(18)。与上月相比，挂牌价上涨 0.4%，但低于通常季节水平。Rightmove 称，价格回落主要集中在英格兰南部高价房市场，或与潜在房产税调整预期有关(18)。
另一家房地产平台 Zoopla 的调查显示，在截至 9 月 2 日的四周内，英国平均租金同比上涨 2.4%，为四年来最低增幅。当前全国平均月租约 1300 英镑(18)。Zoopla 指出，随着可出租房源增加以及移民数量减少，租赁市场竞争有所缓解，预计全年租金涨幅约为 3%(18)。
法国市场：法国央行 9 月 8 日公布的数据显示，7 月份新增房地产贷款的累计金额上升，达到自 2023 年 1 月以来最高水平(16)。在连续两年下滑后，房地产交易数量于 2025 年反弹，但这次回暖不如预期强劲，且仍受制于被认为难以预测的政治局势(16)。这一复苏的迹象之一是：自 2020 年初以来一直下跌的房价已停止下跌，尤其是在巴黎(16)。
西班牙市场：Fotocasa 房产平台 9 月 15 日公布的数据显示，西班牙 8 月的租金较去年同期上涨了 13.1%。在一年内，有一套 80 平方米的房屋租金从 992 欧元上涨至 2025 年 8 月的 1122 欧元，涨幅高达 130 欧元(20)。不过，环比来看，西班牙房屋租金连续第二个月下降，降幅为 2.4%(20)。
Fotocasa 的研究主管兼发言人 María Matos 指出，夏季租金涨幅的放缓 "可能是由于这个月的假期性质，需求通常会降温，但随着九月旅游季节的开始，需求会强劲回升"(20)。María Matos 表示，年度涨势主要归因于结构性失衡。当前租赁住房供应不足，同时，部分长期住宅存量已转向旅游租赁、短期租赁或单间出租等利润更高的模式，导致房源库存进一步缩水(20)。
2.3 美洲市场：美国表现分化，加拿大稳步增长
美国市场：美国房地产市场呈现明显的区域分化特征。房产平台齐洛（Zillow）数据显示，自 2020 年以来，美国房地产市场价值攀升了 57%，创下 55 万亿美元的历史新高(23)。这意味着仅五年时间，美国房地产市场的价值就增加了 20 万亿美元(23)。
然而，这种增长并非在各州均匀分布。纽约州去年的房地产价值增加了 2160 亿美元，超过美国其他所有州，新泽西州、伊利诺伊州和宾夕法尼亚州紧随其后(23)。与之相反，在疫情期间房地产市场火爆的佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州，2025 年的房地产价值均减少了数十亿美元(23)。
美国住房可负担性略有改善，原因是抵押贷款利率呈下降趋势，且部分市场房价涨幅趋于平缓或出现回落—— 尽管当前市场环境仍比疫情前严峻得多(31)。与此同时，据全美房屋建造协会（National Association of Home Builders）称，受需求下降与供应增加影响，房价涨幅基本保持平稳或略有回落(31)。
9 月 17 日，美联储把基准利率降了 25 个基点，目标区间调到 4% 到 4.25%(29)。这是今年第一次降息，之前利率保持在 4.25% 到 4.5%。联邦公开市场委员会在会议上决定这个调整，因为就业市场显示出冷却迹象，失业率升到 4.3%，而通胀压力有所缓解(29)。全国二手房价格从 4 月起连续几个月环比下降，新房价格年比降 2.5%(29)。购房申请量小幅增加，但整体市场还卡着，因为房价高企，库存低(29)。
加拿大市场：加拿大房地产市场在 2025 年表现相对稳定。随着美联储开启降息周期，加拿大央行已迅速跟进降息，预计未来会有更多国家央行采取类似措施(10)。这种全球性的货币宽松政策将推动资金流向高收益市场，尤其是新兴市场(10)。
三、细分市场深度解析
3.1 住宅市场：供需矛盾推动价格上涨
全球住宅市场在 2025 年继续面临供需不平衡的挑战，推动房价持续上涨。德勤发布的《2025 年欧洲住宅市场房地产指数报告》显示，卢森堡（8760 欧元 / 平方米）、以色列（6131 欧元 / 平方米）、英国（5203 欧元 / 平方米）为新屋均价前三；土耳其（949 欧元 / 平方米）、波黑（1482 欧元 / 平方米）等东南欧国家最低(21)。未来趋势上，2025 年多数国家预期房价趋稳或微涨，房贷利率或小幅下降，租赁市场压力仍存(21)。
澳大利亚住宅市场表现强劲。根据房产研究机构 Cotality（前身为 CoreLogic）的数据显示，2025 年 8 月澳大利亚全国房价环比上涨 0.7%，实现连续第七个月上涨(41)。全国住房中位价现已达到 848,858 澳元，较去年同期上涨 4.1%(41)。然而，尽管房贷利率有所下降，澳大利亚住房可负担性仍处于自 1995 年有记录以来的接近最低水平(41)。
美国住宅市场呈现区域分化。数据显示，2025 年最抢手的市场集中在东北部，尤其是纽约州(30)。过去一年，纽约州的房市价值增长了 2160 亿美元，高居全国第一(30)。数据显示，佛罗里达 85% 的县房价在过去一年有所下滑，而加利福尼亚、德州、科罗拉多和亚利桑那的房价比疫情后高点下降了超过 3%(30)。
法国住宅市场也出现回暖迹象。法国央行 9 月 8 日公布的数据显示，7 月份新增房地产贷款的累计金额上升，达到自 2023 年 1 月以来最高水平(16)。这一复苏的迹象之一是：自 2020 年初以来一直下跌的房价已停止下跌，尤其是在巴黎(16)。
3.2 商业地产市场：区域与资产类别分化明显
全球商业地产市场在 2025 年呈现明显的区域与资产类别分化。仲量联行发布的 2025 年全球房地产市场展望报告指出，2025 年全球范围内大多数主要资产类别的新增供应都将下滑，尽管亚太区新增供应较稳定，但全球优质资产供不应求的局面加剧(8)。
办公楼市场：欧洲及中国香港的办公楼市场表现疲软。瑞银报告显示，欧洲及中国香港则因办公楼需求疲软与融资成本上升而表现落后(5)。伦敦办公室表现不佳，凸显了该子板块持续的疲软，优质资产和次级资产之间的分化加深，尤其是在斯德哥尔摩办公室等次级市场，空置率上升(5)。
然而，在美国市场，区域性购物中心、酒店等高贝塔子板块录得两位数涨幅，仲量联行 JLL、高力国际 Colliers、世邦魏理仕 CBRE 等经纪公司股价亦因交易活动回暖而走强(5)。
零售地产市场：零售地产市场表现出较强韧性。《The Wealth Report 2025: A Reality Check on Global Real Estate Trends》报告指出，零售仍然是全球经济增长的关键驱动力，受到人口增长和人均支出增加的推动(1)。在线销售仍然只占全球零售的一小部分，多渠道模式的表现优于纯在线模式，基于商店的生态系统表现出色(1)。在经历过去的调整后，零售已在包括英国在内的一些市场重新获得顶级资产类别的地位，2024 年的总回报率为 8.2%，而所有房地产的回报率为 5.1%(1)。
工业地产与物流市场：工业地产与物流市场在 2025 年继续保持强劲增长。PwC 发布的《Emerging Trends in Real Estate》报告指出，今年的三个区域新兴趋势房地产报告指出，数据中心和能源基础设施存在显著增长机会，同时对战略性区域项目的关注日益增加，包括能源安全和数据主权(4)。事实上，数据中心在美洲、亚太和欧洲的行业前景中均排名第一，回报普遍强劲(4)。
3.3 租赁市场：供应紧张推动租金上涨
全球租赁市场在 2025 年普遍面临供应紧张的挑战，推动租金持续上涨。西班牙租赁市场尤为紧张。Fotocasa 房产平台 9 月 15 日公布的数据显示，西班牙 8 月的租金较去年同期上涨了 13.1%(20)。在一年内，有一套 80 平方米的房屋租金从 992 欧元上涨至 2025 年 8 月的 1122 欧元，涨幅高达 130 欧元(20)。
澳大利亚租赁市场也面临供应短缺的挑战。高达 16.7% 的投资者在过去一年中抛售了至少一处房产，这一比例较去年的 14.1% 和 2023 年的 12.1% 大幅上升(39)。投资者出售的房产中仅有 42% 被其他投资者收购而保留在租赁池中，而高达 37% 的房产被自住业主购得，另有 25% 流入首次购房者手中，这意味着这些住房已被永久从租赁市场剔除(39)。
PIPA 主席 Lachlan Vidler 警告道："这不仅是去年趋势的延续，更是一次加速，我们看到越来越多长期投资者正在撤离，这将对租房者造成严重后果，当需求激增时，私人租赁市场却在流失库存，而政策的不确定性只会让情况变得更糟。"(34)
英国租赁市场压力有所缓解。Zoopla 指出，随着可出租房源增加以及移民数量减少，租赁市场竞争有所缓解，预计全年租金涨幅约为 3%(18)。
四、政策环境与市场展望
4.1 全球货币政策转向宽松
全球货币政策在 2025 年 9 月呈现明显的宽松趋势。美联储在 9 月 17 日把基准利率降了 25 个基点，目标区间调到 4% 到 4.25%(29)。这是今年第一次降息，之前利率保持在 4.25% 到 4.5%。联邦公开市场委员会在会议上决定这个调整，因为就业市场显示出冷却迹象，失业率升到 4.3%，而通胀压力有所缓解(29)。
欧洲央行在 9 月 11 日的会议上大概率不会下调利率。今年以来，央行已连续 8 次降息，并在 7 月暂停调整(17)。但即便如此，普通家庭的负担已经明显减轻：一笔平均金额 12.6 万欧元、期限 25 年的浮动利率贷款，从 2023 年 12 月的月供 752 欧元，降到 2025 年 6 月的 601 欧元，减少了约 150 欧元，相当于一年节省 1700 多欧元(17)。
澳大利亚储备银行自 2 月以来已降息 75 个基点，目前利率为 3.6%，市场普遍预计到明年初将进一步降至 3.1%(42)。这一政策降低了抵押贷款还款压力，温和提振了购房需求。但由于房价本就处于高位、供应持续受限，多数分析师认为房地产市场出现新一轮繁荣的可能性较低(42)。
4.2 各国房地产政策调整
中国政策调整：2025 年 9 月 15 日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，这项重磅新规取消外资购买非自用商业房产限制，并优化境外个人购房结汇流程(9)。这是自去年粤港澳大湾区试点后的全国性政策推广，标志着中国房地产市场对外开放迈出实质性一步(9)。
新规删除了资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅性质房产的规定，允许外资企业将外汇资金用于境内商业地产投资，包括写字楼、购物中心等各类商业地产(9)。优化境外个人购房流程，现在境外个人凭购房合同即可先行办理结汇支付，后续补交备案证明，彻底解决了长期存在的 "先付款后备案" 的流程矛盾(9)。
澳大利亚政策调整：澳大利亚联邦政府宣布将从 10 月 1 日起大幅扩大首次置业担保计划（First Home Loan Deposit Scheme），大幅提高房价上限并取消收入限制，预计将使符合条件的经济适用房数量几乎增加一倍(36)。全国住宅总价值在第二季度达到 11.6 万亿澳元，较上一季度增长，相当于年度经济产出的约 5 倍(36)。
美国政策调整：美联储在 9 月 17 日把基准利率降了 25 个基点，目标区间调到 4% 到 4.25%(29)。这一举措标志着美元进入降息周期，同时也可能引发全球央行跟进降息，形成全球范围内的流动性宽松(10)。
4.3 未来市场趋势展望
供需不平衡持续：仲量联行预测，2025 年全球范围内大多数主要资产类别的新增供应都将下滑，尽管亚太区新增供应较稳定，但全球优质资产供不应求的局面加剧(8)。在美国，办公楼的竣工量预计将比高峰时期下降 73%。这一趋势在欧洲同样显著：新竣工的办公楼数量预计将减少 30%(8)。
投资活跃度提升：随着进入 2025 年新一轮经济周期，资本的涌入和对优质资产的竞争将提升市场活跃度；但随着周期的推进，投资者的先发优势将逐渐减弱(8)。此外，在 2025 年，随着交易活动的增多和市场环境的稳定，买卖差价将继续缩小；利率的下降也将有助于进一步稳定债务成本、支持债务发行量，恢复增长(8)。
企业房地产信心增强：在仲量联行最新的 "未来办公" 调研中，有 53% 的受访者认为，在未来五年内，企业房地产总面积将会增加，57% 的受访者将扩大办公面积视为 2025 年至 2030 年间的首要举措(8)。有意寻求新的办公空间的企业和机构在 2025 年做出决策时，应充分考虑空间的灵活性，以确保在未来数年内有足够的扩展余地(8)。
存量资产改造机会涌现：随着空间使用偏好演变、城市发展模式革新以及可持续发展日益严格的要求，老旧房地产资产愈发受到关注(8)。据仲量联行估算，在未来五年内，全球 66 个主要市场中将有 3.22-4.25 亿平方米的现有办公空间需要 9330 亿 - 1.2 万亿美元的资本支出，以保持其市场竞争力(8)。
可持续发展推动脱碳进程：脱碳正被广泛纳入房地产战略，以降低运营成本、确保能源安全、提高监管适应性和员工吸引力(8)。这将使脱碳从 ESG 考量转变为运营和风控的核心部分，为企业带来战略效益和机遇(8)。据国际能源署（IEA）预计，2025 年的电力需求将以近 20 年来最高增速飙升，这在一定程度上归因于人工智能技术的快速发展、电动汽车的普及以及建筑电气化，这也引发了市场对电力成本和供电稳定性的担忧(8)。
五、投资策略与风险分析
5.1 核心投资策略建议
基于当前全球房地产市场的特点和趋势，我们提出以下核心投资策略建议：
区域差异化配置：考虑到全球房地产市场的区域分化，建议投资者采取区域差异化配置策略。在亚洲市场，日本和澳大利亚凭借其稳定的租金回报率和资产估值修复空间，成为外资避险资金的首选标的(11)。在欧洲市场，尽管整体表现落后，但德国、法国等核心城市的优质资产仍具有较高的投资价值。在美国市场，应关注东北部等表现强劲的区域，避开佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州等降温地区(23)。
资产类别多元化：建议投资者在不同资产类别之间进行多元化配置。零售地产市场在经历过去的调整后，已在包括英国在内的一些市场重新获得顶级资产类别的地位，2024 年的总回报率为 8.2%，而所有房地产的回报率为 5.1%(1)。数据中心在美洲、亚太和欧洲的行业前景中均排名第一，回报普遍强劲(4)。同时，住宅地产作为抗通胀资产类别，其长期回报预期较债券类固收产品高出 2-3 个百分点，这将持续吸引养老金等长线资金流入(11)。
长期持有与核心 + 增值策略：当前机构投资者普遍将持有期延长至 10 年以上，并倾向于采用 "核心 + 增值" 组合策略(11)。日本市场的案例显示，本次基金设计中包含 5 年锁定期条款，同时设置动态估值调整机制以应对利率波动风险(11)。这种策略有助于降低短期市场波动的影响，获得长期稳定的回报。
关注存量资产改造机会：随着空间使用偏好演变、城市发展模式革新以及可持续发展日益严格的要求，老旧房地产资产的改造机会日益凸显(8)。据仲量联行估算，在未来五年内，全球 66 个主要市场中将有 3.22-4.25 亿平方米的现有办公空间需要 9330 亿 - 1.2 万亿美元的资本支出，以保持其市场竞争力(8)。投资者可关注这些改造机会，通过增值型投资获取更高回报。
5.2 主要风险因素分析
利率波动风险：尽管全球央行普遍转向宽松，但利率波动仍可能对房地产市场产生重大影响。澳大利亚人是发达国家中负债最重的群体之一，进一步借贷能力最终会受到限制(37)。澳大利亚的集体债务是欧洲平均水平的两倍多，比该国整个经济总值高出 12%，这些债务大部分是抵押贷款(37)。任何重大经济冲击都可能让负债的澳大利亚人陷入困境，并使房地产市场面临完全不同的局面(37)。
政策风险：各国房地产政策的调整可能对市场产生重大影响。例如，澳大利亚维州投资者抛售水平持续上升，并非巧合。土地税上涨、新的空置税以及持续进行的租赁改革共同制造了不确定性氛围(34)。许多投资者只是认为，不值得再为该州房产承担风险或成本(34)。这种情绪在其他高退出率地区产生共鸣，多重因素交织使得房产投资越来越难以为继(34)。
供应过剩风险：尽管 2025 年全球范围内大多数主要资产类别的新增供应都将下滑，但某些地区和资产类别仍可能面临供应过剩的风险(8)。例如，在澳大利亚，根据 CBRE 最新报告，澳大利亚今年的公寓交付量将比此前预期少约 3 万套(39)。原因在于部分开发商推迟了难以盈利的项目，加之预售疲弱和恶劣天气，也使施工进度受阻(39)。
经济下行风险：全球经济增长放缓可能对房地产市场产生负面影响。美国房地产市场已经开始走弱，通胀预期下行，美联储的降息措施恐难以逆转这个趋势(28)。Dowd 预测，房地产市场将继续下滑，对整体经济产生深远影响，因为房地产占经济的 36%(28)。他解释道:"房地产市场正在崩溃，因为人们无法负担住房成本。一个月前发布的房地产报告显示，所有指标都在走低，预计将面临房地产衰退。"(28)
5.3 机遇与挑战并存的市场环境
2025 年的全球房地产市场正处于机遇与挑战并存的关键时期。一方面，供需不平衡加剧、利率下行以及资本流动活跃为市场带来了新的机遇；另一方面，经济不确定性、政策风险以及高负债水平也给市场带来了挑战。
仲量联行全球房地产市场信心指数调研显示，截至 2024 年 11 月，收到了自 2022 年以来最乐观的调研结果：大多数受访者表示，他们认为未来六个月的市场情况将有进一步的改善(8)。这表明市场参与者对未来房地产市场的信心正在恢复。
然而，市场参与者也需要保持谨慎。任何重大经济冲击都可能让负债的澳大利亚人陷入困境，并使房地产市场面临完全不同的局面(37)。同时，政策的不确定性也可能对市场产生重大影响。投资者应密切关注全球经济形势、货币政策变化以及各国房地产政策调整，及时调整投资策略，以应对市场变化。
总体而言，2025 年的全球房地产市场将继续呈现区域分化和资产类别分化的特点。投资者需要采取差异化的投资策略，关注核心区域和优质资产，同时也要重视风险管理，以应对市场的不确定性。
六、结论与展望
2025 年 9 月第三周的全球房地产市场呈现出明显的区域分化和结构性特征。全球房地产指数年内累计上涨 10.4%，但落后全球股市 4.6 个百分点(3)。亚洲市场表现最为突出，日本和澳大利亚住宅资产受海外资金流入及租金上涨推动领涨；欧洲及中国香港则因办公楼需求疲软与融资成本上升而表现落后(5)。
供需不平衡加剧成为全球房地产市场的主要特征。2025 年全球范围内大多数主要资产类别的新增供应都将下滑，尽管亚太区新增供应较稳定，但全球优质资产供不应求的局面加剧(8)。在美国，办公楼的竣工量预计将比高峰时期下降 73%。这一趋势在欧洲同样显著：新竣工的办公楼数量预计将减少 30%(8)。
美联储已于 9 月 17 日启动降息周期，将基准利率下调 25 个基点至 4.00%-4.25% 区间(29)。这一举措可能引发全球央行跟进降息，形成全球范围内的流动性宽松，为房地产市场带来新的机遇与挑战(10)。随着利率的下降，房地产市场的融资环境将得到改善，但也需要警惕可能带来的资产泡沫风险。
展望未来，全球房地产市场将继续呈现区域分化和资产类别分化的特点。投资者需要采取差异化的投资策略，关注核心区域和优质资产，同时也要重视风险管理，以应对市场的不确定性。在全球流动性宽松的背景下，房地产作为抗通胀资产类别，其长期投资价值将得到进一步凸显。但投资者也需要警惕经济下行风险、政策风险以及供应过剩风险，做好风险管理。
总体而言，2025 年的全球房地产市场将继续处于调整和转型期，区域分化和资产类别分化将进一步加剧。市场参与者需要密切关注全球经济形势、货币政策变化以及各国房地产政策调整，及时调整投资策略，以应对市场变化，把握新的机遇。
参考资料
[1] The Wealth Report 2025: A Reality Check on Global Real Estate Trends https://www.elliman.com/insider/the-wealth-report-2025-a-reality-check-on-global-real-estate-trends
[2] 2025年5月全球房地产展望 https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh/trends-and-insights/cities/2019-city-momentum-index
[3] 瑞银:全球房地产指数年内涨10.4% 亚洲领跑、欧洲落后 - 观点网 http://news.10jqka.com.cn/20250915/c671132677.shtml
[4] Emerging Trends in Real Estate https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/real-estate/emerging-trends-real-estate/etre-global-outlook.html
[5] 瑞银:全球房地产指数年内涨10.4% 亚洲领跑、欧洲落后_财经头条 https://cj.sina.cn/articles/view/1644983660/620c756c02001ovvu
[6] 全球房地产市场现状:主要趋势一览_搜狐网 https://m.sohu.com/a/934819921_122014422/
[7] 楼市强心针/积极信号涌现 楼市回升势头明显\廖伟强 _大公网 https://www.takungpao.com/finance/236134/2025/0911/1121063.html
[8] 仲量联行发布2025年全球房地产市场展望: 复苏、风险与复原力 https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh-cn/insights/global-real-estate-market-outlook-in-2025
[9] 外汇政策重磅松绑!外资购房限制取消，房地产市场迎来新机遇?_西贝观点 http://m.toutiao.com/group/7550836804715414066/?upstream_biz=doubao
[10] 降息放水，一线房价要起飞!_古道上沧桑的旅人 http://m.toutiao.com/group/7551577740550341170/?upstream_biz=doubao
[11] 2025年房地产行业资讯及房地产统计数据:全球资本动态与市场趋势解析_报告大厅 https://www.chinabgao.com/info/1285263.html
[12] Billion-Dollar Booms & Housing Crises: Global Real Estate Markets’ Wild Week (Sept 6–7, 2025) https://lisboatv.pt/billion-dollar-booms-housing-crises-global-real-estate-markets-wild-week-sept-6-7-2025/
[13] 法国房地产市场回暖程度不及预期 前景成疑_欧洲时报 http://m.toutiao.com/group/7545978955916952105/?upstream_biz=doubao
[14] 瑞银:全球房地产指数年内涨10.4% 亚洲领跑、欧洲落后_专题_地产_证券之星 https://wap.stockstar.com/detail/CP2025091500012441
[15] 【德勤 】2025年欧洲住宅市场房地产指数报告(第14版).docx - 人人文库 https://m.renrendoc.com/paper/463315007.html
[16] 房市回暖 新增房贷总额达到近年来最高水平_欧洲时报 http://m.toutiao.com/group/7547821596203893290/?upstream_biz=doubao
[17] 买房纠结?固定利率已见底，浮动利率还会降! https://c.m.163.com/news/a/K95F9LH10556BI41.html
[18] 机构称英国房屋租金涨幅放缓至四年来最低-中新网 https://www.chinanews.com/gj/2025/09-15/10482861.shtml
[19] 巴黎黄金第八区空心化:全球资本如何推高房价、引爆教育断崖危机_钦点历史 http://m.toutiao.com/group/7550549339987264042/?upstream_biz=doubao
[20] 有房子年内涨了130欧元!住房短缺推高西班牙租金-腾讯新闻 https://view.inews.qq.com/k/20250915A07S5W00?no-redirect=1
[21] 2025年欧洲住宅市场房地产指数报告(第14版)(英文版)-德勤_搜狐网 https://m.sohu.com/a/932267071_121964487/
[22] 【英国房市凉意袭，买家待价而沽】 ⑴ 英国房市在九月显现疲态，平均要价较去年同期下跌0.1%，整体销售成交量虽较去年同期增长4%，但房产上市数量却有显著增加，尤以南部地区增长9%尤为突出，这表明市场竞争加剧，买家也因此更倾向于观望。 ⑵ 尽管9月整体房产挂牌均价月度上涨0.4%至370,257英镑，但南部地区市场去化速度明显放缓，平均需要更长的五天时间才能找到买家，显示出区域分化特征，市场情绪转向更加谨慎。 ⑶ 尽管有传言称可能出台房产税政策，但短期内似乎未对市场造成直接冲击，然而，秋季预算案的不确定性可能加剧本已表现不佳的市场区域的观望情绪，预示着未来房市可能面临进一步的调整压力。_外汇动态报道_汇通财经www.fx678.com https://news.fx678.com/202509152117002282.shtml
[23] 五年间美国房地产市场增值20万亿美元 - 红商网 http://www.redsh.com/a/20250917/111305.shtml
[24] 美国2025年9月经济情况分析及政策展望_新浪财经 http://m.toutiao.com/group/7551375973632901695/?upstream_biz=doubao
[25] Mortgage Rates Drop to 11-Month Low in September 2025 https://www.noradarealestate.com/blog/mortgage-rates-drop-to-11-month-low-in-september-2025/
[26] 买房门槛差两倍!硅谷帕洛阿尔托询盘 240 万，全美仅 115 万_清楚看世界 http://m.toutiao.com/group/7551384121361154623/?upstream_biz=doubao
[27] 五年间美国房地产市场增值20万亿美元_新浪财经 http://m.toutiao.com/group/7548037877540684314/?upstream_biz=doubao
[28] 美联储或将开启"恐慌性降息周期" 全球经济面临深度衰退风险_视野夏 http://m.toutiao.com/group/7550674661294588431/?upstream_biz=doubao
[29] 9月或迎超级宽松!美联储一开闸, 钱会往哪冲?股市、房市还是黄金_顾三秋 http://m.toutiao.com/group/7551696859387920896/?upstream_biz=doubao
[30] 美国房价飙升20万亿!东北强势领跑，阳光地带却凉了_潇湘十二楼 http://m.toutiao.com/group/7550564046139900479/?upstream_biz=doubao
[31] 美国房价终于开始亲民了 - 财富中文网 https://www.fortunechina.com/shangye/c/2025-09/08/content_468379.htm
[32] 揭秘美国房市五年大变局，哪个地方如今房价最高?_侃易叨 http://m.toutiao.com/group/7550565161715712563/?upstream_biz=doubao
[33] 9月13日清空率|澳洲200个最具投资价值区出炉! https://c.m.163.com/news/a/K9BM7VSA05199N88.html
[34] 澳洲房市震荡:超三分之一投资者选择离场|房地产市场|澳洲房市|租赁市场|购房者_手机网易网 http://m.163.com/dy/article/K9K9I7VP0556BYR1.html
[35] 【澳洲·新闻】澳洲首府城市公寓市场深度解析|墨尔本及悉尼篇_尚澳置业 http://m.toutiao.com/group/7551692901604999706/?upstream_biz=doubao
[36] 房地产总值飙至11.6万亿澳元!澳洲楼市与澳币AUDUSD共舞 https://c.m.163.com/news/a/K95K94G105568W0A.html
[37] 澳洲房市逆转!四大行最新预测:悉尼墨尔本将重夺王座，这些城市增速骤降_海外房产新闻_海外置业资讯_外房海外房产网 https://m.glofang.com/news/show.php?itemid=120395
[38] 澳大利亚房地产市场稳健运行_手机新浪网 http://finance.sina.cn/2025-09-15/detail-infqpsyr4808686.d.html
[39] 澳洲学区房价格，创历史记录!建房成本太高，2025年公寓交付数量急速下降!|住宅|住房|学区房价格|房地产市场|房源|玛雅|租房|租赁市场_手机网易网 http://m.163.com/news/article/K9NBNCIK05199N88.html
[40] 老天!澳洲最近房价暴涨56.2万!工党政府承诺建120万套房， 悉尼房价一年暴涨$34万! https://cj.sina.cn/article/norm_detail?url=https%3A%2F%2Ffinance.sina.com.cn%2Fwm%2F2025-09-09%2Fdoc-infpvtuu5555224.shtml
[41] 澳洲年轻家庭买房难度创1995年以来新高_尚澳置业 http://m.toutiao.com/group/7551693903733342766/?upstream_biz=doubao
[42] 澳元/美元基本面及技术面走势分析(2025年9月11日)-指股网 https://www.zhiguf.com/focusnews_detail/2249554
[43] 高盛:澳大利亚房市反弹助力经济增长 https://cj.sina.cn/article/norm_detail?froms=ttmp&url=https%3A%2F%2Ffinance.sina.com.cn%2Fstock%2Fbxjj%2F2025-09-11%2Fdoc-infqasqk6901180.shtml%3Ffinpagefr=ttzz
[44] 2025 年 9 月，澳大利亚总人口已经突破 2740 万
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