胡先生看中了一套总价300万元的二手房，他自信满满地以为，自己的资质优良，又是首套房，按照上海首套房65%的贷款比例计算，可以获得195万元的贷款，自己只需要支付105万元的首付。
然而最终，胡先生仅获得了169万元的贷款，与预期相差不少，只得咬咬牙问亲戚朋友东拼西凑了些钱补上缺口，才终于置业成功。
为何胡先生没有获得自己预想中的贷款额度？原来，银行计算贷款额度时，采用的并非房屋的合同价格，而是二手房评估价。
二手房评估价
二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的价格挂牌，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价；然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
在银行贷款审核中，如果评估价低于合同价，则贷款额度按照评估价计算；反之，则按照合同价计算。以上事例中，由于银行请评估公司估得房源价值为260万元，因此导致了胡先生获得的贷款额度，也是按照260万元的评估价计算，比预想的低了不少。
影响二手房评估价的主要因素
房屋自身因素
主要包括，房屋自身的房龄、套型、楼层、朝向等。
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环境因素
包括小区的物业管理、绿化景观、周边商业配套、交通设施等。
在这些要素上的不足都容易成为评估时的减分项。特别是一些房龄较长的老式房屋，往往兼具多个减分项，评估价很容易与成交价格出现较大程度的偏差。
未雨绸缪，方能防患于未然
在购房合同签订后，如果购房者因为未能获得足额的贷款造成了资金缺口，又无法及时将其填补，那不但不能如愿购得房屋，并且还会承担合同中所规定的违约条款，蒙受经济损失。
因此，购房期间，对于贷款额度问题，应早作准备。特别是购买房龄较长的二手房，或者处于市场波动较大的时期，尤其需要警惕。
