郑大毕业生炒房5年资产过亿：我有负罪感
房东俱乐部 2016年8月19日
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L在年轻人的脸上，看到了越来越多的绝望。绝望之后，或许就是不满和愤怒。就像火山的山体，看上去会坚不可摧，但每一个人都知道地面下有狂暴的东西在涌动。
8月14日早晨，在我赶往金水区某楼盘售楼部的路上，手机看到了胡润研究院的统计数据：中国资产过亿的人数接近9万。
我这次要采访的L，就是这9万分之1。他出身于郑州某郊县的农村，2003年从郑州大学医学院毕业。河南有无数与他履历相近的人，但没有多少人和他一样可以在35岁就悠闲退休。
L靠做实业起家，能躲过几年来的实业破产潮，他认为很侥幸。“我差一点就一无所有。”而帮他打下上亿身家的，是炒房地产。房地产在他看来，越来越成为穷人的绞肉机，富人的大赌场。所有呼吸郑州大气层内空气的人，都被迫成为这个赌场的赌客。区别在于，有人身家过亿，有人无片瓦栖身。
“我炒房越炒越有负罪感。”L说，对郑州乃至这个国家的未来，他也颇为忧虑。不断滚雪球的土地财政，节节攀升的房价，阶层已固化到板结的地步。长此以往，年轻人们只会越来越绝望，社会只会更加残酷不安。
1、炒商铺的年轻人
L的父亲是个远洋船员，母亲是个普通的家庭主妇。在L小时候，他们搬家到了县城。做为独子的L没有受到同龄人经常遇到的生存逼迫，“我不是一个勤奋的人，也胸无大志，这样挺好。”
1999年，L考入当时的河南医科大学，读临床西医。一年后，这所金水河边的高校被并入郑州大学，所以L拿的是郑州大学的毕业证。
他的专业知识学得不是太好。大四时，L到老家的县级人民医院实习，每次面对病人，他都极度焦虑，人命关天，一点都疏忽不得，如果缺乏自信，你不可能成为一个好医生。
关键是，医生的前景，他一看就可以望穿。所有医科专业的毕业生都先由主治医生带两三年，然后一个月拿三四千元的月薪，有些灰色收入，却也主要靠医药代表的贿赂和回扣。在一个小城市，只要不出大事儿，小富即安地过一辈子是大概率。
L毕业后没有去医院，也没有急着找工作，就和大学时谈的女友在家里歇着。一年后，他们奉子成婚。儿子出生后，他们又在家歇了一年半。
“孩子越来越大，我的责任和压力也越来越大。“L和媳妇又回到郑州，租住在文化路大铺的一个小标间内，月租120块，开始了创业之旅。
L跟着一位大老板炒商铺，足迹遍布全省各地级市。2005年，中国楼市方兴未艾。安阳最繁华的步行街的商铺，才9000多元一平，洛阳繁华街区的商铺不超过两万元。L买到的商铺用以出租，平均十年就可以收回投资。
在L的攻略中，最好的商铺必须满足以下条件：商业区主干道附近；人流量密集；8米宽，15米到18米的进深；层高不能低于4米；没有梁柱管线外露。
萝卜快了不洗泥。L的 工资并不固定，隔三差五，老板就会扔给他三五万元现金，“房子买得不错，辛苦了。”
这份工作的核心在于老板信任。瞅准机会，大步向前的老板，根本没时间和心思去抠细节，他放出L这样的员工下去，就是买买买，尽可能快、尽可能多地买。
“老板现在有数百亿的资产都不止。”L说，这位老板教会了他很多，最核心的就是抓住大趋势，赚你自己该赚又能赚到的钱。
3年之后，L已经有了八九十万元的第一桶金。他在金水区按揭买了一套94平米的两室一厅，每平米4000元出头。
这时候他没有想着去炒房。
2、实业黄金期
L决定跟一位大学好友开管材厂，做密封管和焊管。好友的海外订单多得做不完，L不用操心售卖的渠道。他启动资金不够，好友就借给他七八十万元，并申明是无息借款。
L的管材厂从几台德国机床和十几个工人起步。他每隔一段时间就还好友一部分钱，并主动提出把利润的四五个点分给好友，做为引自己入门的答谢。
他也想过开厂失败的后果，“大不了赔个精光，我来郑州本来就一无所有，赔光就赔光吧。”
那几年生意比较好做，L的利润率在10%到15%左右。在2011年到2013年的鼎盛时期，他一年可以赚到四五百万元。他拿下了一块100亩左右的工业用地，雇员最多的时候也有一百多人，从副厂长到生产主任，再到财务和会计，一应俱全。
L曾一度非常乐观，梦想这个工厂可以传世，就像德国的克虏伯，日本的三井，子子孙孙都能靠这个工厂吃饭。
在2012年到2013年之交，L发现自己的生产能力已经跟不上订单的需要了。他决定再加大投资，扩大工厂的规模。初步算了一下，需要5千万元。这么巨量的资金，只能找银行借。
他找到一个银行业的熟人，说了意图，对方表示很为难。“他说你要是国企就好办，民企的话，不是毫无可能，而是太麻烦了，你可能走到一半都会放弃。”
L天性中的散淡开始发挥效用。事情难办，那就不办呗，他很快打消了这个念头。人生一世，能端多大的碗，吃进去多少饭，都应该量力而行。
L的行业虽然属于重工业，但他运营得很轻，订单由好友帮他拉，机床也不需要太精密，二三十万一台的就能用，原材料也是按照发货量预定。工人从全职管吃住到兼职灵活上班。总之，L的工厂一直没有完成现代企业制度的再造，但这并不妨碍他享受那几年实业黄金期的红利。
贷款未遂，曾让L在短时间内有些遗憾。但他很快发现，没贷到款反而救了他。进入2013年以后，生意到了拐点，订单越来越少，L只好不断裁人。到2015年，他停掉了工厂，遣散了工人。这一年，他的利润削减到了三四十万元。
他很多做实业的朋友，大部分都陷入困境，赔光全部身家的人或许还算幸运，更有一些人债台高筑，有家难回。在实业崩塌的经济大背景下，股灾、投资担保和金融P2P收割了一批又一批的先富阶层。
3、炒房经：“三环以内是王道”
从2010年起，L开始买房。“所有这几年有影响的大盘，我一般都入手过。”L拒绝透露他究竟有多少套房子，理由是“不想拉仇恨”。
可以透露的是，L在2010年英地天骄华庭一期就买了两套，分别为78平和87平，每平不到7千元，现在均价过2万元；天骄华庭2期，L买了三套，户型比一期的两套多了一套89平米的，价格在1万1千元左右，现在均价接近2万。
这些房子，他都租了出去，而且价格普遍高于市场。以87平米的两房为例，市场租价在3200元到3500元之间，他的这套房子可以租到4000元，还是年付。
“诀窍我可以讲给你听，但还是别写出去。”他的经验，可以总结为“定位”两个字：当你有一套房子需要出租，你必须搞清楚你想租给哪些人。
L的数十套房产，都按照这样的思路装修并寻找到了租客。好房子在他看来，必须满足三个条件：可租、可卖、可自住。
对学区房，他的看法与很多人不一样。“你没必要为了孩子能进某所学校读书，而去买一套一百万以上的房子。”L说，“能花钱找关系解决的问题，那就花钱，然后把更多的钱用在更有效率的地方。”
L的大儿子在某重点小学就读，而他并没有在该学区买房。当时择校的行情为8万元，“那我花10万，就很快解决了问题。”
L炒房的思路，崇尚“三环以内是王道”：三环以外的楼盘，除了别墅富人区，大都为刚需盘，无论是找租客还是接盘侠，目标群都是待富阶层而非先富人群，租金和溢价空间都相对有限。
北上广的楼市发展轨迹已显示，在政府大手在地图上狂点所谓“新商圈”和“城市新中心”之后，三环以内区域无疑会有一次价值回归的过程。交通永远比三环外快捷，土地资源不可再生，市政、教育和医疗资源配套优势明显。
显然，郑州也不会例外。三环内二手房价格的暂时低落，只不过是因为与地王催生的房产商涨价联盟比，散沙般的房主很难掌握定价权。但当三环内的稀缺性凸显之后，格局将逐渐倒转。
“人往哪里走，你就在哪里买。”L的手机上装有一个热力图APP，不时打开看一眼。打开这个软件，每一个人连一个像素都算不上，数量多寡不等的人群被颜色不同的色块显示。
对于北龙湖区域，L没太大兴趣。“北龙湖投资价值不大，出了几个地王之后，北龙湖的房产，只能是有钱人和更有钱人的游戏，接盘的圈子会越来越窄。”
4、郑州还可爱吗？
让L感慨的是，最近几年的经济震荡，已无情淘汰了很多更勤奋，更有进取心的人，只因为他们相信实业，相信经济泡沫终有尽头。
“我从没有见过一个老板因为收缩放弃实业而破产，破产的都是坚持做实业，或扩大再生产的。”L不敢想像，要是4年前顺利贷款5千万，他和家人现在会面临什么样的处境。
8年实业，给他最大的一笔遗存，是那块超过百亩的土地。有老板正在与他接洽，想接过这块地搞商业开发。这块地原为工业用地，但人家既然想开发，肯定就有自己的关系和手段。
该老板出价6千万，与L的心理价位相差不是太远。“我想在明年之前把这块地的买卖谈拢，我就可以退休了。”
退休了干什么？看孩子。L不喜欢社交，他最喜欢跟自家孩子呆在一起。今年4月底，他在金水区某新楼盘买了一套大平层和一套小户型，想用来自住。
“小区隔壁规划的小学硬件，将是金水区最好的。”L说，他能接受母亲送孩子上学的步行时间，最好在5分钟左右，超过8分钟他就不会考虑。“我有一个硬指标：我妈站在阳台上，能看见她孙子离开小区门口，几分钟内迈进学校大门。”
这个曾想打造中国克虏伯的35岁年轻人，目前没有任何再创业的念想。自从11年前，跟着老板炒商铺之后，他已经与旧阶层和圈层渐行渐远。他的同学和老友大多还是工薪阶层，有一部分还因为各种霉运而苦苦挣扎。然而，他还是感觉他与他们是同一类人。
过亿身家，目前来看至少够全家人花一辈子，但L还会对未来惴惴不安：这个郑州，这个国家，未来会变成何等模样？
阶层的固化已经很难化解。“你从1万赚到10万很难，从1亿到2亿就容易得多。”L说，“富人有无数种办法让自己变得更富，穷人却很难找到一种办法避免自己更穷。”
拿房产来说，本来是人类遮风避雨、庇护一家老小的必需物，现在却成为了金融产品。十年前资产和阶层接近的两个人，如果一个炒房，一个不炒房，十年后就会分化为两个阶层。“中国社会究竟在鼓励什么价值观？”
“我有一种负罪感。”这也是L拒绝透露房产总数的原因。看到街上熙熙攘攘的年轻人，L会禁不住惶恐：他炒房获益，是建立在剥夺年轻一代的资产、劳力和青春的基础上。
可悲的是，如果你不想揩别人的油，那么就一定会被别人收割。在房地产狂乱的风潮中，每一个人都急于通过剥夺下一轮接盘的人来获益。
年轻人本是社会的未来，现实却是，除非官二代富二代，要么在为房东打工，要么已经把二十年以上的劳动力预支给了银行按揭。他们虽然长着二十多岁、三十多岁的脸孔，但土地财政和高房价，已经驱赶着他们提前步入了老年。
80后、90后已然如此，00后呢？L在年轻人的脸上，看到了越来越多的绝望。绝望之后，或许就是不满和愤怒。就像火山的山体，看上去会坚不可摧，但每一个人都知道地面下有狂暴的东西在涌动。
人类本就不可能平等。L对一条新闻印象深刻，能考入清华北大的寒门学子比例逐年下降。清华北大如此，河南的郑大河大难道会例外吗？
L期望中国的经济泡沫和实业溃败，不要以社会动荡收尾。否则，“到最后受害最大的还是底层。”L毫不掩饰，过亿身家并未让他感到更加安全。对中国未来，他并未丧失全部信心，他不会送孩子去欧美读中小学，可他也开始留意移民的讯息。
多一条出路，毕竟是好的。
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