近日，有媒体报道，李先生（化名）经中介公司居间介绍，与售房人签订二手房屋买卖协议，但在付了购房款和中介费后，才发现该房产已被法院查封，根本无法过户，令他因此损失100多万元！
存了多年的钱，好不容易买一套房子，等到过户的时候才发现，竟然被查封了！购房款交了，合同也签了，房子却可能没了，这该如何是好？
本期 “链家房产指南” 特邀上海链家风险控制部经理---陈宝海，一起来听听他的专业建议
什么是查封房
查封房是指房屋存在权利限制，因此这类房屋无法办理网签及后续的交易手续，一定要等到权利限制解除，即查封撤销后才可以走交易流程。
常见的查封房有哪些类型
查封房一般会分为两种类型：司法查封和行政查封。
司法查封是以司法机关（即法院）为主体进行的查封活动，举个例子：
行政查封是以行政机关为主体进行的查封活动，举个例子：
综合来看，司法查封更多的是因为债权债务的纠纷引起的，而行政查封更多的是违章搭建等问题引起的。
签前查封和签后查封的风险一样吗
签前查封是指在签署居间协议或买卖合同之前，房屋本身已经存在查封的限制信息。
所以签前查封，卖方本身应当是已知道查封的情况，但在买方签署协议时，并未告知，主观恶性相对较大。并且签前查封，买方实际支付的钱款大多为定金，损失相对较小。
签后查封是指在签署居间协议或买卖合同之后，房屋新增查封的限制信息。因为可能网签合同已经签署，买方可能已经支付了较多首付款，所以损失相对较大。
无论是签前还是签后查封，都是造成交易房屋出现限制信息，无法进行后续交易活动，风险后果是一样的。
可以用首付款帮卖方解封吗
如果用购房者的首付款来解封，那查封就撤销了，房屋可以正常交易，但是这种操作模式风险很高，不建议购房者如此操作。
在未签署正式网签合同前，就支付卖方大额首付，一旦卖方后期违约，买方可能只能按照定金责任来要求卖方承担责任，且定金责任最高不得超过合同价的20%。另外，如果后期房屋又出现新的查封，卖方仍然无力偿还，买方剩余的钱款也无法解决，最终可能会变成房财两空，房屋拿不到，已支付的钱款也追不回。
如何避免买到查封房
在购买房屋前，一定要求中介公司或者房东出示交易房屋的最新的产权调查情况，即一定要去交易中心拉取《上海市不动产登记簿》。
不小心买到查封房该怎么办
如果遇到了查封房，购房者有两种选择。
一是直接要求解约，并且要求卖方按照合同的约定承担违约责任。
二是要求继续履行合同。要求继续履行合同的前提，是需要将查封先行撤销。如果卖方能自行撤销是最好。如果撤销不了，买方可以通过提起查封异议来撤销查封，但需要满足如下条件：
如何顺利拿回购房款和中介费用
建议购房者选择有安心承诺的正规中介机构。如上海链家。
上海链家自2017年10月份推出八大安心服务承诺，其中的“签前查封，先行垫付”承诺：
从签署居间协议、交付小额定金，到正式签定买卖合同，二手房交易流程复杂，慢则数月，快也需要一个月左右时间，如果是多笔换房关联交易同时进行，则需要更长的周期。
在这个周期内查封的风险是偶发的，有时也是经纪机构主控不了的，所以上海链家要求每次定金、房款交割前，经纪人都必须做好房屋产权调查，这样做的确会让经纪人工作层面变得繁琐，但这也恰恰符合链家“慢即是快”的做事原则，防微杜渐才能确保二手房交易安全。
链家式安心，让您安居无忧！
