货运枢纽的前世与今生（上）：与资本相遇
运联传媒 2015年10月5日
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导读：过去二十年来，中国公路货运最重要的变化是高速公路的普及。对公路货运而言，另外一个重要的基础设施——货运枢纽，其对公路货运效率的重要程度并不亚于高速公路网。货运枢纽与资本相遇，经过了从村办产业到物流地产的演进，未来他们将与互联网相遇，又会发生怎样的变化？
货运枢纽作为一种商业组织，在过去十年里经历了从村办产业到物流地产的商业模式演进。
最初的货运枢纽几乎都是在乡村土地与周边流量的基础上形成的。典型的场景是在一个批发市场边上，村里一位能人，借用村里一片土地，从一个停车场一排临时门面房开始，逐渐形成了承载一个城市的转运、配载、停车的重要货运枢纽。
如下是主要一类城市中，今天仍然在发挥重要作用的货运枢纽设施：国内房地产市场逐渐起步后，货运枢纽依赖“免费土地”发展的空间逐渐消失。尤其是2003年后，房价开始持续上涨，货运枢纽设施的市场需求只能靠购置国有土地来满足。货运枢纽的商业模式逐步从村办产业变为物流地产。
今天市场上比较知名的传化、林安都是在2003年以规范的土地经营方式进入货运枢纽的民营企业。他们以规范的经营、不断创新的服务以及与地方政府的良好关系成为货运枢纽领域的明星。其实，同一时期开始进入物流地产投资的还有宝供、南方物流等民营企业以及招商物流、中外运等国营企业。
然而，越来越集约的货运枢纽需求，要求越来越大块的土地投资。相比于货运枢纽6%-8%租金回报率，无论是国内银行贷款，还是股市融资，都难以形成持续的资金供给。所以，漫长的十年里，传化、林安都没能成批拷贝自己在某一地区的成功经营，从生意的角度，他们并非十分成功。
1、普洛斯：把物流地产变为了一种可持续发展商业模式
在中国，真正把物流地产开拓为一个优秀商业模式，并进入可持续发展阶段的企业是另一家公司普洛斯。他是国内市场第一个旗下仓储及货运枢纽设施超过100个，且每周数量都还在增加的物流地产公司。
普洛斯的耕耘也恰恰是2003年开始的。他的前身是美国最大的工业地产公司Prologis在中国的分部，金融危机期间MBO后成为一家在新家坡上市的独立公司。
普洛斯最初的不同之处，是借助国际金融市场打通了低成本资金通道，并从回报较高的保税及空港高端市场起步，得以比较快地扛过了最初的高风险期，形成了设施投资与经营的良性循环。
作为物流地产业的成功样本，普洛斯模式的独特示范价值在于两个方面：
网络效应：一百多个物流设施构成的网络对海尔、德邦、DHL 等全国性的货主及物流企业形成了独特粘性，同时也避免了地方政府关系带来的不确定性；
治理结构：职业化的经营团队以及透明的企业治理结构形成了与金融市场的通畅对接。
前者降低了经营风险，后者降低了资本风险。这两点将成为未来国内货运枢纽设施领域主要玩家的基本门槛。
2、2013：货运枢纽与资本相遇
从2003年传化、普洛斯在不同的切入点开始起步，最初看起来是高低端、仓库与运输两个完全不相关的市场细分。但是物流行业历经十年演变，仓库园区与货运的设施之间的界限越来越模糊，需求逐步融合，正在形成一体化的枢纽设施需求。
仓库需求的驱动力从制造业逐渐转移到了流通及电子商务：2012年一类城市的仓库租金普遍大幅上扬，上海的仓库租金上涨幅度竟然达到了85%，最大的原因来自于电商客户的中转配送中心需求。流通的电子商务化，仓库的核心功能不再是存储中心，而变为转运中心。
集约化的直营、加盟及联盟企业开始整合分散的专线配载：分散的专线需要小门面，而整合的联盟需要大型中转集配中心，货运枢纽的设施也在逐步仓库化。
来自快速供应链及高效运输两方面的需求相互叠加，呼唤集转运、配载、停车、仓库、增值服务为一体的货运枢纽设施。
而另外一边，在资本市场，伴随仓库租金不断上涨，京东、阿里等平台电商不断大手笔投资物流，终于似乎是一夜之间，全世界的大牌基金经理都突然理解到，中国的物流效率很低，所以提升效率的枢纽设施是个长期而巨大的需求。
恰恰在2013年，商业房地产降温，风险徒增，不宜再过多投入。因而，把物流地产放到自己的资产配置清单里是个不错的选择。
所以，设施需求与资本供给就不期而遇了。
我们从这个表格里可以清楚地看到，2013年是个物流地产与大资本相遇的一年，国内外最资深的大基金，厚朴、复星、华平、凯雷，乃至主权基金、保险基金，几乎在同一时间把数亿美元的资本投入到物流地产行业。
这个表格也清楚地告诉我们，普洛斯、嘉民、菜鸟、平安等等已经形成了一个网络型物流地产阵营，可以预计，未来五年，这个阵营会投资运营超过500个大中型设施，为货运行业带来一轮全国性的基础设施更新换代。
这个阵营的资本实力及网络优势对于所有物流企业的投资战略来说，是个必须认真考虑的因素。因为他们的出现，将使得很多物流企业为效率提升规模扩张而不得不自己投入巨资建设的基础设施，转化为一种低成本，高质量，按需付费的中性平台服务。
尤其是对那些还在打算自建枢纽设施的物流企业，显然需要重新权衡得失。
3、过热的园区2.0
2013年5月高调出场的“菜鸟”，对于以货运市场为核心业务的枢纽企业，客观上促进了这些公司迈向园区2.0的步伐。因为一方面，菜鸟推崇的理念，从侧面“印证”了很多园区企业提供线下线上一体化服务的发展思路，另一方面，菜鸟的潜在威胁也使得园区企业有了必须尽快互联网化的现实紧迫性。
运力交易市场，是今天很多园区的核心价值。从园区，尤其是单一货运枢纽的立场看，如果“智能”了之后，承载车货交易的用户界面不掌握在园区手里，而是在菜鸟等其他企业手里，园区就会失去对客户的黏性，被边缘为纯粹的停车场或集货运作场地，租金势必大幅度降低，甚至于失去生存的基础。然而，以物业经营的企业基因为基础，每个货运枢纽都开始建设互联网平台，又没有成功模式可以学习借鉴，这场园区2.0运动肯定会显得有些过热。
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1 ：由现任职光大证券钢铁首席研究员王招华撰写的深度报告《钢铁电商有望引领钢铁流通业的大变革》、《全国235家钢贸商调研报告：钢贸转型供应链服务商、拥抱电商是大势所趋》；
2 ：由现任职光大证券王招华团队举办的全国大宗商品电商峰会上的部分嘉宾发言纪要：包括《光大钢铁王招华：钢铁电商是钢铁产业链最大的投资机会》、《中钢网董事长姚红超：钢铁电商未来至少能产生5家百亿市值企业》、《钢银总经理白睿：钢铁电商，赢在钢银》等文章；
3 ：《泰德煤网高级副总裁黄贵生：我们做煤炭供应链服务，不止是电商》；
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5 ：《浪花|钢厂开始组团封杀自营类钢铁电商》；
6 ：有关互联网物流方面的文章，如《从oTMS获千万美元融资，看互联网运输市场还有哪些痛点》、《运满满创始人：车货匹配，未来生客交易会井喷5-10倍》、《路歌董事长冯雷：解决陌生交易的车货匹配平台实在不是大事》等。
7：由光大证券举办的全国互联网物流峰会（深圳）：《光大证券·全国互联网物流峰会纪要0724（上午演讲篇）》、《光大证券·全国互联网物流峰会纪要0724（上午对话版）》；
8：全国物流园区工作年会（烟台）：《【光大钢铁王招华】又一份两万字干货纪要：货运APP会干掉物流园区吗？》。