链家&腾讯｜直播：预热3.15 上海租房大调查！

一年一度的“3·15国际消费者权益日”即将来临，随着消费者自我保护意识的提升，维权意识日益高涨。作为与民生关系最紧密之一的房地产行业，不论是买房还是租房，虚假房源、合同欺诈、房东坐地起价、乱收费等乱象一直存在，并困扰着消费者。此次，上海链家携手腾讯大申网，为您倾情奉献直播节目“品质消费 美好生活”之租住篇——租了房，却租不来安心。与专家面对面，为广大消费者的租住问题答疑解惑，助力您打造有品质的租住生活。

上海链家首席市场分析师张月，应邀出席此次活动。首先，让我们带您一起来了解一下沪上租房市场的大数据吧！

详情请点击视频观看

▼

租房比例

中国目前城市有22%的人是住在别人的房子里，预计未来5~10年这个比例会达到35%，城市越大，比例越高。 预计上海这一比例是25-28%左右，也就是将会有超过600万人选择租房住。

租金情况

春节后首周，套均租金为4965元/月，随着看房人数的增多，房客源比逐渐减少。次周，套均租金达到5109元/套，上涨约2.9%。依照去年的租金走势，上涨趋势会继续维持1个月左右，最高涨幅可能会比春节后首周高5%~10%。

火热程度

1.成交最高：从成交量来看，春节后，约51.9%的客户租房集中在浦东、闵行、宝山和松江四个区域，其中，浦东区的租房成交量占比最多达到23.9%。

2.客户最多：从看房人数来看，浦东、闵行、宝山和松江四个区域的看房人数最多，占比合计可以达到54.9%，其中，浦东的看房客户数量占比可以达到25.0%左右。

3.房子最热：从每套房源看房的客户数量来看，全市平均每套房的看房客户组数是3~4组。而徐汇区、静安区和黄浦区目前平均每套房都有4~5组客户看房，看房热情相对比较高。

性价比高

我们看来租金是一个居住消费指数，租金与价值整体上来看是呈正相关的， 针对不同需求的客户，同一房源的价值各不相同。

所以多数情况下我们看到的租金呈现是这样的：目前来看，租金相对较低，交通方便（有地铁站），可选择性较高-房源量多，尤其是房龄比较新装修比较好的、通勤时间在1小时内—姑且以到周边最近商圈的时间来看，四个基本要素都满足，是大家期待的高性价比区域。

高性价比小区基本要素列表

数据来源：上海链家市场研究中心

房型情况

春节后，客户相对比较青睐小面积段，一房的看房客户比例和成交占比分别是48.6%和48.3%，两房的看房和成交分别是27.5%和30.0%。

这意味着，具体来看春节以来两周内平均每套一室户有4~5组客户看房，两室户有3~4组客户看房，高于其余房型的平均水平。

长租公寓市场我们要一分为三去看，由长租市场中的散租房源代理、长租市场中的集中式公寓、未来纯租赁地块兑现成的长租。可以说长租本身有自己的障碍，这三块各自有自己的局限性，但是拿到整体租赁市场，又会有一些优势和影响。我们主要从各自的规模、品质 、产生的预期、对标的租赁人群四个方面来评估。

散租房源代理长租：

目前我们预测这块全上海的市场保有量超过30万间，规模上看是不算小并且是在持续高速成长的，也正因为发展比较快，所以这一块的产品也不太一样。已经标准化的，以自如友家为代表的，在装修和服务上统一的，不超过一半的房源。这类房源会对普通个体房东尤其是房子的配置相对比较低的形成一定的压力，甚至需要考虑靠加大投入或降租金去出租。那另外一半没有标准化的，实际是对于业主来说多了一个资产管理省心的渠道，对于客户来说，跟普通租赁市场的产品是没什么区别的。

集中式公寓：

目前我们预测规模在7~8万套左右，近期我们也对其中18个集中式公寓品牌，约3万套左右房源供应做了一个摸底。对于租赁市场主要有3个影响：

1.租金对标主流租房群体，弥补了中低端供应的不足。租金在2000~5000元/月占74.2%（如图），这个规模跟同类租金的普租交易规模相比约为1：40左右，只能说是补充，还不到冲击的体量。

数据来源：上海链家市场研究中心

2.品质及服务带来的溢价率是租客可以接受的，吸走了一批区域相对最能接受高租金的租客：总体跟周边同类房源比较，溢价率集中50%~60% 之间，平均48%左右。

五大商圈长租公寓与普通住房租金对比

数据来源：上海链家市场研究中心

（以浦东金桥商圈——魔方公寓金桥项目为例）

魔方公寓金桥项目的房型主要是20~25平米的一房，租金在2400~3200元/月。周边距离地铁更近的金鹏苑、贝尔新村等小区，面积在50平米左右的一房租金在4000元/月左右，房源量较少。周边金桥和苑小区70~90平米两房，租金在5200~5500。金桥一景小区90平米以上的三房5200~8000元/月。尽管目前项目租金溢价率普遍在50%及以上，但长租公寓项目凭借其独立空间、装修品质、优质服务等，入住率达到90%以上。

选取魔方公寓及周边一公里以内普通租赁样本

数据来源：上海链家市场研究中心

3.中型和大型租赁社区的形成，整体来看，单体项目平均房间供应数为223间；具体来看，单体项目的房间规模多的达2000多间，不排除将来会有超万间的超级大盘项目出现，“租赁社区化”的大趋势会让规模上对区域普通租赁形成抗衡。

目前长租公寓客户群体为年轻白领为主，相对高的定价主要拼的是居住体验和服务。而普租房源，尤其是对于中大型的整租房源来说，客户群以家庭型和改善型租客居多，对于整个租赁市场来说，长租公寓与普租房源面向的租客群体存在一定的边界，互补远大于竞争。

纯租赁地块：

至今10个月上海已推出纯租赁地块29幅，规划新增租赁房源约1.9万余套。未来很可能形成特定集中式人才公寓，按照这个节奏，对缓解租赁市场压力会起到作用。

2017年7月至今上海市推出纯租赁地块分布

数据来源：上海链家市场研究中心

目前网上找房是一个非常主流的方式，我们看到链家租赁成交有超过40%的租客来源于链家APP，还有20%的租客来源于其他线上渠道，如今线上消费已经是一个核心诉求，但是质量上和体验上不算高，痛点比较多，核心是虚假房源和虚假房东两个问题，不同类型的网站会有一些区别。

分类信息网站：

信息多，也比较杂，网站官方对于虚假房源和虚假房东的筛查机制如果不够有效，对于租户来说，轻则浪费时间，重则可能会带来财务损失。

经纪公司以及长租公寓的企业官网和APP：

真房源依靠房源管理和楼盘基础数据的建设；房东的资料审核，是房源委托环节需要查验的。这两点如果做得不到位不及时，对租户的风险其实和分类信息网站没有什么区别，所以，最好选择有“真房源”保障的品牌经纪公司，即使遇到个别经纪人的虚假信息，公司也有官方承诺一定的赔偿。

目前每个区域都有适合不同租户类型的房源，客户租房最好根据自己的需求选择适合自己的区域。

例如，上班族主要考虑高性价比、交通便利、生活配套比较完善的近郊热点商圈，比如说莘庄、三林、周浦和老闵行等地；其中有部分客户会特别考虑租金，更倾向于选择租金较低的稍远些的商圈，比如说南桥和川沙；也有一部分客户会特别考虑通勤时间，对于这些客户来说，地铁的便利度对于客户来说非常重要，有较多房源且目前带看相对较少的6号线、7号线和8号线沿线可以成为客户重点考虑的方向。

而对于有老上海情结或者喜欢黄浦江景色的部分成功人士，可以去新天地、静安寺、黄浦滨江、徐汇滨江和陆家嘴等地租房；而对于经常出差的商务精英来说，徐泾的别墅是个不错的选择。此外，还有一些客户为了孩子上学或者老人就医而选择租房，这些客户可以根据学校或医院的地点择近租房。