岁岁重阳，今又重阳。当我们把关注的焦点从二十不惑、三十而已，转向“银发人群”，不想承认的是——我们长大了，父母变老了。
有句老话说“父母在，家就在”。年轻一代，为梦行走远方，却依旧常记来时路——我们都想让父母享有幸福的晚年生活。
怀着满心的温情，上海链家研究院结合“银发人群消费现状”，剖析了他们置换老年房的偏好及趋势，以期给想为父母购置“养老房”的朋友们一些启发。
01
“银发一族”的消费潜力正在凸显
根据全国老龄工作委员会发布的《中国老龄产业发展报告》，2014~2050年间，我国老年人口的消费规模将从4万亿增长到106万亿元左右，占GDP的比例将增长至33%，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
再来看当下老年人的消费习惯，多方面的数据刻画出“银发一族”的新画像：
观念够时髦，行为够潮流
网购不再是年轻人的专属，“银发一族”越来越愿意尝试网上购物和移动支付，并且格外青睐智能化、数字化产品；
这届老年人“有钱有闲”
他们在自己的毛孩子身上出手阔绰，从更喜爱去大卖场以及专卖店给自己的“毛孩子”购买口粮中可以看出，相较年轻一代，他们更重视线下体验与店内服务。
保温杯里泡枸杞，论养生，姜还是老的辣！
医疗保健，依然是“银发经济”的主体。养生饮食、医疗保健品是“银发一族”消费的重中之重。
02
“银发一族”购房图鉴
根据数据来看，上海近三年来人口老龄化日渐加重，截至目前，60岁以上（含60岁，下同）的老年人口达518.12万人，占户籍人口的35.2%。
这部分的群体，购房需求占总成交的6.7%。其中，年龄最大的购房者是一位98岁的阿姨，全款购买了顾村公园板块一栋住宅（保利叶上海二期）。
80后仍然是购房大军的主体。30-40岁是结婚、生子、选校集中发生的年龄层，对购房的需求多样且密集。
60岁以上购房者画像
性别占比：女性购买力可观
上海链家成交数据显示，60岁以上的购房者，男性占比略高于女性。
但是从全年龄段男性/女性的购房占比来看，60岁以上的女性购房者占比高出均值2.6个百分点。
（原因是在年长人群中女性人数高于男性，占据寿命优势。根据第六次人口普查的数据，60岁以上女性占比52.2%，而男性为47.8%）。
户籍占比：沪籍第一，江苏籍第二
从户籍角度来看，近9成年长购房者为沪籍人口。除此之外，江苏、安徽、江西等省份的老年人在沪“购房力”也可圈可点。
“银发一族”购房偏好：以旧换新
符合大众认知，年长人群购房主要意图是置换老年房，对改善型房屋需求较全年龄段高，而对房屋教育资源的需求降低。
而改善的方式从置换数据来看，多为以旧换新（房龄新），房屋面积增加14.3平方米。
60岁以上人群都买了什么样的房子？
热门区域：浦东新区 NO.1
从热门板块来看，“银发一族”更喜爱中外环、外环外的房子，中环内仅世博板块一颗独苗。
而从小区偏好来看，热门选择有两种趋势，一种是距离市中心稍近、楼盘稍老的一房。二是外环外的次新房，以电梯房为主。
购房总价：300万预算买好房
超半数（51.2%）年长人群的购房预算在300万以内，购房预算均值相比全年龄人群少了约25万。
购房面积：60平的温馨小屋
由于预算受限，导致60+人群所购房屋普遍偏小，80.8%购买了90平方米以下的房屋。
中意户型：1房/2房小户型
一房、两房是“银发一族”购置房屋时看中的主流户型。对年长人群来说，南北通透、光照充足的住宅环境比卧室数量更重要。
中意楼层：低楼层，电梯房
在楼层选择的偏好上，年长人士与全年龄层存在巨大差异——年长人士因出行方便更倾向于低楼层住宅，而全年龄段选择5、6层的偏高楼层数量多。
年长人群购房购买电梯房比例达46.7%，高出全年龄水平7.3个百分点。而在无电梯的情况下，二层是最多被年长买房人选择的楼层。
购房贷款：88.4%全款购房
相较年轻一代，年长群体的消费习惯更倾向于“储蓄后消费”，全款购房的比例也远高于全年龄段水平。九成（88.4%）的年长人群选择了全款购房，高于整体水平67.3个百分点。
另外，对60+人群来说，房屋贷款申请难度随年龄增加而上升，也是老年人购房以全款交付居多的主要原因。
03
大数据指南，
300万的养老房怎么选？
房子是家的载体。想要父母安享晚年，一套安静、舒适的养老房少不了。哪里的养老房更适合购置？结合前浪们的置换经验，以及房产交易大数据，我们画出了几个重点：
同区域置换是主流
从上海链家成交数据来看，年长人群近半数(44.8%)置换在相同行政区，而同板块置换的比例为25%。
路径由市中心向城郊转移
通过置换房屋的环线变化来看，年长人群置换具备由市中心从内向外扩散的特征。其中，外环外成交占比突出，近4成(39%)的年长人群置换到外环外居住。
从行政区间来看，占比变动最大的是徐汇区(-5.2%)、松江区(+3.8%)和浦东新区(-3.6%)。
近些年的城市更新多发生在城郊，市中心房屋普遍存在老旧、线路老化，户型设计落后、车位数量稀缺。
而距离市中心稍远的区域存在绿化好、人口密度较小、物价水平偏低等优势，随着新兴发展区域的商业配套、生活设施日渐成熟，宜居性增加，对年长人群来说郊区比嘈杂的市中心更加宜居。
“以旧换新”的置换方式
超过六成 (62.4%) 的年长人群在置换时选择了“以旧换新”的形式。平均下来，置换后房屋建筑年龄较置换前“年轻了”4年。
置换后房屋总价略下降
从平均来看，置换后房屋总价均值是置换前总价的97%左右。（对全年龄段来说，置换后房屋是置换前的126%）
对30岁左右的购房人群来说，置换的主要意图是用更大的户型来满足未来宝宝降生/父母迁入养老等潜在的居住需求。但老年人家庭人口预期增加的可能性不高，置换后房屋总价呈现负增长。
你陪我长大，我陪你变老
九九重阳，感恩父母
愿天下所有的“老小孩儿”都能
老有所依，老有所乐！
链家，连接千万温馨家园。
