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根据上海链家的挂牌数据显示，在9万多挂牌房源中，有约三成以上的房东售房原因在于置换。
“置换”这一行为会是对市场购买力的深挖，逐渐成为上海二手房地产市场的有生力量。而在这部分置换客群中，上海链家数据分析发现，其中有近55%的群体选择在同环线内置换房屋。而除了这部分置换客选择环线不变情况外，另一部分置换客群的迁移行为受年龄变化的影响，居住地内迁和外移都呈现出一定的周期性的变化。
链家说
房屋置换，成为一些购房者倾向的选择
他们的房屋置换轨迹将如何变化？
置换客群随着年龄的变化，住房置换也存在一定的规律。
那具体的年龄阶段是如何分布的？他们有哪些特征？
从置换年龄上看，置换客主要有两个小高峰，第一个小高峰在35岁左右，第二个小高峰在55~65岁。
根据上海市人口普查的生育率数据，置换客的数量在各个年龄段的分布与生育率的走势是基本一致的。
生育率在28岁的时候达到最高，根据这个数据，基本可以推算，第一个置换小高峰大概是在孩子6-7岁的时候，也就是孩子上小学的时候。而第二个置换小高峰，大约是孩子27、28岁的时候，也就是孩子准备结婚生子进入人生下一阶段的时候。
因此，换个角度来说，上海的置换群体有一大部分是为了改善孩子的生活条件。
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在不同的年龄段，置换的需求也会有变化。
那这个“需求结构”是怎样的？
不同年龄层的需求也不一样，70年以后出生的人，置换需求更多是为孩子创造更好的学习生活条件，或是离工作地点更近，更好的周边配套，因此他们更倾向于小房换大房或者外环往内环方向迁移。
当然，由于财富积累水平的不同，换大和内移往往难以同时兼得，这里就需要一个取舍或者多次置换；而年龄层较大的人群，他们的需求是居住的舒适感，另外也可以为孩子的成家置业留出部分财富，因此这一人群的置换需求趋势则正好相反，以大房换小房为主，通常中内环往外环郊环迁移。
但整体上看，置换距离都还是比较近的。平均置换距离不足10km，1/4的客户置换距离不足1km，甚至有接近10%的客户只在同小区置换。
也说明，大部分人还是有一定的“恋旧”的想法，置换的需求也更多得来自于房屋自身的属性。
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我们关注的主要是置换群体的类型和需求，
那在上海各个区域中，哪些板块会更受置换者青睐呢？
置换密度大的区域有三种，第一种是迁入迁出量都很大，有大量的置换客买入，也有大量的房东卖出，比如古美、三林、金桥等，这些都是上海市成交比较热的板块，经济发展迅速，周边配套也不错，最重要的是在这些板块里的小区的属性比较多样，有比较便宜适合刚需人群的公房，也有条件较好适合置换的次新商品房，因此置换客的流动比较大。
第二种是迁入量大而迁出量小的，这些区域的主要特征就是更多的人在选择改善住房的时候会选择在这里，并且住在这些区域的人不太愿意离开，这些区域大多是高端社区的聚集地，比如陆家嘴、古北、联洋等。
最后一种是迁出量大迁入量小的，比如月浦、西渡、丰庄等，这些区域偏外围，房价相对较低，大部分是刚需的首选，而后续置换的时候，考虑到各类配套、交通等问题，则会更多得选择离开这个区域。
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