纪要 |【西部总量专家团队】房地产行业市场与政策研讨
思维纪要号 5月25日
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嘉宾：房地产大咖，联系人：毛君杰，会议时间：2022年5月20日
第一部分：市场交易情况和四类城市（市场）
大家好，跟大家更新一下我们一些调研的结论。总体上1-4月份，包括到现在为止的市场交易情况，跟我们之前判断的情况比较一致，第一个是交易量的恢复还是比较弱的，是一个典型的弱周期弱复苏的状况。1-4月份整体上我们观察下来，很多城市新房交易量下降幅度，同比下滑基本上在50%-70%的区间，下降的幅度还是比较明显的。
这里面下降幅度最大的是像佛山、东莞、惠州这些区域，就是属于粤港澳大湾区里面的一些典型的城市，以惠州为例，它80%的需求可能都来自于惠州之外的需求。既有疫情冲击的影响，也有购买力的影响，各种因素叠加之下，我们看到惠州的交易量1-4月份下降，基本上是超过70%的，二手房也是下降超过50%，所以下降的幅度也比较大。
佛山和东莞下降幅度虽然小一些，但是也处在一个大幅下降的区间里面，其实比统计局公布的数据的下降幅度，严重程度要多很多。
另外我们也看到，即便是传统意义上需求量比较强劲的，像武汉、重庆、成都，这些市场的交易量下降幅度也比较大，新房交易量像重庆，基本上1-4月份下降的幅度可能都在50%左右，二手房也在50%左右，这大概是交易量的情况，总体上是比较差的恢复。
具体来说，我们看城市通常有这么一个维度，一个城市它到底属于哪一类市场，我们大概把它分为这样四类市场：横轴是按照新房占比为主导、或二手房占比为主导的这样一个分类。竖轴我们按照需求、客户来源，是内生主导还是外生主导来划分，这样就把城市的住房市场分为四类。
我们看到外生需求占比比较高的、且新房主导的这种城市，像珠海、惠州、还有昆明这类城市，总体上属于我们说的这一类市场，就是它的交易量下降的幅度可能就会比较大。
它的需求主要来自于外生市场，比如刚才说的惠州80%的需求来自于全国各地，然后珠海有50%以上的需求来自于深圳、香港和澳门，这样的城市下降的幅度就会比较的明显。这一类城市基本上在未来的几个月，如果说疫情恢复状况、疫情防控措施没有改变，我觉得就不会有太大的改变，这是第一类城市。
第二类城市是二手房相对主导、且有一定的外生需求占比的，或者说外生需求占比在50%左右的这种城市，可能它的下行幅度未来可能会比较大。
这样的城市是以典型的省会中心城市为代表，比如说重庆、成都。重庆的需求有50%来自于重庆下面的一些下辖的区县，还有周边的西南的一些购房的客户群体像农民工等等，这些群体目前在整个疫情冲击下，它的下降幅度也是比较大的。
这是第二类，就是省会中心城市，二手房市场相对来说跟新房的这种比例接近50%。重庆去年二手房交易量大概是15万套，新房住宅交易量18万套。在这种情况下，我们看到新房下降的动力就很典型。第一是外生需求动力的减弱，第二是有一些需求基本上都被二手房市场所吸收了，所以对新房的需求基本上被挤占，由此带来的对开发商的回款、包括开发商的投资，都会产生很大的影响。
这也是为什么整个全国，短期我们对于交易市场，尤其新房交易市场不乐观的一个重要的原因。因为今天在这样的城市，开发商面临的压力已经不仅仅是自己的供给的压力，很多它的竞争对手是来自于C端的业主，因为业主降价幅度更大。今天在二线城市大家可能也有直观的感受，如果你们要卖房，今天普遍来看降价幅度在10-15%，也就是说如果是一个C端的业主要卖房子，那么基本上他的降幅是比较明显的，10-15%。所以要先把二手房首套的评估价放开了，让需求充分释放，才能向新房市场传导。
而且我们看到，基本上像重庆、成都这样的二线中心城市，二手房的库存量都在15万-20万套之间，同一时间点，二手房的库存基本上是新房库存的5倍左右。所以我们会看到，二手房的供应量比较充足，房源量品类比较多，且传统意义上在上行周期没有出现的好房，比如一些很好的小区，也开始有廉价的、降价的产品出来，户型、产品的优质程度也变得更高，性价比更高，所以这在一定程度上，吸收了我们的需求，二手房对新房的挤占程度，在这些城市就会变得比较的明显。这是第二类城市。
第三类城市就是北京这种，它完全是二手主导、且内生需求主导。内生需求就是内部的改善性需求客户主导，又是二手房市场主导，新房供应量和交易量本身有限，这样的市场相对比较稳定，所以我们看到今天为止，全国所有城市里面，交易量恢复最健康的就是北京，然后基本上每个月能够维持在1.2万套左右的交易量。这跟去年相比，1-4月份虽然有降幅，但是降幅只有30%左右的水平。总体上考虑到去年上半年是北京最好的市场情况，这个降幅相对来说比较低的。
全年来看也不会太差，如果疫情政策持续的时间没有那么长的话，北京的交易量是比较正常的，但是这主要仅限于二手房，因为新房交易量还是处于本身就比较低的一个水平。这是第三类，它是受整个宏观政策、信贷政策、调控政策影响比较小的一类城市，因为它是完全靠内生力量驱动、换房需求主导，60-70%以上的需求都是换房改善的这种需求、又是二手房主导，所以这样的市场相对来说就比较稳定，房价一定程度上甚至还比较坚挺，没有出现比较明显的房价均值的降低。
第四类城市就是内生需求主导、且新房主导的城市，这类大部分是三四线城市，内生需求的主导的力量，主要是来自于本地的一些户籍人口在外打工的一些农民工，他可能在城市打工，但是大部分的住房需求还是在本地解决。
另外一部分需求来自于本地的改善性需求，第三类需求就来自于当地的乡镇县城往上的置换需求。因为我们知道，因为农村的教育等各个方面都在凋零，所以农村的一些人口如果有需求，可能也会到县城或者到地级市来解决。所以这样的城市，总体上它受购买力的下降，受农民工工资收入下降的影响也比较严重。这类城市下降的幅度，新房交易量普遍在40-50%。
这是全国四类城市目前大概的现状。每一类城市遇到的问题，本质上属性是不一样的，但是看到的结果是差不多的，除了北京这样的内生主导、二手主导的市场，基本上其他三类市场，交易情况都不太好。
这是当下市场的一个状况。总体上受冲击最大的，就是粤港澳湾区的周边的城市，还有上海周边的城市，因为上海的停摆对周边需求的压制力量是非常强大的，所以这是我们当下看到的实际的情况。这是交易量的情况。
从购房需求的本身来讲，当下的需求总体上我总结，就是纯刚需和纯刚改占主导，就是改善性需求还没有大量的入市。所以总体上，需求的支持还是来自于比较强的刚性需求的支持。改善需求难以释放：刚需和换房改善需求难以释放：我从市场角度观察，一线城市目前新房总价高，二手房核定价较低，这样购房群体资金的传导会遇到一些困难，主要是置换需求没有资金去买新房或完成改善的需求，因为一般置换要先把手头房产卖出，且购买力主要集中在一线，他们这些需求转化不了，资金传导会压制，所以一线城市的首套评估价是有空间的，很多城市来讲，如果说换房需求、改善需求，二套和多套需求不能持续的释放出来，那么交易量的恢复可能就会受到抑制，这是当下的市场情况。
土地市场的情况也有所反映，今年开发商的状况就是即便有钱，第一个首选项也不是去拿地，而是去偿还贷款，所以这使得土地市场的活跃度也有限。使得整个土地市场的预期和房价的预期，总体上都是一个弱周期的格局。
所以总体上当下的市场就是两个负循环，第一个就是信用的负循环，开发商的信用危机，导致他们今天即便能够有回款有销售，主要的压力还是在偿还债务上，而不是去拿地上。我们看到拿地基本上都是一些国企，优质的少部分开发商在拿地，而且主要拿优质地块。今天他们拿地的诉求比以往都下降了很多。
第二部分：本轮周期的特点
第二部分我想跟大家交流这一次的整个周期，跟以往每一次的周期到底有什么本质的不一样，这也决定了未来市场恢复会怎么样，包括房地产调控政策有没有取得效果，都取决于我们对这一轮周期的性质，到底该怎么判断。
在我看来，这一轮周期跟历史上比如说2009年调控政策的放松，2014年的调控政策的放松，都有很多本质的不一样。
第一个不同是供给侧。这可能是中国历史上过去20多年房地产发展史上，唯一一次供给冲击所带来的交易量收缩，主要就是信用危机、信用的崩溃带来的问题。我们看到优质的开发商可能问题少一些，但是大部分差的开发商都面临信用的负循环，即便能够通过降价，能够通过回款，有一些资金的回笼，他们基本上也是用来偿付已经到期的债务，实际上对于投资的需求、对拿地的需求都不那么强。
所以我认为债务本身带来的供给侧的冲击，这是第一个非常大的不一样。这是我们可能去判断未来房地产市场到底会怎么走，这是一个问题。如果不解决开发商的债务危机，不解决信用机制，不把这个循环畅通起来，那么未来很长一段时间，这个问题都得不到实质性的改善，这是第一点。
第二点我觉得也是一个非常大的不一样，就是本轮周期在一线和大部分二线城市都属于二手房市场逐步相对成熟、跟新房市场并驾齐驱的这么一个阶段。
2009年的时候，中国只有两个城市进入了二手房市场，就是北京跟上海。然后2014年很多二线城市的二手房市场开始加速发展，但到今天为止，全国已经差不多有20个城市的二手房交易量，已经接近、甚至超过新房交易量，所以形成了一个库存量激增，二手房的库存的竞争压力本身就已经很大。
然后在这种情况下，又面临很多业主好的房源出台，库存量激增的情况下，然后特别是业主的配合度提升，降价空间特别大。今天我们会发现你去看房子，业主的配合度是明显提高的，他随时可以看房，随时可以谈价，你进去拍照片拍VR他的配合度都很高。所以一些我们原来无法搞定的业主，今天他都很愿意把房子拿出来，其实就是说整个市场的预期在发生很大的变化。
在20多个这样的城市，如果说二手房交易量相对已经占比比较高的情况下，那么对于未来购房需求的吸收能力就会比较大。所以在这种情况下，我们发现消费者在买房的时候，他的选择就是两个选择，要么是新房，要么是二手。同时新房又面临可能不能如期交付、烂尾等各种潜在的风险，所以消费者自然而然的就会选择选择性更广、降价幅度更大、业主配合度更高的二手房的库存。所以这使得我们整个房地产的销售、新房的销售、和投资周期的启动，本身就面临一些天然的压力。
这个跟疫情和其他的可能都没有太大关系，只要进入这个市场，本身就会遇到一些自然的削弱。这就是为什么我认为，整个交易量可能在比较长的周期，未来几个月可能不会大幅度恢复的一个很重要的原因。这是第二点，就是很多城市已经进入了二手房跟新房并驾齐驱，甚至二手房已经明显超过新房的这么一个阶段里面，对交易量本身都会有影响。
第三点我觉得也是一个很典型的不同，就是这一次调控，虽然今天也降息了，很多城市也出台了降息降低首付的一些政策，甚至一些城市的限购也在降低，但是这次调控有一个大的紧箍咒是始终没有放松的，就是三稳的基调没有变化——稳房价、稳地价、稳预期大的政策基调，是没有变化的。
我们从最近包括总理的关于经济的讲话里面，我们都会看到三稳的目标没有实质性改变，所以这跟其他的08年、09年和14、15年都不同。14、15年是大规模的棚户区改造，然后货币化补贴，09年是比较明显的限购限贷政策的放松，跟当年的两轮放松周期的力度都有本质的不同。
这是我觉得非常典型的这次周期的一个不一样，就是在今年二十大这个大的环境下，政策对房地产本身还是偏保守的。今天整个调控政策的放松，整个需求应该有首套、有改善、有投资需求，如果这些投资性的需求和多套房的改善性需求不能够正常释放，那么政策的放松可能本身的效果上天然就会比较弱。
其次我们也看到像北京，像深圳到目前为止的政策还都是非常严格的，没有出现比较明显的放松，深圳的二套房的首付比例甚至还超过70-80%。所以总体上我觉得这是第三个非常典型的差异，就是我们这一轮周期，整个大的政策主基调还是稳房价、稳预期，对房价这个目标没有动摇。所以这也是为什么很多城市的政策放松，虽然听起来风风火火，但实际上力度有限，效果也有限，一个非常根本的不同，这是第三个不同。
第四个不同，实际上就是我们这一轮周期，过去这5年是整个中国房地产市场的交易量最大的周期，过去5年完成的房屋交易额超过75万亿，而过去20多年房改以来的新房交易的总量，也就一百多万亿，然后在这一两百万亿里面，基本上过去5年就七八十万亿，占了很大的比重，这说明过去5年才是跟整个中国住房市场真正意义上的黄金时代。
但是从2021年开始进入一个漫长的下行周期。在上行周期里面放松，跟在下行周期里面放松，所带来的边际效果肯定有实质性的不一样。今天整个中国的房地产市场，是在大的长周期下降的通道里面，我认为要取得同样的效果，力度上必然得有很大的这种反差。而今天的力度又相对比较有限。所以一个有限的政策放松，叠加一个大的长期的下行周期里面，我们自然而然的就看到这么一种结果。
这是第四个不同，就是我们处在整个房地产新房市场长周期向下这么一个大的循环里面，这是第四个背景。
第五个背景，就是我们今天首套房的需求，主要还是年轻人的需求，总体上跟当下的收入、跟未来的收入预期，都有很大的关系。因为4月份的失业率统计的数据也出来了，大家可以观察，虽然整体的失业率6%已经是很高了，但是我们看到年轻人的失业率超过了16%，所以也就是说这次的失业率主要可能对于年轻人的压力会更大，由此也导致对刚需的压力会比较大，所以为什么我们降低首付利率，对刚性需求的释放没有那么大的一个原因，可能也跟整个收入、未来的收入预期、当下的失业等等都有非常直接的关系，我觉得这是这一轮市场里面比较典型的不同。
尤其是对我们刚刚毕业的大学生，我今天还跟一个高校的老师交流这个问题，因为他在学校里面做辅导员，带了200多个学生，真正今天找到工作的15%，还有20-30%的人准备考研，还有百分之30-40%这是最大的群体，尤其是女孩子，这个群体的占比很高，他们基本上毕业论文答辩通过之后就回家了，不愿意找工作，他们希望未来能够考公务员，父母也不希望他们去找工作。今天大部分的人他不是说是要积极的寻找工作机会，这个是很现实的一种状况。这也导致今天整个实际的失业率和实际的整个情况，可能都比我们认为的更严峻。
我觉得这已经形成了一种潜在的社会势能，就是大学生的躺平的意愿、和他们躺平的能力，都比我们当年要强的很多。因为他们的家长经过了过去这么多年改革开放的发展，他们的收入和财富的积累，还是有一些条件和积蓄，希望他们小孩能够有一个相对平稳的工作，所以他们可能更多的是选择考公务员，然后另外一部分选择考研，真正的一些穷学生、迫不及待想赚钱的人的占比，今年其实也是很少的，只有15%左右的学生真正的是在找工作。大部分学校所说的正常的就业率，也都是弄虚作假出来的，所以实际上整个年轻人的就业的情况，实际上比统计数据显示的状况要严峻很多。
所以这是第五个我觉得是非常大的不一样，就针对刚需群体的这一轮需求的影响，可能跟以往都不太一样。
第六个就是疫情。疫情其实这次的影响是全国性的，相对来说普遍性的，所以对需求的释放，都会有一些客观的影响，这种影响我觉得可能在二十大之前都很难完全去规避，目前也没有看出来疫情防控政策全面放松的这种可能性。所以总体上种种因素都会导致我们今天的整个市场的交易情况，在未来的几个月不会很乐观。
第三部分：后续判断
怎么判断未来的交易量，我大概就是基于这六个不同，我认为总体上大的结论是比较清楚的，就是下半年肯定是要比上半年好，应该逐月也会有所改善，边际上也会改善，这是因为政策毕竟在放松会带来一些实质性的效果，但是改善的幅度、力度，我觉得肯定是大打折扣的，因为以上六个因素所综合叠加下来的影响，就使得我们对全年的新房市场，可能没有那么乐观。
我上次跟大家交流的时候，我认为新房全国性的恢复可能要到6-8月份，但是现在的情况我觉得可能还会晚一些，可能6-8月份是底部这样的一个水平，7-8月份才有可能有一些真正意义上的放松，政策本身也会放松力度会逐步的加大，产生效果也需要实质去体现。这样的话新房交易的全面的恢复和改善，应该到7-8月份，甚至在粤港澳大湾区要到9-10月份，疫情防控严格的城市可能还会更晚一些，所以这是我们对于市场本身进行的判断。
在新房的交易量恢复比较有限的情况下，我们都知道对开发商来说，最重要的资金来源还是卖房子，只有房子能够顺利的卖出去，对回款和资金回笼才是最有力的支持。所以开发商的一切的问题，包括债务问题，最终都要回到销售上。如果销售的氛围起不来，销售的力量上不去，那么开发商债务危机不会实质性得到解决，所以这也使得整个今年开发商所面临的问题都会往后去延迟，这是我们今天所观察到的基本情况。
至于下一阶段未来的政策导向，我觉得总体方向也是比较清楚的，在大的三稳目标不会发生变化的情况下，整个政策放松的总空间相对来说不会那么快的一下子就放松到位。比如说二手房首付比例的明显放松，可能会有一些零星的城市比如说常州、石家庄，都把二套房的首付比例降到30%左右，未来如果成为一个趋势，才可能会对整个市场有一些作用。因为只有刚性需求是支持不了整个房地产市场全面恢复的。
对于下一阶段未来的政策导，中央层面的基调是清楚的，就是三稳的目标没有改变，中央能够掌控的就是利率，可能会有一些下降的空间，今天其实已经降的比较低了。
另外就是二套房的首付，这个从中央层面没有太大的调控空间，因为基本上中央所规定的二套房的首付的基准线也就是40%，但是很多地方政府的操作实际上远远超出了40%，所以在未来一段时间政策空间最大的还是在地方层面，能够根据自己的实际情况，能够降低二套房的首付比例，这是我觉得未来有可能会出现的一些政策，但是这些政策在我刚才说六个因素的影响下，实际效果不会那么强，所以这是我觉得对市场本身和政策本身的判断。
还有一个就是开发商本身的债务危机，目前来说也非常清楚，开发商未来的债务危机可能会持续一段比较长的时间，但总体上是分化。优质的开发商比如龙湖等，可能中央层面提供一些担保，各个方面的政策落实下来，让他们能够度过危机。但是对于一些差的开发商，它的资产处置，危机的清理也没有结束，这可能会拉扯一段比较长的时间。
新房交易量复苏的时间窗口，可能跟上次跟大家交流的时候，没有什么本质的改变，可能还是后移的。二房现在来说，总体上跟投资跟拿地的关联度不高，但总体上我们看到二手房的复苏明显的快于新房，这样的结果也会使得二手房吸收一部分的购房需求。
我说的这些情况基本上就是现实情况，对未来的判断，我觉得可能就是：下半年肯定会好，比上半年好，但是（恢复）力度上各个方面可能都不一定好于预期。这是我最近的一些观察，微观层面的调研。
三、问答环节
Q1：您提到行业目前所处的阶段是在历史上跟以往不同的，然后您大概讲的引证是说，过去5年的销量在历史当中的占比是比较高的，您能再进一步阐述一下，为什么当前阶段是和历史是不同的？
A1：其实整个房改从98年开始，实际上从98年到2003年的第一个周期里面，整个房屋的交易量还是很低的。我们可以看一下数据，08、09年的时候整个房屋交易额也就是三四万亿的水平，实际上真正意义上房改以来需求大规模释放，供需两旺阶段就是过去5年，过去5年平均每年的交易量都在13-15万亿，去年达到18万亿，所以过去这5年的交易量加在一起是75万以上，所以过去5年才是整个中国房地产市场最大的一个开发浪潮，也是交易量大规模释放的浪潮。
到这个阶段之后我们看到，整个房屋存量的基数已经达到2.5亿套，户均套数比达到1.1套，所以整个中国总体上应该来说不缺房子了，所以本身的交易量都在往下走，所以这是一个大的行业的背景，就是开发商整个总量扩张的阶段开始结束，并且开始进入长周期的交易量下降。虽然今年可能是比较大的幅度的下降，但是对于未来5年，我觉得总体上是下降周期这个判断，没有太大的问题。
所以在大的下降周期里面，实施调控政策、放松政策的效果，跟在过去5年实施放松政策的效果，应该来说会有实质性的不一样，就是需求往往会起而不发，大家的信心也会受到一些影响。因为今天很多人买房子，包括我们多套房的换房需求，他买房实际上也是期待未来房价能够不跌、能够上涨。但是我们看到今天房价大幅度上涨的这种历程也基本上结束了。所以在这种情况下，无论是刚需还是改善，实际上都可能会进入一个下行周期。如果说下行周期定义不准确的话，你可以更准确的说是进入了一个买方市场。
买方市场其实就是完全跟卖方市场不一样的交易节奏。最近我们也在研究，买方市场的成交逻辑，买方的逻辑、卖方的逻辑，开发商的开发逻辑、产品逻辑，都会有实质性的不一样。最近我们明显看到开发商的服务态度明显变好，业主的态度也在变好，实际上都在进入一个买方的时代。这个时代所决定的房屋交易的属性本身可能也会有一些实质性的不一样，这是我刚才说的这个意思。
Q1：我明白您说的意思了，就是供给端的结构发生了变化，然后顺带着影响到了需求端。
A1：因为我最近在读美国史，在研究美国的经济发展史的过程里面，我发现有一个核心的不同，我们都知道美国的整个住房开发浪潮是在二战之后，然后郊区化浪潮是60年代达到高峰，从那个时候才开始出现美国大规模的开发商开始出现。另外开发商出现之后，沃尔玛开始崛起，沃尔玛崛起之后，我们又开始看到加德宝这种连锁机构也开始崛起，像麦当劳这种连锁的品牌也都快速的崛起。
背后一个很核心的不一样，美国的战后经历了郊区化的浪潮，土地很廉价，所以你看加德宝的年报里面，土地的成本就是它的地租、店租的成本占比其实很低，然后整个美国的开发商的拿地成本，跟中国开发商比也很低。就是在上升浪潮里面土地占比比较高，然后开发商还有钱赚，然后但是往下行周期里面比，我们都完全不一样了。所以整个发展逻辑看下来就会发现，整个美国的房地产市场的发展、零售业的发展，甚至这些连锁品牌的发展，它背后有个底层逻辑，就是它地价相对来说不高。美国开发商成本占比最高的建筑成本、材料成本，土地成本占比也只有20多个百分点，就跟中国这种情况完全是不一样的。
所以中国过去这几十年的发展实际上是一个大规模的经济增长，购买力大规模释放，然后开发商一张图走天下，然后大规模的土地开发，是一个完全规模化主导的阶段，就是规模效率是最高的一个阶段。但是往下走，我觉得总体进入一个就没有那么大的规模化效率的阶段，就是你的地价也不支撑你大规模的再去想搞开发，消费者再去买房赚钱也很难，所以完全进入另外一个周期里面，更何况整个中国今天我们的土地各个方面跟美国比有很大的不一样。
还有一个不同，非常典型，就是美国的房地产开发商，它基本上买一块土地100英亩，很快把土地分成很小的块块，然后分成一块块之后建成独栋别墅，我们发现这里面有个本质的不一样，独栋别墅的销售去化效率其实是高的，就是因为他一栋开发出来，工人在这个地方建设完，马上就去下一个工地去建设，所以它的开发效率高，出售效率也高。
然后因为它开发的是一栋一栋的房子，就很容易开发完了就去卖掉，但是今天开发商要进大块土地的开发，然后它的销售周期会比较长，对资金的占用也比较长，所以整个中国开发商的性质，跟美国开发商性质是完全不一样，他们是一个工业化时代的开发商，规模化效率其实是很高的，工人的效率也是比较高的。
今天中国过去20年享受了中国特殊城市化阶段的一个红利，未来的话进入一个新的阶段，所以这是为什么我觉得，对整个中长期房地产开发的规模化效率没有那么高，然后这是一个本质的不一样，就是根据我们的土地、跟我们的开发属性，都有很大的直接的关联。
为什么加得宝这种模型在中国跑不通？为什么沃尔玛在国内的发展相对来说也没有在美国发展那么好，核心也是因为他们享受了极高的当年的土地很低的成本优势，今天中国开发商在过去这些年，我觉得也透支了所有的这些红利，未来可能压力上也都会不断的变大。即便政策全部放开，实际上也不支持你大规模的搞标准化，搞规模化。
Q2：如果到一个常规状态，新房未来一年大概的成交量可能会在什么样一个水平？就是销售套数？
A2：普遍的预期，我认为是比较乐观的预期，大家还认为未来5年可能每年还能够保持13-15万元的一个水平，对应下来就是1400万套左右的交易量，可能也还是一个比较大的水平，我认为这是比较乐观的情况。
根据我刚才的分析和理解，我认为实际的情况可能会比这个差一些。我预计，1000万套可能就真的是很差了，如果说未来能够保持在1000万-1300万套之间，这个我觉得可能是一个实际的、有可能会发生的状况。
就是规模化的阶段一旦走完，往下走的速度有可能比我们想象的会快一些。今天我们能看到政策的无力感，背后不是因为政策想怎么样就怎么样，而是整个产业发展的周期和阶段，我觉得已经发生了根本性的改变，不是你想救就能救回来的，不是你想怎么样就能这么想了，我觉得这可能是今天这轮周期最大的一个属性。
我说的最大的一个特点就是，购买力最强的三拨人，今天都可能会发生实质性的变化。第一拨人就是改善性需求，改善型需求今天他们换房改善，在未来可能很多人会通过二手房来解决，因为中国的城市化是越来越偏，所以他要改善要换房，周边的配套实际上解决不了他的换房改善的需求。所以换房改善这波群体，一般情况下，在可能的情况下，至少二手房是一个可以的选项，这个可能是第一个问题。
第二个是中国从2015年以来的棚户区改造，大量释放了农民工回乡置业的需求，这个需求实际上也是在减弱的。
第三个需求就是城市圈里面的、从中心城市向周边城市的投资和居住的需求，背后我们看到的一个真实的情况，比如广州的郊区的房价，比如和惠州、佛山周边的房价相比，已经差不多持平了。也就是经过过去5年的房价上涨，周边城市的房价梯度已经没有优势了。
所以这些因素都使得我们三类需求，对过去5年75万亿交易额的支持是比较强的，但是未来可能就会出现一个比较明显的下降，我觉得这是需求的角度来分析，大概也是这么一个问题，可能前面一段时间可能大家还比较乐观，然后最近普遍变得相对悲观一些，我觉得大概就是能够保持1000万-1300万套，但同时你会看到，二手房交易量会由现在的700万套上升到1000万套，对冲下来大概就这么一个结果。二手房交易量，现在大概650万套到700万套这种水平，未来基本上可以确定，就是未来几年上升幅度是比较平稳的，每年都会稳步的上升，因为它的交易周期、交易属性所决定的，所以未来可能上升到900万到1000万套，这个都是比较正常的。所以全国的住房需求加在一起，如果说新房还有1000多万套，那是2000万套的需求，所以其实需求总量来看也还是很大的。
加起来整个交易量下滑幅度不是特别大，但是结构上已经有实质性变化了。如果我们看数据的话，这个变化速度其实比想象的快。西安、成都、重庆，这两年的二手房交易量的上升速度其实是比想象的快的。
Q2：还想问一下实际的居住需求。因为我观察到一个现象，因为我们下一代就是90后00后这一代，可能还没有完全放开二胎三胎，小孩数量很少，但家庭的资产数量增加很多。然后您也说到，在过去几年商品房交易量大幅增加，所以很多家庭结婚以后，会有大量的房产在手上，想请问实际的居住需求，您有没有测算过？中国存量2.5亿套，那实际的居住需求未来是什么样一个情况？有多少是空置的？有多少是实际在居住的？
A2：我觉得总需求的讨论其实跟人口结构有关系，虽然今天我们总量上不缺，但是未来的家庭的裂变速度，比如单身化的占比，然后这些都会对需求有一些支撑。刚才讲未来的1000-1300万的新房交易量，再加上二手房的交易量，这些能够在当下的人口结构、人口出生率下，包括所有这些政策加在一起，我认为已经是比较大的需求了。
居住条件的改善其实是另外一个问题，但是今天我们看到居住改善到底通过什么来释放，可能跟二手房的交易量的释放也有关系。因为今天家庭和家庭之间房屋持有量可能不那么均匀，今天我们看到整个二手房的交易活跃度在增加的原因，也就是品质本身在不同人群之间在改善、在流通，所以我觉得核心就是，新房到底能不能提供未来的品质居住。
因为因为我觉得新房市场发展有一个自然周期，他会培养出来他最大的竞争对手，就是广大的二手房的业主、和二手房的库存和供给，因为新房毕竟越来越远，然后优质地块越来越少，所以你能够提供的产品跟服务的这种能力也自然会减弱，所以我觉得品质居住和改善需求的趋势不会改变，但是从供应端上，然后满足需求的供应上可能会发生一些改变。所以我觉得总体上从你说这个问题上，我认为改善需求就不会停止，还会持续。
比如说最近一段时间，包括2020和2021年这两年反应的更剧烈，2022年会弱一些，品质需求比如大平层、豪宅的占比，交易量占比其实都比较明显在上升的。我认为这次是因为经济周期、收入各个方面的影响，二套房政策的影响，这个需求今天释放的不是那么强，但是未来我认为是一个比较大的、主导性的需求。
Q2：或者我这么问，现在三四线城市或者说比较偏远的这些地方，存量房屋里面有多少是空置的，有没有大概这样的数据？另外，比如说一年的交易量里面，不管是二手还是新房，有多少是投资需求？有没有这两个数据？
A2：投资需求，一二线城市我觉得今天包括深圳，深圳略微高一点，今天也降到了10%，真正意义上的投资需求今天市场情况下已经比较低了，核心可能就是对未来房价的预期，这个占比应该来说已经降到一个比较低的水平。
至于三四线的空置率的数据，这个也没有统计，也不好去预判。从另外一个角度来讲，卖房子的业主，在卖房子的时候，有多少房子是处于无人居住的状态，这种的占比大概是20-30%，很多城市基本上都是这种状况。就是他卖房子的时候，房子里面没有人居住，所以经纪人带看比较方便，拿钥匙比较方便，这个数据是有的。
Q3：想问一下专家，二手房买卖是否会分化呢？贵的房子会更贵吗？
A3：应该说好房子的分化是比较明显的，这可能是过去这几年二手房交易市场里面最大的特征了，就是交易本身分化的情况很明显。过去学区房可能还有一些优势，今天我们来看，学区房连在北京都没有优势了，就是必须是学区房加好的物业、好的周边配套，才可能形成一种优势，具备优势的房子本身获得的这种溢价和分化能力也变得更强了，这可能就是跟整个市场上的库存量的增加，然后优质房源开始出来等等有很大的关系。
一个城市比如以当下的重庆为例，二手房的在售库存20万套，每个月的销售量5000套，所以那么到底什么样的房子才能够卖得掉？这不光你的品质要不错，降价幅度也要足够，而且你的业主配合度也很高等等。我觉得在高库存情况下，一切都会分化得非常的显著。
甚至原来一些很好的小区，以前根本找不到房源的，今天这些优质房源也都出来了，所以我觉得市场的竞争肯定是优质的房源占有话语权，然后降价幅度、配合度高的这些房源我觉得会更强，这个肯定是越来越分化，对好房子的争夺可能不会减弱。
Q4：想问一下，如果本次降息对需求刺激不明显，后续还有降息的空间么？
A4：降息的空间可能已经不是很大了，现在已经是比较低的一个水平，历史上也是比较低的，最低的水平了可以说是。但是我觉得周期遇到的问题不是简单的一个降息就能解决的。我之前讲到的以上背景，甚至还有政治问题叠加带来的结果，因为这次我们可以观察，过去几年来一直坚持同向的调控，其实是很坚持的。
所以实际上我们看到，这次的政策的放松，三稳目标没有发生本质性的改变，所以也是中央层面在利率上做一些调整，即便这个调整还有空间，第一可能空间不是特别大，中央能够动用的砝码已经比较有限了，然后主要看地方层面。而地方层面又要受房价管理的目标的压制，所以我觉得，总体上可能政策能够起到的效果和真正放松的空间，往后面看主要在地方层面。
Q5：想问一下北京上海这样能级的城市，以后的长期房价走势大概是怎样的呢？
A5：北京的房价过去这几年包括去年肯定还是涨的，上海也是在涨的，刚才说的北京上海它的主导性的需求是换房改善需求，然后杠杆的占比其实比较低。在北京基本上我们用一个数据就可以看到，2500万以上豪宅的购买，绝大部分可能都是全款，所以换房本身的购买力其实是比较强的，那么他买房的2500万元的购买来自于何处？可能是家庭的财富积累，然后甚至卖掉房子之后的这种积累带来的。所以这种需求它是以房子来换房子，一个家庭的代际转移来买房子，所以像一线城市我觉得这个就比较典型，所以它可能对房价本身还是一个支撑因素。
二线城市里面，有这种换房需求占比30%-50%这个阶段，就是房价相对来说比较坚定的阶段，所以我认为交易量它是有比较大的周期，但是房价本身的周期可能就没有那么明显。降价主要是发生在二手房业主从挂牌到成交这个阶段的降价，是10个点到15个点，但是平均的成交均价来比，降的幅度可能就不会那么明显。
Q6：专家你好我想请教，您刚刚说到我们现在二手房是大概650-700万套，新房大概1400万套，就是2000万套多一点，未来按照您刚刚的一个预计，总的也有2000多万套，这样看下来，我们总的住房需求并没有下降，可能还略有增加，我可以这样理解吗？
A6：二手房需求里面，增加主要是因为一些城市进入一个换房周期，他本身有一套房子，再换一套房子，这种增量的腾挪，这个其实是很正常的。比如说美国，包括所有西方国家，美国今天整个城市化早就结束了，它的住房需求量新房二手房加在一起每年都保持在600多万套，其中90%就是550万套都是二手房的换房。
他因为工作的迁移，因为职业的变动，带来的这种需求。但是对于新房的需求也一直很稳定，每年新增新房交易量就是50万套左右，也没有很大的增加，但是总量就是600万套，变化在中间的比例结构，这个事情美国是从70年代开始发生到现在的。
Q6：总的住房需求里面其实就分为两类，一个就是首次购房，也就是刚需，另一种就换房，改善性。首次购房从刚需这个角度来看，随着人口的下降，肯定未来是一个下降的趋势，隐含的意思就是说，未来其实改善的量会逐渐增加是吧？
A6：其实你看样本城市就会知道，发展成熟度最高的城市就是北京跟上海，北京的换房需求占比是60-70%，这个统计下来还是显性的，如果算上刚需买房的资金首付款来自于父母的转移支付，这个比例可能会更高。它表现为首套，首次买房刚需但是他的钱来自于父母，如果把这个算上，根据链家的统计和微观调研，这个比例可能会更高一些，所以一线已经到60-70%甚至80%这个地步了。
二线城市像重庆、成都基本上在30-50%，未来可能往这个阶段走的话，这个比例会越来越高，但是站在中间可能会带来交易的杠杆，就是连环单，就是一个刚需进来，释放的可能是5次中间的改善性需求，就是只要有刚需进来，业主卖掉之后，然后他再去换，中间会产生3-5次交易，北京大概这种状况。所以你发现，一套刚需进来所释放的交易杠杆，是支持整个交易量的核心，这是未来我觉得可能会发生的一种常态的情况。
Q6：了解，国际上也普遍是这个情况，但是我看到日本，日本比较奇怪的是直到现在为止，它的二手房交易都只占一个很小的量，可能就十几个点，80%多都是新房的交易量，为什么日本会这么独特呢？
A6：我觉得应该不是80%，在东京这些大城市占比也比较高，二手房交易量也都超过50%的，这是第一点，就是在数据上不像你说的那么低，基本上就是50%以上的二手房交易占比。
第二个是日本的房屋的寿命周期比较短，他没有表现成二手房交易，是因为他把房子重新翻制了，或者重新翻新、重新改造了。所以日本的开发商基本上所有的土地来源，要么是开发商重新整合这些老旧社区，要么是土地私有化下业主自己翻盖，这是比较占比比较高的。
还有一种比较普遍的，日本的租赁市场很发达，跟这个也有关系，因为业主把房子他拆了，然后重新盖，多盖一些，然后自己住，然后剩下的出租，所以日本就是土地私有制所激发出来的市场需求结构，跟国内就会天然的不一样。
Q7：就想问一下专家，怎么看待北京新建住房相比于二手市场偏热的情况？另外，疫情下的社交隔离，对房市成交的影响有多大？
A7：北京的新房好像也没有那么热，可能个别楼盘的确会比周边好一些，然后背后的原因就是北京总体上新房交易量每年也就是3-5万套，去年可能不到5万套，4.7万的左右，交易量占比已经很低了。个别的项目热是正常的，比如北京最大的新房交易渠道是利兹行，利兹行是卖豪宅的，豪宅项目会好一些，品质的好一些。
对于一些北京的其他一些项目，远的、或者说一些产权有问题的，或者叫所谓的共有产权、各种产权等属性比较复杂，也没那么好，分化也很严重。
然后还有个原因可能跟当下市场有关系，北京开发商里面国企占比相对高一些，安全性包括未来出现的风险这种担心会弱一些，所以我觉得它会相对好，但是也没有那么好，应该来说相对正常。
至于刚才说的疫情的问题，我觉得都是不可控的因素，我只能说这次疫情对普遍性的影响是比较大的，因为以前每次市场有波动有调控，很多是局部性，但是疫情的冲击是比较普遍的。特别是对我们一开始讲那一类城市，它的需求来自于全国性的，像珠海、昆明、佛山这些，影响都会更大一些。
然后还有上海周边的城市，可能每年都有大量的交易来自于上海市民，今天这个影响显然都是非常大的了。
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