置换找了小中介
婚房没买成却惹官司上身
杨女士是上海人，单身未婚，名下有一套50平的“老破小”，是父亲留下来的遗产，过户到她名下的，在老闸北。
杨女士谈的对象也是上海人，名下也有一套房子，但是在郊区。两个人的父母名下也都有一套自己住的房子。
现在两个人打算结婚，杨女士规划着把“老破小”卖掉，对象家里再出点钱置换一套婚房出来。
就这样，杨女士找到了家门口私人开的小中介，把自己名下的房子挂牌，同时也看起了婚房。
终于找到了一套心仪的房子。中介说，“这套房子市场价980万，咱们950万谈妥简直赚到了！赶紧先把定金交了！”
但是杨女士心有疑虑，名下有房产，自己其实没有购房资格，老房子万一没卖掉，岂不是有风险？
这边中介信誓旦旦地说“伐要紧，我可以帮你操作！你们先把30万定金付了，3个月后再网签。你们老房子地段好，这段时间有很多客户来看房，3个月内肯定能卖掉。到时候，房款出来了，购房资质也有了。”
杨女士听着心动了，加上自己看中的房子又那么有眼缘，所以就听了中介的话。当天付了30万定金，签了合同，还付了15万中介费。
事情进展很顺利，杨女士的房子也找到了合适的买家。能如意买到心仪的婚房，杨女士觉得是天意。沉浸在规划新房的幸福里，杨女士并不知道违约的风险正一步步向她逼近。
中介的一个电话，像晴天霹雳一样劈来：杨女士的下家突然改变主意，房子不买了！
杨女士一下子慌了，网签迫在眉睫，房子卖不掉，自己哪有资格买婚房！房子买不成，现在解除合同，也是自己原因无法继续履行合同，30万定金和15万中介费是没了，20%违约金也要自己背！
杨女士找到中介跟房东协商，房东说，“你再拿20万赔偿我的损失，我就解除合同，不然等着被告吧！”
情侣二人一同购买婚房，安置一个家，本是一桩美好的事，最后却演变成巨额的违约赔偿。杨女士一肚子苦水不知道向谁倾诉。
置换风险高、纠纷不断
首选有保障的中介公司
在二手房市场里，纠纷最高发的就是置换房问题。所谓置换房，就是指购房者自己手里有一套房，想要换一套面积更大、地段更好的房子，或者为了孩子上学换一套距离学校更近的房子。
在置换单中，还有可能遇到更复杂的连环单，购房者看中一套满意的房子，而这套房子的主人也同样处在“置换“中，就很容易出现以下问题：
一、购房资格问题
如果是像杨女士一样先买后卖的购房者，就很容易遇到因为自己的房子没有及时卖出，签约时无法通过购房资格核验，从而带来违约的问题。
二、购房款问题
大部分置换客都面临着卖房筹首付或房款的情况，如果卖房资金无法及时到位，也会直接影响自己的购房进度，增加违约的风险。
三、税费问题
在连环单中，前后环之间有严格的时间顺序。如果上一环交易无法按原定计划办理过户手续，就进行到下一环的过户流程，按照现行政策——满五唯一免交个人所得税，上一环的交易出售方可能需要缴纳高额的个人所得税，同时下一连环的买受方（即上一连环的出售方）交易的契税需要按照3%来缴纳。
综上，解决置换的难题，离不开有保障的房产经纪公司和专业的经纪人团队。购房资质，有专业的经纪人严格审核；购房款是否按时到位，有专业的经纪人团队依靠合作的力量，全方位宣传房源，实时把控交易流程；置换失败，有房产经纪公司帮忙兜底，绝不会让客户承担所有风险与损失。
而这些，正是链家所具备的。
挪用首付款作装修款
置换客身陷违约风险
江先生是链家的一位业主，2018年找到链家经纪人赖剑光挂牌。一年来一直处于观望的态度，直到今年3月份，因为女儿上学急需一笔钱款，着急将房屋出售。同时，自己也需要购入一套房子自住。
经过链家经纪人赖剑光和龙成的合作，3个月就成功帮江先生找到了买家，也找到了心仪的房子。
5月
江先生（卖家）与刘女士（买家）签订定金合同。
当天，江先生（买家）与王女士（卖家）也签订了定金合同。
6月
江先生如愿拿到自售房的首付款。其中40万用于女儿上学，剩下的钱准备用于交下一套房子的首付款。
中间出了个小插曲，因为江先生购买的房子为毛坯房，但置换过程中因为急着用钱并未留足装修时间。链家的经纪人龙成帮忙跟王女士沟通，江先生付完定金，王女士就把房子交给他了。
当时，王女士的房子里还有租客在住，赖剑光多次上门拜访，亲自跟租客沟通协商；因为对龙成、赖剑光服务的认可、对链家品牌的信任，即使损失了几个月的租金，王女士还是答应了提前交房。
上海链家 中海瀛台分行 高级经纪人 龙成 （左）
上海链家 汇成百色店 高级经纪人 赖剑光（右）
谁料到？这边，王女士还没过户就交房，而另一边，江先生竟然把本应付王女士的首付款用在了装修上？！
到了付首付的日子，江先生才反应过来自己要违约了？！他立即找到龙成，坦白了自己的情况。龙成当即联系购买江先生房子的刘女士，希望通过链家的“批贷时效T+0”服务，尽快把贷款审批给江先生。
批贷时效T+0
由上海链家代为办理的商业贷款，买卖双方将审批贷款所需备件资料准备齐全后提交银行，且通过银行确认，符合批贷条件后，当日即可呈现贷款批复结果。
通过这项服务，可以有针对性的解决当下购房过程中所面临的贷款审批时间长、不确定因素多等痛点，避免交易中因贷不了款造成的纠纷和违约。
6月底
江先生（卖家）与刘女士（买家）完成了过户手续。
因为江先生还没找到住的地方，又通过龙成跟刘女士沟通晚两个月，8月底交房。
7月初
王女士与江先生签订了网签合同。
8月
王女士与江先生完成了过户手续。至此，置换的两环全部走完了房产交易流程。就等着江先生8月底搬家、迁走户口。
因为工作原因，江先生一直没来得及迁户口，也没来得及搬家，硬生生拖到了8月31日，约定交房的最后一天。紧要关头，他想到了龙成。龙成接到江先生的电话，当即让他去办户口迁移手续，搬家交给他了。
随后，龙成寻求门店伙伴的帮助，一同帮江先生搬完了家。现在回忆起来，江先生还很感动，大夏天，几个链家小伙一起帮忙搬六七百斤的钢琴，“真的太感谢他们了！”
入住新家后，江先生特意制作了一枚锦旗，亲自送到龙成所在的链家门店，他感慨道“多亏了你们链家，买房卖房替我跑这跑那，操了不少心！”
江先生送来锦旗的当天，龙成在外带客户看房，江先生（中间）与龙成的商圈经理张杰（左一）、赖剑光（右一）合影。
在链家，不仅有专业的提供房产交易服务的团队，而且有强大的安心服务承诺保障，为房产交易保驾护航。
如果杨女士选择在链家置换房屋
还需要承担这样的风险吗？
2019年9月，上海链家正式推出升级后的十二大安心服务承诺，其中有一条——换房解约 损失补偿*（*号表示具体内容详见相关细则），当杨女士的下家违约，导致自身交易解约，最终需要向其买进房屋的上家违约，进而造成实际损失的，上海链家将向其补偿定金的差额部分。
截止2019年10月底，上海链家累计支付安心保障金达2.7亿元，帮24000多个家庭拦截了购房风险。
我们希望，通过全方位的保障措施，为消费者构建更加安全的房产交易环境，让链家的客户能够真切感受到自身权益得到保障。
正如链家COO王拥群博士所说：
“ 18年来链家不断改变，改变行业信息不对称的痛点，改变用户房屋交易的体验，但为客户服务的初心，链家自始至终都没变过。
我们希望通过推行和升级安心服务承诺，为消费者提供更多更优质的保障，同时倒逼链家内部管理优化、服务提升！”
迈向4.0新经纪时代，链家坚持用不断升级的安心服务承诺为消费者全方位兜底交易风险，坚持提升经纪人价值，让高学历、高专业度、高职业素养、高社区参与度的顾问型经纪人为客户提供安全可靠的置业计划，为每一个家庭提供更美好的购房体验。
