接受《第一地产》采访，豪宅经纪人揭秘高身价老洋房的买卖门道
上海链家
近日，链家豪宅事业部新里洋房的店经理邱泽柱化身徐姑姑，在接受第一财经频道《第一地产》栏目采访时解答了相关问题。
如同四合院之于北京，园林之于苏州一般，某种意义上，老洋房之于上海，是城市名片中韵味深长的一部分。它是稀缺的，甚至是唯一的。
这也注定了它的买家兼具多层次化和小众的特征：它的消费群体主要集中于高端精英人群，如资产雄厚的成功企业家，有着丰富海外经验的境外人士或海归族，影视圈、文艺圈的明星大腕等。
从过往交易情况来看，老洋房除了作为房屋自身的居住功能外，买家更多的需求倾向于资产配置，收藏需求大于自住。
与市面上流传的“老洋房不是你有钱就能买”的说法同出一辙，不能免俗地，地段，也是老洋房购买者主要的考量因素之一。
毕竟，就当前存世的老洋房分布区域而言，主要集中在徐汇、静安、长宁、黄浦这些市中心核心区位，而衡复历史文化风貌区刚好覆盖了这些重要区域，所以这个区域的老洋房尤受人们的欢迎。
比如说，湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、巨鹿路上的老洋房，无论是规模、数量、品相还是人文底蕴都属上乘。
一般，老洋房的花园面积在100平方米到400平方米之间，由于老洋房有独立的占地，所以花园也是老洋房价值的重要因素。
尤其是在喧嚣的、寸土寸金的市中心，这种空阔的、在自家庭院就可以实现的“结庐在人境，而无车马喧”的宁静生活，本身就是一种无价的异质化生活空间。
房子本身之外，老洋房是一段时光下的生活文化，承载了上海这座城市独特的韵味和气质，所以，对于老洋房买家来说：“是否依旧保持着那份古色古香以及原汁原味的老洋房味道，这个也很重要。”
交易后，对于品相上佳的老洋房，买家通常会选择原汁原味的保养，而对于部分居住几代人的祖产，里面的老物件在，就需要打理、修缮。
根据相关规定，上海全幢类的房屋交易，都是要进行一个评估，相关部门要核实一下土地使用年限是否还有效。
因为根据现在土地使用年限物权法规定，住宅是70年，很多老洋房是祖产出售，没有补土地出让金的话，就无法交易。目前上海在售的老洋房七、八成需要补缴出让金，而且这笔钱并不少。
“比如2016年我们成交过一套泰安路的老洋房，房屋占地面积243平方米，该房产购买者合计花了4200万元购得该物业，其中有80万用来补缴土地出让金。”
更有甚者，一些房子的土地出让金占到房子成交总价的10%左右。
与《安家》中房似锦半年之内成交好几套不同，真正的老洋房成交频率低且周期长，这是一段漫长的前期投入过程。
邱泽柱表示，常规交易周期在半年到一年左右，如果资产过大，周期甚至可能长达两三年。
为了更直观地体现老洋房的交易周期及频率，邱泽柱给出了一组数据，“整个上海链家过去3年的成交数量为8，最高的一笔为1.9亿元，从挂牌、推广到成交历时近3年”。
所以，老洋房业务能力过硬的徐姑姑，并不是一朝一夕就能练就，和链家任何一项业务一样，要想有所成就，需要工匠的精神和沉下心来精耕的勇气！
