券商会议| 克而瑞&平安证券-困局之下，地产何去何从？（有节选）
克而瑞地产研究中心 11月12日
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11月11日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟与平安证券探讨10月房地产市场及企业表现情况。以下为核心观点及问答内容，个人观点，不代表机构。
第一部分：困局之下，地产何去何从？
（一）行业整体情况
整个行业供求均遇冷，但央行提出“两个维护”后，监管层接连发声，按揭端已转好放松，下调利率，缩短房贷周期，保证交易平稳，10月成交已有筑底信号，降幅收窄。目前资金面变化还停留在居民新房领域按揭端的维稳，对二手房贷款额度仍不足，这也和房企信用事件相关，要将有限的贷款资金留给新房。房地产税试点进入实操阶段，加剧买房观望情绪。
（二）新房情况
10月新房成交环比小幅下跌1%，同比降幅较9月收窄至27%（9月同比下降36%），项目端监测情况看，虽然成交数据比较好，但是市场热度一般，北上处于成交低位，北京新房打折，新盘不再是日光，需要渠道找客户；上海新房入围积分降低，个别楼盘主动延长认筹时间。广州成交创今年新低，出现降价、首付延期现象；深圳个别盘日光，但也有出现佣金比例提升、折上折、返佣现象。
（三）二手房情况
二手房没有出现筑底现象，还是受信贷影响，重点城市二手房成交连续7个月下跌，10月环比下降21%，同比跌幅达46%，几近腰斩。10月京沪深杭等热点城市成交跌幅均在60%以上，深圳跌幅最甚达89%，青岛跌幅80%以上，东莞厦门跌幅70%以上。一般二手房成交是新房的先行指标，成交压力也会传导至新房。
（四）土拍市场
10月全国300城成交面积环比下降11%，同比下降58%，成交金额同比下降39%；1-10月土地累计成交同比下降23%，为过去5年最低点。房企资金链压力影响土地投资，土地成交减少会影响后续新房供应量。
（五）房企拿地与销售
房企销售增速下滑明显，10月单月销售业绩环比升1.4%，同比降幅32.2%，降幅较9月收窄3.5pct。销售回升得益于“以价换量”；房企以价换量的窗口期在收缩，低能级城市已出现即使下调房价也无法刺激销量的现象，但在二线城市、省会城市还相对受用。
（六）展望
接下来新房销售仍将“以价换量”为主，预计到延续到明年1季度。
珠三角、长三角的热点二线城市，中长期看楼市有支撑，但短期仍有量价下行压力，仅价格倒挂项目还能热销，但此类项目占比逐渐降低。以后房企格局是80%活下去，用时间换空间，20%活得比较好，不断扩大市场占有率。
第二部分：问答环节
Q1、对明年的销售、投资、开工粗略判断是怎样？
A1、投资方面会悲观一点，企业更重要是活下去，对于新开工、土地购置会暂缓，有限资金用在保交付、竣工和建安投资，然后根据工程进度申请预售资金回流。叠加今年基数较高，因而明年不太乐观。
对于政策期待，目前更多在居民政策，支持刚需合理消费，毕竟现在居民杠杆比较高，没有加杠杆的空间，同时也需考虑金融机构风险。房企端，政策更多支持企业复工复产。至于鼓励金融机构给房企放款，目前暂未看到。但是房企暴雷影响波及范围已牵连产业链上下游，负面事件逐渐浮出水面，也许也会引起监管关注，但很难有立竿见影的措施。
Q2、销售会不会再次探底？
A2、销售有进一步探底可能，部分区域大幅降价也无法刺激消费，不排除二次探底的可能性。
Q3、房贷利率放松迹象？
A3、按揭周期有缩短，但房贷利率没有形成全面性下降。整个房价在回调，金融机构担心抵押物价格打折，经济下行下对于购房者月供能力有考量，尽管按揭是优质贷款，但是不可能一下子放开。主观性和客观现实决定短期无法形成房贷洪流，更多是“拆东墙补西墙”调整，后续还须观察变化。
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