关于印发《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序（试行）》的通知的解读材料
2020-08-25 市规划资源局
一、总体思路
按照简化环节、明确口径、创新管理、提高效率的原则，《工作程序》主要从建设项目手续办理的角度，将项目涉及集体土地征收、国有土地收回、房屋征收的全流程分为征地前期工作、农转用征收报批与核发供地批文、农转用征收批后实施、规划许可和验收登记五大阶段工作。
二、主要内容
（一）征地前期工作阶段
重点明确了以下事项：
1、规划编制阶段即可开展权属调查
在控制性详细规划或相关专项规划（详细规划层次）编制时，项目建设单位即可凭市、区规划资源部门开具的《土地权属调查边界确认单》开展房屋土地权属调查。
另外，因实施阶段项目设计方案深化引起规划控制线及图则变更的，建设项目行业主管部门可以组织编制规划执行成果，向市规划资源部门申请启动规划执行程序。
2、抓紧开展征地前期工作
《关于落实<中华人民共和国土地管理法>完善本市征地工作的若干意见》（沪规划资源规〔2020〕2号）规定工可批复后方可开展拟征地告知，但实际过程中据建设单位反映，在一些项目取得预审和选址意见书后，较长时间内都未获得工可批复，影响了征地前期工作开展。因此，为了保障项目用地需求，流程中明确在取得选址和用地预审后即可开展拟征地告知，实质性启动现状调查、制定补偿方案并公告等征地前期工作。
3、项目工可批复应在区政府批准补偿方案前完成
区政府批准补偿方案前项目工可应完成批复，原因一是补偿方案公告时间30天，还可能要听证，时间更长，工可批复可充分利用补偿方案公告时间；二是听证可能会引起补偿方案的修改，确定后的补偿方案更有利于工可对项目成本的精确测算。
4、对新土地法尚未明确口径予以明确
一是关于启动听证条件的“多数集体经济组织成员”如何理解。“多数”即被征地范围内认为补偿安置方案不符合法律法规的集体经济组织成员的比例超过50%（不含50%），是否为“集体经济组织成员”以及“集体经济组织成员”总数由被征地村集体经济组织认定和提供。
二是关于报批征地条件的“个别未达成补偿安置协议”中“个别”如何理解。“个别”即被征收土地所有权人、宅基地使用权人或者房屋所有权人未签订协议数少于等于20%或者少于等于9户（两者满足其一即可视为达到“个别”），总数少于等于9户的项目不考虑比例（即全部可视为“个别”）。前期已经协议动迁的，在区政府如实说明后，可以纳入基数计算。协议动迁中产生的信访、信息公开等由区政府负责处理。
另外，考虑设置一个兜底规定，即区政府认为虽然未达到“个别”条件，但因国家重点建设项目中控制工期的或者因工期紧、受季节影响急需动工建设的项目需要报批的，区政府在承诺保障被补偿人利益的前提下，可以报批，但未签订协议数应少于等于30%。
5、考虑了工程设计方案变更的可能性
选址核发后，工程设计方案存在变更可能，导致征地范围发生变化的，应在征地补偿方案报区政府批准前确定，变化的范围内需补充开展相关征地前期工作。
6、取消供地批文核发的建设单位报审环节
将供地批文核发调整为规划资源部门的内部流程。建设项目范围内涉及国有土地的，在取得房屋征收决定或收回土地批复并公告后，由市（区）人民政府向市（区）规划资源部门核发供地批文；涉及集体土地的，在取得农转用征收批文后，由市（区）人民政府向市（区）规划资源部门核发供地批文。
（二）规划许可阶段
主要对核发《建设用地规划许可证》（暨《国有建设用地划拨决定书》）、《建设工程规划许可证》的情形进行了分类，创新了项目整段容缺核发和分段核发的方式，具体如下：
1、一般情况下整段核发
建设项目涉及的集体土地征地补偿安置结案、征地房屋补偿结案、被征地人员就业和社会保障结案、国有建设用地签订收回补偿协议及其房屋征收补偿完成后，即对土地、房屋、人的补偿都完成后，市、区规划资源部门可以同步核发。
2、特殊情况下整段容缺核发（告知承若方式）
当项目对土地、房屋、人的补偿暂时无法全部完成时，通常情况下土地补偿最先完成，主要障碍是房屋拆迁遇到“钉子户”或者在落实人员保障工作中涉及镇人社部门与农户的商谈、签约等环节存在不确定性。
针对上述情况，《工作程序》明确了对于有特殊工期要求的重大项目，个别征地房屋补偿协议或国有土地房屋征收补偿协议或国有土地收回补偿协议难以达成的，在满足征地补偿安置结案、用地单位已将被征地人员就业和社会保障费用支付给镇（乡）人民政府或街道办事处、收回国有土地已批复并公告和通知（划拨土地公告满1个月、出让土地公告满6个月）、责令交地决定书（或房屋补偿决定）已作出的条件下，由有关镇（乡）人民政府、街道办事处出具相关情况说明并经区政府同意，且建设单位承诺先期施工不影响被征收权利人和利害关系人合法权益的，可以采取告知承诺方式同步核发。
3、特殊情况下分段（区）核发
在无法采取整段核发和容缺核发方式的情况下，考虑了分段核发的情形。对于有特殊工期要求的重大项目，建设单位可分段（区）凭《土地权属调查边界确认单》开展用地权属调查。市、区规划资源部门可根据建设项目设计方案的完整性、征收补偿实施情况，凭建设单位支付补偿费用的财务凭证、经区政府同意的镇（乡）人民政府或街道办事处关于征收补偿实施情况的说明，分段（区）核发。
（三）竣工规划资源验收阶段
对于容缺采取告知承诺方式或分段（区）核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的有特殊工期要求的重大项目，考虑在竣工规划资源验收阶段进行收口，即要求相关土地房屋征收补偿全部完成及社会保障落实到具体人员后，方可通过竣工规划资源验收。
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