据媒体报道，6月2日，米其林光环加身的烧腊品牌“甘牌烧味”宣布撤出乌节路爱雍·乌节购物中心的食代馆食阁，幕后掌舵人蔡和平直指被“踢出”食阁，运营商大食代则澄清双方未就商业条款达成协议。
这起事件将两大核心议题推到聚光灯下：在新加坡开餐饮店要跨过哪些牌照门槛？商铺租赁中又有哪些条款陷阱，能让业绩前三的摊位说走就走？
一、开餐饮店怎么申请牌照
在新加坡经营餐饮摊位或餐馆，须依次完成企业注册、食品执照申请及人员卫生认证，全流程已通过GoBusiness平台数码化整合。
第一步：通过ACRA注册商业实体
业者须先在ACRA旗下的BizFile+系统注册合法商业实体，可选择独资经营、合伙或私人有限公司。
完成后获发唯一实体编号（UEN），这是后续所有牌照申请、银行开户及租约签署的前提。2026年系统进一步简化，多数申请数小时内可获批。
第二步：向SFA申请食品店执照
所有售卖食品饮料的固定场所，包括食阁内独立摊位，均须持有SFA发出的食品店执照。食阁摊位须以自身名义独立持照，不可挂靠运营商牌照。
根据SFA现行规定，申请须通过GoBusiness提交以下文件：
按比例绘制的摊位布局平面图，清楚标示准备区、洗涤区与储存区；
有效的清洁服务合约及灭虫服务合约；
所有处理食物的人员须完成WSQ基本食品卫生课程（Food Safety Course Level 1）并持有有效注册证明。
文件齐全情况下，审批一般需时约一至三周。乌节路等核心区域人流量极高，SFA的审核与突击检查更为严密，卫生合规没有侥幸空间。
第三步：依需申请附加牌照
若售卖含酒精饮品，须另行申请酒类执照。若使用中央厨房加工半成品，该厨房也须持有食品加工设施执照并定期受检。
GoBusiness的“执照电子顾问”功能可按业务场景自动生成专属牌照清单，大幅降低遗漏风险。
此外，餐饮业者须留意人力部（MOM）的外籍员工配额政策，食阁摊位属服务业，受客工比率顶限和人头税约束，人手规划须提前布局。
资料图，来源：联合早报
二、商铺租赁条款要注意哪些
牌照合规是“明线”，按部就班即可过关；商铺租赁则是暗流涌动的“灰区”。此次甘牌事件恰将食阁租约中最易被忽视的五个风险点暴露无遗。
1. 租赁意向书不等于租约
蔡和平称已签署租赁意向书并同意租金，却遭对方“拒绝接受文件”；大食代则回应“未走到租赁合同那一步”。
这提醒所有从业者：在新加坡，租赁意向书通常不具法律约束力，除非内文明确约定某些条款具约束性质及违约赔偿。
切勿在意向书阶段就投入资金装修或备料。应要求加入排他性谈判期、诚信谈判义务，并约定若因业主原因未能签署正式租约，须退还保证金并赔偿直接损失。
铁律是：正式租约签妥之前，不做任何不可逆的商业安排。
2. “优先承租权”可能形同虚设
大食代称给予甘牌“可按市价续约并具优先承租权”。但若原摊位在翻新时被并入更大铺位或业态调整不再保留烧腊档，优先权便无从落地。
租户应将该权利具体化：明确约定“翻新后租户在同等条件下有权优先租赁相同或相邻位置的摊位”，并写入无法回迁时的补偿机制。
3. 翻新条款与单方终止权
食代馆将翻新并于2026年10月重新出发。许多食阁租约包含“业主可因装修或业态调整提前终止租约，仅须给予若干天通知”的条款，业绩再好也难自保。
租户应力争限制终止权的行使条件，并约定若因翻新导致提前解约，业主须按未摊销装修费与剩余租期比例赔偿营业损失。
4. “市场租金”须有客观标尺
运营商所谓“按市价续约”若无客观基准，等同于业主单方定价权。
租约应约定续租租金计算方式，例如与营业额挂钩，或参照同区同类摊位中位租金，并可约定争议时提交独立估价师裁定。
5. 分租结构的被动处境
食阁运营商是向商场业主承租后再分租给各摊位，摊贩签的是“分租约”，权益寄生于头租约之上。一旦头租约终止，分租户几无话语权。
签约前应要求运营商披露头租约关键信息，至少确认剩余租期能否覆盖自身经营周期，并约定因头租约终止导致分租约提前终结时的赔偿责任。
此外，新加坡企业发展局已推出《零售场所租赁行为准则》，提倡租金透明、禁止隐藏收费。租户可主动要求将相关原则写入租约。
示意图，来源：联合早报
【结语】
甘牌烧味撤出乌节路事件再次证明：
新加坡餐饮牌照法规透明，通过GoBusiness即可顺畅搞定；但租约中的一字之差，却可能让黄金地段的火爆生意顷刻归零。
正确的打开方式是：一手拿着ACRA和SFA的官方清单逐项打钩，一手带着熟悉餐饮业的不动产律师逐条审视租约，把口头承诺焊死在法律文件里。
唯有如此，才不会让自己辛苦打拼的餐厅，轻易被端出局。
*参考资料来源：新加坡ACRA，SFA，GoBusiness，MOM，联合早报，综合新闻报道整理，侵删。
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