普洛斯副总裁朱琦：物流园区投资的秘密
演讲/朱琦 普洛斯副总裁 2016年2月26日
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2月24日，普洛斯（中国）副总裁朱琦做客运联传媒上海物流+，作为2016新年伊始第一位手握金话筒的嘉宾，长期负责普洛斯运输/快递行业物流设施的市场战略的朱琦总，会给我们带来什么样的分享——
中国的物流市场是很大的，大家一说占GDP18%的比重，但实际上占的比重不是最重要的，因为中国本身就是制造业占主流，美国本身已经很轻了，没那么多的物流要移动，这个是很好理解的，其实物流市场潜力巨大，某种意义上，是因为中国从制造转向内需的这个环节，流程变得复杂了。
本来，工厂制造直接到港口，船运就出去了，相对来说比较直接，通道比较粗糙。但是物流的中转环节相对少一些。物流节点和网络环节比较简单。
只是现在转内需之后，这个网络环节、物流节点变多了，变复杂了。所以从这个意义上来讲，对于我们这个物流设施的机会变大了，比方说：原来一个制造业企业，80%是出口的，他厂里放一点库，码头那里放一点库，然后中转中转集集货。现在因为转内需了，所以他就要在国内几个市场设几个区域中心，甚至在消费比较发达的城市设置几个物流中心，那这样的话就带动了物流设施市场需求的一个多极化。
中国转内需，环节变多了，实际上就是这样一个环节，在这里面大型的生产物资的物流也越来越集约化了，门到门的配送比例也在提高，就是我们原来叫的2C配送，这个三方公司大多是在服务B2B的市场，这个到C的市场呢，一方面像京东自建、像很多的快递公司，开始了更小单的配送，出现了层级的变化。
接下来，讲到了格局和整个结构性的变化，那我们不得不提的就是，到西部去。总体看，西部的发展是一个大趋势，主要是这个消费腹地实际上是一个多极化的问题，原来是东边到西边过去就好了，那现在，他自己成了一个消费区地了，那打击的这个DC就该配过去了，这样才能跟得上他的整个服务的时效。
这是需求方面的变化，那实际上供给这一侧呢，实际上也是蛮有意思的，我们看到中国的运输资源是非常分散的，就是和运力相关的东西，都很碎片化。大家躲在慢慢的集聚也好，像德邦这样的通过自己的直营体现去直接渗透下去的，这是一种供给形式，还有原来像专线是一种形式。
那现在大家都在想了，德邦做了这么多年，已经做到了一定规模了，但是在市场份额里面还是很有限的，可能现在我们全国前十的零担公司加起来的话才占总的市场份额的5%不到。
那现在就讲的供给侧改革，互联网加上资本的推动，大家就去做了整合，整合对于物流设施市场带来的效果是什么呢？就是原来那些以档口形式存在的物流基地会慢慢整合分拨形态的基地。
其实我们现在看到的像卡行、安能，其实他们就是把原来看上起零零散散的东西通过他的一种集成化的运营把他都绑成能够进入大分拨操作的这种形态的物流设施需求了。所以，货运市场依然是红红火火。很多人在那里跑生意，但实际上，慢慢就有一拨需求从物理操作上被分离出来了，慢慢的就形成了6000平也好10000平也好，成为这样一个设施的需求方了。所以供给端世界上也在发生这样的一个变化。
物流在供给端还有一个很大的特性，就是基地与基地之间的联动同时也在跌断。最开始的是对于普洛斯来讲，我的园区可能东边一个西边一个，但是这里面的租户之间没有太大意义上的交际的，而是基于地理属性的，我在这里适合什么样的客户，但是你随着需求慢慢走的时候，我的规模效应和网络效应开始就有一些联动了。
联动在哪里呢？比如说德邦，德邦在我们这里大概租了20几个分拨中心，那这20几个分拨中心，是有车辆来穿这些线的，那比如百事，租了我们一共50万平方米的，大概也是在24、25个城市。
那这样来讲的话，他本身就是一个直营的模式，那他在自己的网络里面就形成了一个网络的串联，那对于那些更多的，好像现在还是散在外面，但是实际上随着运力被整合起来，库区和库区之间的一个联动性慢慢的就会增强，其实普洛斯现在也在考虑怎么样在供给端给客户提供“连接”的这么一个属性。
从供给生态上，从分裂走向融合，这个融合有横向的也有纵向的。以普洛斯来讲，如果说我们的库与库之间没有所谓的层级关联的时候，那这个库就是一种横向整合，就是地域之间的一个加法。而纵向的整合就是库与库之间的层级关联，就打个比方说，现在我们也在关注城配的这个问题，其实交通的压力，环保的问题，城市之间更关注我们这个城市应该怎样更加的集约化，那城市集约化引出来的是什么问题？我的库与库之间联动效果是什么，我的大仓和我的里面是不是要布点小仓的这个联动，这种就是属于运输链条上一个纵向的怎么实现产品的丰富来实现整合。
现在互联网也很发达，资本进入之后，一些枢纽和货运市场的关系。前面提到了，就是说积少成多的问题，还隐藏了一个商务功能的物理操作功能的一个分离。原来大家是站在一个货运市场一个比较好的位置，虽然只是一个进货倒货的平台，但是更重要的是一个招揽生意。
现在，尽管说线上的一些车货匹配的平台并没有完全取代线下，但他实际上已经慢慢的把他商用功能切出去了，留下来的就是讲的这个物流枢纽，是不是还要这样好的位置再做了，就像现在租一个档口，四五百的平方，那实际上这个租金比很多的物流分拨中心单纯的物理分拨中心要高很多，就像普洛斯的租金很高，比如在深圳，可能是40元不到，但是在货运市场60-70元也很正常，所以大家租在那里，那种操作形态是不是合适，当你的商流功能和物流功能慢慢有分离的趋势的时候，对物流建筑属性本身的要求也在发生着一些变化，所以这个总体来讲我们观察物流枢纽和货运市场的领域，它的中转中心是一个什么样的发展趋势。
这里简单来讲就是我们处在以前大型分拨中心的这种形式与分拨中进化的过程当中，这是我们的一个判断。
第二个就是物流园区的回收周期比较长。比如普洛斯每年的租金相当于建筑成本的10%上下，10%左右才能打平而且还不包括各种税。
大概在12-13年才能收得回，基本上不要去想我花了一个比较低的成本去建了一个库，几年之后就拆了它，因为在物业估值的时候，基本上在资本市场，物业是从你的一个资产的收入，租金收入扣除成本这样一个投资回报率的要求去反推的。
比如，租金收入300万，在扣除税、扣除经营成本就按照7%—8%，倒算一下就是物业值多少钱。而现在大家往往有一个观念就是我在炒这个地，但实际上地在整个物业价值上体现的是地的升值，但是你的估值单是靠地从物业的估值还是有限的，这个地只占整个投资成本的三分之一左右。
普洛斯去拿地的话，每年涨点钱，从投资回报来看，宁可两三年之后去拿，地升值的比例未必是合算的。长期投资就不是投机性的，租金做高物业的估值才会高，而租金并不是靠地来推高的。比如在一个范围里面，你也做他也做租金就未必见得一样，从投资回报的水平来讲都未必一样，这个差别在哪里体现的，就是从规格属性上。
普洛斯很长时间做的就是一个实现议价能力的一个储备。
这个能力就要求你的客户基础要宽，比如悬租周期别人六个月要填满的库，我们三个月就要填满，而省下来的这三个月就是一个超额的回报的一个来源。
一个单边库和一个双边库，这个位置本来是适合快递公司用的一个存在，而这个位置是一个单边的库，所以快递公司不会来这里用，单边库一般是一些存储性的客户会用，而他们的租金承受力是低的，因为没有那么高的运输频效的时候，租金是打死的。
快递公司不一样的，车辆穿线，尽管是建了一个双边库，单平米的造价会高出去那么10%左右，而租金就会很多。这就是说，你拿到一块地，而这块地适合做什么，有没有为这块地付出最高价的问题？这个就是我们对于产业理解的一个积累。
以普洛斯来讲就是：
• 可复制性：选址-规格-服务，形成标志的可复制化
• 可持续性：产品组合不断延伸 产品的组合要具有抗风险能力
• 客户、拿地能力、资本、声誉既是优势也是结果
物流的价值有几个基本的要素，首先普洛斯还是坚守这一个“我要做的事情不能和我的客户产生竞争”，把可以服务与客户的资源串起来，让客户拿到方案的时候能够更轻松，普洛斯是根据这个来串一系列的资源。两年前，我们成立了一个融资租赁公司，提供附属设备。但是不会自己跳下去做。
要素是什么？空间，我们自己就是空间。设备，人，其实大家在园区操作，空间是一定的成本包括设备之类的，还有一块就是人的成本。
像顺丰就开始实行小微化，把很多的人慢慢的置换到社会上去，以合同的方式来服务，这样也是一定程度上的解决人的成本优化管理，提升自己的一个抗风险能力。
就是说，我们要围绕着我们自己的空间、设备、人当然还有金融和信息，其实我们就是要把这些基本的要素想办法把他们有经营的逻辑把他们全都串起来形成一个方案或者工具，那么客户在找这些资源的时候，起码我这边还有能够把大家串一串的一个方案给你。
从这个说，我们也不是说在做人的生意，我们在赚钱。其实这些资源绑定了之后，我和客户的粘连度会更高，粘连度提高了，那我的租金就可以提高了，还有一个就是我的悬租周期可以缩短。
现在普洛斯要做的就是把资源串起来，做一个综合的方案帮助客户节省成本。
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8：全国物流园区工作年会（烟台）：《【光大钢铁王招华】又一份两万字干货纪要：货运APP会干掉物流园区吗？》