万科董事长郁亮谈全国房地产新开工面积：按照自然更新的速度每年需要淘汰大概10-11亿平，今年的这个数字肯定是偏低了，也不会一直维持在这个水平上
不止是钢货 9月3日
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8月31日，万科A（000002）举行了业绩说明会，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、联系总裁张海、联系总裁朱保全、执行副总裁韩慧华、执行副总裁刘肖、董秘朱旭参加了会议，并回答了投资人、新闻媒体的提问。以下的万科董事长郁总对其中一个问题的回答（根据录音整理、未经当事人审核）。
谢谢你的提问。确实在6月 28 号，两个月前我在股东大会上说过，从短期来看市场已经筑底，但是恢复是个缓慢和温和的过程，到今天为止我仍然坚持这个判断。
确实从数据上来看的话，七八月份跟六月份之间出现了一个比较明显的落差。一方面我们从6 月份的数字来看，是 6 月份的大幅的回升，以及疫情的回补和季节性的因素，那大家都要在中期有良好业绩表现，这些因素本来都会有所回落。
另一方面确实 7 月份以来的话，也出现了像停贷这种事情，有一些暴雷的企业无法完成交流，而这对消费者买房的信心来说是个非常大的一个打击，但是我们可以看到住房的刚需还是很强的，所以房贷市场依然是个 10 万亿级的市场。
我老说叫常做常有，常做常行。我举个例子来说，从某个角度来说这个刚需的问题，比如说我们说到房子是由自然更替的需求的，那么从目前情况来看的话，我们现在有存量里面有人租的房子，按照自然更新的速度每年需要淘汰大概10 到 11 亿平方米左右，那么这里面在一二线城市大概需要3亿平方米左右。
那么按照目前的开工的情况，我们今年的开工的预计数字离这么一个自然更替的速度是都达不到的（不止是钢货备注：如果假设今年全国新开工面积下滑25%，那全年就是9亿平），那么这里还没考虑的是我们居住水平的改善，人口的聚集所带来的需求，所以这个数字肯定是偏低了，也不会一直维持在这个水平上，市场收缩过了头反而会积蓄起它自动修复的动能。
我要相信大家追求美好生活、改善居住条件的一个力量，所以住房的刚需是存在的，这市场仍然是蛮大的。
那么现在房产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标，前两个稳地价、稳房价基本就实现了，现在稳预期出现了比较大的这么一个挑战，而要重建市场信心，我们有各种各样建议和方法，那么我们相比短期政策，比较看重的说跟这个行业长期发展未来相关的政策设置是怎么样的。比如说我们行业都进入新的发展阶段，为城市所提供的配套服务的业务类型越来越多。
刚才在朱旭（万科董秘）介绍里面看到了万科做的业务，跟城市相关配套服务业务是非常非常多元的，那么最新的业务发展起来也给我们行业的发展提供了一定的支撑。但是这些业务基本上都是个保本微利、长周期的项目、长周期业务。
那需要独立政策制度，比如说我们要素的成本要跟收益相匹配，比如地价不能太贵，税费利息不能太高，比如说万科从事的长租公寓业务，刚开始税费奇高，因为当初在租购并举政策出台之前，对于租赁住房这一边是不鼓励的，所以税收政策，税收可能要占到租金收入 20% 左右，那么显然是不合理的。那么后面都已经调整回来了，那么我们这些业务的现金流入也要跟流出相匹配。
既然是长周期业务、赚小钱业务、赚慢钱业务，那么这里面投资的这些业务的地价能不能分期付？这些投资的回笼周期如果 10 年、 20 年的话，有没有相应的融资期限相匹配，能不能够拉长，那么还能不能建立起一些像REITs（房地产投资信托基金）这样的一些全新的渠道，让这些资产有个退出的道路，从而可以做更多的业务。
在这些新的领域里面，我们也很希望大家来共同的探讨，来共同的呼吁，我们这些有利于城市业务发展，有利于房产行业进入新发展阶段的政策措施出台。我相信我们对这样的一个政策期待，那么可能对行业未来发展更有利一点。
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