调控进入深水区，2018年上海楼市走势如何？

2017年，“房住不炒”和“租购并举”已经上升为国家战略，各地楼市均出台了相应的调控政策，上海的楼市调控也进入深水区。

今年上海的楼市出现：成交量价有所回调、土地低溢价出让等表象，而同时2016年的高低价项目也即将入市，那么这些综合因素会对市场产生什么影响呢？2018年上海楼市又将呈现怎样的走势呢？

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请用一个词或一句话解读2017年上海楼市或者预判一个2018年的楼市走势？

关键词： “三高”——密度高、力度高、关注度高

过去的一年里，全国主要城市都经历了被称为“史上最严厉调控”，表现在密度高、力度强，所以2018年的侧重点，主要是在这个最严的基础上，去注重更多偏长效和“柔性“的措施。

租售并举的多元供给体系，在购的制度持续加码和完善后，租的制度却刚刚开始，未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步，会进一步激活上海新的居住活力。

在二手房市场方面，要让首套刚性需求，在政策上继续保持倾斜，对改善性需求平稳释放，每年保持稳定的交易量，防止市场一致性预期的强化引起市场急涨急落。

在发展租赁方面，增设纯租赁地块的供应，是增加租赁供给的有效途径，但需要在未来几年逐渐形成真正的租赁住房供应。解决当前的租住问题，仍需靠存量租赁房屋的规范化管理，一是C端的管理：上海拥有2400万常住人口，有超大规模的租赁需求，租赁供应量核心还是靠个体房东来提供；二是B端的管理：预计未来三年，机构代理租赁房屋规模会达到60万套以上，规模成长以后，品质和效能否带来同步上升，需要更多的细节智慧，同时更需要扶持与配套激励。

首先，已经执行的四限，上海和其他城市的区别：属于率先执行，力度最大的城市之一：

（限购：5年连续社保或纳税，四个一线城市是一致的，最严的，其他城市是1-3年都有，比如厦门是3年，杭州郑州武汉成都一般是2年；限价：新开盘来讲，不再出现追涨型高价盘、既有在售新盘涨价也基本绝迹。预售摇号制度配套执行，可以说上海这一年没有再出现过因为某个项目，而制造了恐慌购房或不理性行为，限价的效果在全国是比较突出的；限商：停止新增审批、严控即将上市的、在建的和存量，明确商办不得在户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房。清查行动迅速有利；限贷：也是相对比较严厉的城市之一。）

其次，看效果，政策的主旨是让房地产市场更稳健地发展，控房价，我们对1128一周年，上海的房地产市场做了详细的盘点：供应端的变的更稳，新房供应基本保持在可售4万套左右；二手房业主的心态变稳，像临时涨价、签后违约这样的行为，极少出现；房价止涨回落，11月二手房价相比去年同期下降6%左右；新房因为交易区域结构和楼盘每个周期存在区别，均价体现尚不明显，但对于新开盘来讲，不再出现追涨型高价盘；既有已开盘涨价现象也基本绝迹。整体上价格是止涨回归的主旋律；交易市场的变化，交易量下降明显，二手房每个月成交12000套左右，新房3000-5000套。这会同步带来交易周期变长：3-6个月成交占比45%，成为成交主流；楼盘活跃度降低：二手房有成交的小区每个月在5000个左右，相比去年同期少了1300多个，热盘转冷、冷盘休眠；租售并举的配套措施在上海有明显落地，7月下旬开始推出纯租赁地块，4个月时间占到了2017年前11个月全市住宅供应的14%左右，预计可以形成至少1.8万套的租赁住房供应。

所以，在当前上海已经是全国最严之一、最关键是效果也比较明显的情况下，再去特别出台一个限售，可能性是比较小的。

首先，对长租公寓的未来，有两个基本判断：

判断一，整栋集中型物业实质是分散型运营：整栋物业作为长租，在条件和供应商的限制相对更多，因此即使能够经营多个长租公寓，实质物业也是分散化的，所以说整栋的规模很难有巨量规模的运营商。所以说，整栋长租公寓考验的是企业全面的运营能力。

其次，长租公寓还处在投入期，且长期处需要重投入： 长租公寓这个细分行业才刚刚开始，真正的服务竞争力差别、商业模式都还没充分展现，还未达到盈利的阶段，链家对长租公寓的定义关键词是“重度服务业”，需要长期的用心培育和投入：消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等等。所以长租公寓经营属于重度的服务业，要在线上和线下很深度地去运营，线上优化消费者效率，但服务更要落地。举例来说，哪怕提供较好的保洁服务这一项，要想做到满意也要管理的非常细致。如果这些解决不了的话，消费者体验就不会好，体验不好的话整体经营效益就不够。

基于这两个判断，对长租公寓未来的出路总结是：这并不是一个迅速赚钱的捷径，而是一个长态与常态的经营，一是有长期回报的期，二是持续的投入和服务。这是核心的出路，另外：1、整个细分行业已经在开始创新试水，诸如REITs和证券化金融创新；2、政府的政策扶持，如在税收上的减免；建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以起到一定程度减轻运营负担的效果。

首先我们看2016年高价拿地多不多的问题：上海一共有7个区县是这两年都有地块推出（宝山、崇明、奉贤、嘉定、浦东、青浦、松江），其中奉贤、松江、嘉定、青浦四个区县的楼面价，所以能够看出，2016年的主体供地，地价是比较平稳的，高溢价主要是静安1块商住类型、虹口1块宅地、再有就是浦东有几块，这里面其实主要是浦东，今年新增供应6块，占地面积总和32万多平米，是超过去年的一个供应量。所以，地块入市供应正在调节中高地价的问题，区域整体的持续供应一是量会保持；二是中低品类会进入。所以不会因为曾经的个别高价地块，让整个区域形成卖价高的情况。而且还有一个后招，那就是限价。

总体来看，2017年房价得到抑制是事实，未来稳定措施也是多层面部署：一是调控政策依然深度调控市场：落实房住不炒的基调，住建部等开始价格联合检查、新建商品住房预销售管理等等。二是租赁政策落地代表了租购并举的继续深入；包括上海集中推出纯租赁地快供应。那这些短期措施和长效机制在2018年会深度运行，对房价稳定会起到应有的作用，所以我们预估明年房价总体还是以平稳为主。

短期开盘的区域特性可能会影响到整体均价的波动，比如中环内短期新推盘比较多，所以这种均价会上去，但实际价格是稳定的，这个概念。

推荐项目的话，我是这样看的，现在的一二手市场边界实际更模糊，这主要是体量量级造成的，一个是可售量、一个是交易量，上海大概一二手比是1:3-1:4 。这个概念的意思是无论刚需还是置换，在计划购房阶段，几乎是要一二手都看一下，才能更为精准的锁定自己的需求。

那刚需推荐450万以下总价的盘，置换的细分需求比较多，我们主要推荐首次改善的主流，即以小换大，100平米以上、600-800万以上，有很多细分总价的盘，二手符合条件的盘有5000多个、新房在售的盘也有1700多个，所以还要结合卖方自己的实际情况和需求，链家会单独出一个2018年买房地图供大家参考。

2018年整体是一个景气指数比较良好、交易指数一般的一年：

景气在于2017年房地产销售面积、销售额、标杆房企业绩均刷新历史记录，这会让2018年的抗压能力比较强，整体运转比较好。

交易指数一般，在于成交转化难度变大，主要是认房又认贷背景下，成交周期普遍较长，这是政策、预期、市场、联动全方位影响的，客群心态会有差异，总体来看，属于潜力需求仍在，但转化为成交的受制因素太多。

三是上海整个楼市的前景，在于城市的前景，上海卓越全球城市的战略定位，以及配套的国家级开发区、国家级经济新区等等十余个国家级的定位，这些是我们判断整个城市中长期楼市或者是说居住前景的重要依据。

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