2017 年以来，
全国各地出台的楼市相关政策近 180 次，
限购、限贷、限价、限售、限商，
楼市开启“五限时代”，
调控力度和广度均前所未有。
2018年的房地产市场将何去何从？
房地产税改革将带来什么影响？
上海楼市又将发生怎样的变化？
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网易对话链家聊楼市
上海链家首席市场分析师张月
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Q
调控持续升级的 2017 年为房地产市场和整个经济大环境带来怎样的影响？
整体按调控执行时间，先调控的基本都是低位企稳，后续跟进的正逐步进入调整期。
北京、天津等前期调控力度大的城市市场在低位企稳，深圳、上海的调控升级实际是从2016年4季度开始，收紧的信贷环境使得市场总体保持平稳。广州、成都、大连等城市的二手房市场进入调整期。
房企从拿地到销售的规范、经纪机构的联合整顿以及交易个体对市场不理性预期、不理智购房等等，都得到了控制，这对整个经济环境起到了稳定的作用。
衡量房地产对经济的增长应该从房地产投资转向房地产消费，从而让房子回归居住的属性，这是我们对整体房地产市场的定位的一个判断或者说期待。
Q
2018年，政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗？
过去的一年里，全国主要城市都经历了被称为“史上最严厉调控”，表现在密度高、力度强，所以2018年的侧重点，主要是在这个最严的基础上，去注重更多偏长效和“柔性“的措施。
租售并举的多元供给体系，在购的制度持续加码和完善后，租的制度却刚刚开始，未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步，会进一步激活上海新的居住活力。
在二手房市场方面，要让首套刚性需求，在政策上继续保持倾斜，对改善性需求平稳释放，每年保持稳定的交易量，防止市场一致性预期的强化引起市场急涨急落。
在发展租赁方面，增设纯租赁地块的供应，是增加租赁供给的有效途径，但需要在未来几年方能逐渐形成真正的租赁住房供应。
解决当前的租住问题，仍需靠存量租赁房屋的规范化管理，一是C端的管理：上海拥有2400万常住人口，有超大规模的租赁需求，租赁供应量核心还是靠个体房东来提供；二是B端的管理：预计未来三年，机构代理租赁房屋规模会达到60万套以上，规模成长以后，品质和效能否带来同步上升，需要更多的细节智慧，同时更需要扶持与配套激励。
Q
目前上海“五限”中占了“四限”，仅无“限售”。目前 50 多个城市实行限售的前提下，上海会跟随这些城市的步伐实行“限售”吗？
首先，已经执行的四限，上海和其他城市的区别：属于率先执行，力度最大的城市之一：
限购：5年连续社保或纳税，四个一线城市是一致的，最严的，其他城市是1-3年都有，比如厦门是3年，杭州郑州武汉成都一般是2年；
限价：新开盘来讲，不再出现追涨型高价盘、既有在售新盘涨价也基本绝迹。预售摇号制度配套执行，可以说上海这一年没有再出现过因为某个项目，而制造了恐慌购房或不理性行为，限价的效果在全国是比较突出的；
限商：停止新增审批、严控即将上市的、在建的和存量，明确商办不得在户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房。清查行动迅速有利；
限贷：也是相对比较严厉的城市之一。
其次，看效果,政策的主旨是让房地产市场更稳健地发展，控房价，我们对1128一周年，上海的房地产市场做了详细的盘点：
供应端的变的更稳，新房供应基本保持在可售4万套左右；
二手房业主的心态变稳，像临时涨价、签后违约这样的行为，极少出现；
房价止涨回落，11月二手房价相比去年同期下降6%左右；
新房因为交易区域结构和楼盘每个周期存在区别，均价体现尚不明显，但对于新开盘来讲，不再出现追涨型高价盘；既有已开盘涨价现象也基本绝迹。
整体上价格是止涨回归的主旋律；交易市场的变化，交易量下降明显，二手房每个月成交12000套左右，新房3000-5000套。
这会同步带来交易周期变长：3-6个月成交占比45%，成为成交主流；楼盘活跃度降低：二手房有成交的小区每个月在5000个左右，相比去年同期少了1300多个，热盘转冷、冷盘休眠；租售并举的配套措施在上海有明显落地，7月下旬开始推出纯租赁地块，4个月时间占到了2017年前11个月全市住宅供应的14%左右，预计可以形成至少1.8万套的租赁住房供应。
所以，在当前上海已经是全国最严之一、最关键是效果也比较明显的情况下，再去特别出台一个限售，可能性是比较小的。
Q
房地产税改革后，未来的赋税侧重点会落在哪一环？
房地产税则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。（房产税其实早就存在，《中华人民共和国房产税暂行条例》从1986年10月1日开始实施，至今还适用，只不过征收对象是厂房、经营性用房等，而对居民自用住宅是免征的。）
中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。
保有环节是房产税和城镇土地使用税两个税种。房地产行业税收总额中，保有环节税收贡献不超过5%。结构呈现明显的“重建设交易、轻保有”的特点，所以未来在保有环节加大调整力度，这有政府相关的表态，也是民众普遍的预期，对个人征收房产税，政府相关发言人已经明确，正在立法规划阶段。
Q
从长远看，房地产税征收对中国经济发展有什么助力？
主要是被赋予调节收入水平、增加财政收入的作用：
1）抑制房地产市场中的投机炒作，减轻通胀压力，减轻乃至避免经济衰退和经济危机；
2）规范诸多市场经济参与者的行为：房产税的出台计划，实际上已给出了一个信号，市场各参与主体的判断和行为也因此有所改变；
3）我国收入分配的差距越来越大，房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了差距。征收房产税一方面可以调节财富分配；另一方面，征收可以促使高收入者减少房地产的需求，进行房产这一重要的社会资源的调节。
对于房地产调控的作用，更多要看具体的征收对象、征收标准，根据目前政府公开信息所透露的“立法先行、充分授权、分步推进”，每个城市根据自身情况，很有可能在征收标准和征收时间上是有区别的。
Q
2018 年的房地产市场改革重心将落在何处？
供给侧改革-供地改革：租购并举体制的落地方向之一，比如说上海的纯租赁地块供应；
住房供应改革：比如北京在保障房和商品房以外，增设了共有产权房。我们会把这些信号动作，看作是2018年房地产市场改革的方向之一；
租赁改革：在购的制度持续加码和完善后，租的制度却刚刚开始，未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步，包含租赁立法、租赁管理等等，让租赁的地位、品质、服务都得以提升，才能让租购并举的民众信心更足；
财政改革：我们刚刚一直在谈房地产税，那这个改革是是在规划阶段，是都在2018年开始实行，这目前来看可能性并不高，但是未来必然之行，我们不妨从现在开始有这个预期。
附：一图解读
上海房产税缴纳注意事项
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