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购房资质、贷款权限、户口问题，二手房交易错综复杂。小则物业交割发生费用争执，或上家户口迟迟不肯迁出，大则半路“杀出”共有产权人无法交易或是订金不保，延误购房良机。对于大多数普通购房者而言，房产交易中隐蔽 “坎阱”难预判，应该如何在实际操作过程中加以规避？
链家说
二手房交易 “坎阱”多 如何避免“中招”？
本期嘉宾
链家市场研究中心首席分析师
张月
交易管理中心
吕辉彪
生活中，很多购房者看中一套房子，可能会着急想将房源定下来。这个时候有哪些风险值得特别留意呢？
购房者在急于锁定心仪房源的时候，通常会忽视一些重要的条件：
1、自身的购房资质和贷款资质：在签署相关买卖合同前，购房者必须先确认本人是否具有本市的购房资质，如果自己对政策不清楚，可以咨询经纪人当前本市限购政策，让经纪人给予合理的建议，如果个人或者家庭情况较为复杂不能确认的，经纪人也可以陪同购房者前往社保部门、税务部门等相关机构调查相关记录，以便于预判购房资质。
2、房屋相关信息调查：购房者在签订相关文书之前一定要仔细了解房屋的情况，包括但不限于房屋产权信息、物理信息等，产权信息如：房屋权利人、产证登记建筑面积、竣工日期、房屋类型、租赁信息、抵押信息、权利限制信息等；物理信息如：房屋的采光、通风、周边环境等。住房按揭贷款是正常的向银行的借款行为，但是买卖双方需要提前沟通和协调好还款及注销抵押时间，以免影响交易。
所以建议购房者一定要理性购房，在把所有信息了解清楚后再签订相关合约，以免造成违约。
除了购房资格的确认外，贷款资质方面，消费者又需要注意哪些问题？
如果需要通过银行按揭贷款买房，则需要确认自身情况是否符合本市贷款政策，需要特别注意的是，贷款额度是由银行根据购房者的借款行为、征信、银行流水、房屋评估价等多方面进行综合审批，放款时限也是由银行根据实际情况调整。所以我们建议买卖双方在购房资金的付款时限方面审慎判断，留有足够余量，一方面避免购房者造成违约，一方面避免影响卖方的对款项的使用，从而延误了正事。
确认了资质，办理完手续，是不是就意味着房屋能够顺利交接了？这个过程是不是也仍然会存在隐患？
房屋交接主要注意两个重点：
1、户口：出售方应在办理产权过户前就确保房屋内户口已全部迁出，交易双方可约定房屋内户口的迁出时间和违约责任，如有必要，可约定适当的户口迁出保证金。
2、水电物业费交接：在交接房屋时买卖双方应当场结算水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用，并对之前约定的家具家电进行清点交接，完成以上交接后，双方签署《房屋交接书》，经纪人会在交接房屋时到场协助办理。
3、其实，还有很多房屋隐藏问题，购房者靠自己是无法提前预判的。从来链家咨询的一些消费者这里，我们也了解到，比如说漏水等一些问题，往往得住进新房子后才能发现。严重的情况 ，可能最终还要买房人自己买单。那链家的建议是：第一，在购房合同中约定可能存在的房屋质量问题及处理办法。第二，在看房时应小心细致，必要时查一下物业的维修记录、也可询问邻里房屋相关信息。第三，经纪机构应该积极配合消费者看房、复房，从而规避一定的风险。
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