不可抗力的定义和法律依据是什么？
新冠肺炎疫情是不可抗力吗？
结合管控要求，为进一步解答房屋交易中的问题，上海链家法务中心特推出本期指引，结合真实案例，列举疫情防控期间房地产交易中不可抗力的适用情形，为房地产行业与消费者提供特殊时期的专业支持。
不可抗力的定义与法律依据
不可抗力，指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，一般来说，有自然灾害、政府行为、社会异常事件等几种常见情形。
我们想要了解某一情况是否属不可抗力，通常是因为发生了某一事件导致合同一方当事人无法按期履行，需要通过认定不可抗力来判断是否应承担违约责任。如果属于不可抗力，可以全部或部分免除责任，反之则应正常按合同履行。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
……
新冠肺炎疫情
是否可认定为不可抗力
根据上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
可以看到，上海高院的意见是因政府及有关部门采取相应疫情防控措施导致不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不可抗力。但上述意见并不等于所有涉及疫情的问题都可以被认定为不可抗力而免责，适用不可抗力还需满足诸多条件。
我们先通过两则房地产交易真实案例，来看看具体的适用规则。
【案例一】
宁女士购买郭先生名下房屋，双方签订了房地产买卖合同。因房屋设有抵押登记，故双方约定郭先生应于2020年2月7日前偿还抵押借款并注销抵押登记。
然而，2020年1月起因新冠疫情爆发，银行与交易中心推迟正常上班时间至2020年2月20日，导致郭先生未能按期完成还款及抵押注销手续。郭先生提出延期办理，于2月21日还款并注销了抵押登记，而宁女士却认为郭先生违约，一纸诉状将郭先生告上法庭，以郭先生逾期注销房屋抵押登记为由要求郭先生支付逾期履行违约金并赔偿损失。
法院经审理后认为，郭先生延期至2月21日办理系因金融市场延迟开市导致，认定属于不可抗力，郭先生无需为该期间的逾期偿还抵押借款行为承担违约责任，最终法院驳回宁女士诉讼请求。
【案例二】
王先生购买邱女士名下位于深圳的一间办公楼，双方签订买卖合同并约定需在4个月内办理过户手续。随后，邱女士前往香港工作。4个月后，邱女士未及时返回深圳，并辩称因新冠肺炎疫情原因，香港入关深圳需集中隔离，导致她无法在约定时间返回深圳办理过户手续，疫情防控措施应认定为不可抗力，自己不应承担违约责任。
法院经审理后认为，双方签署合同时政府已出台相关管控政策，邱女士理应对于合同的后续履行情况有合理的预期，留足隔离时间以防止违约，引用不可抗力作为抗辩理由缺乏合理依据，不可免责，最终判决房地产买卖合同解除，邱女士承担违约责任。
房屋买卖与租赁业务中
不可抗力的适用
理清了不可抗力的基本定义与简单的案例，我们来梳理一下，在二手房买卖与租赁业务中遇见疫情原因导致纠纷时如何认定。
（一）买卖场景
1、可以适用不可抗力予以免责的情形：
（1）因疫情原因导致所在小区/区域/城市封闭无法外出，而导致一方逾期办理网签/过户/交房等手续；
（2）金融市场延期开市导致出售方无法偿还抵押或买受方贷款无法正常审批；
2、无法适用不可抗力而免责的情形：
（1）一方身处境外或其他疫情爆发地区，因不愿集中隔离而拒不/未及时回沪履行；
（2）未被采取管控措施，但担心外出存在感染风险而拒不履行；
（3）疫情通常不会对金钱债务的履行产生影响，因此买受方资金困难，未及时备齐款项，逾期履行付款义务不能免责，但如果涉及到线上转账限额等支付存在障碍的情形，则可以结合具体情况来认定，但买受方需要提供相应的证明材料；
（4）已经因为其他原因发生逾期履行后，又发生不可抗力的，比如此前因为一方原因逾期办理过户手续，逾期后发生疫情导致无法办理过户手续的，不再适用不可抗力而免责。
（二）租赁场景
租赁关系中，因租赁合同签订后，疫情一般不会对合同履行存在影响，所以相对来说发生的纠纷场景比较少。
1、可以适用不可抗力予以免责的情形：
（1）签订合同后、房屋交付前发生不可抗力导致未能完成交房；
（2）租期届满时因疫情原因导致交易当事人或房屋所在小区封闭，无法办理房屋交接手续，但适用不可抗力予以免除逾期交房的违约责任后，房屋在被实际占用期间，承租人仍需支付房屋使用费用；
2、无法适用不可抗力而免责的情形：
（1）承租人资金困难，逾期履行付款义务；
3、非住宅类房屋的租赁关系中，因房屋商用性质的特殊性，如因疫情或疫情防控措施导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，人民法院可视情予以支持。
【总结】
在是否适用不可抗力的问题中，还是要严格按照构成不可抗力的四个必要条件综合加以认定：
1、不可预见，即在订立合同时，无法预见事件是否会发生。
2、不可避免，即当事人对可能出现的意外情况尽管采取了合理的措施，但并不能阻止其发生。
3、不可克服，当事人通过努力也无法克服意外情况所造成的损失或后果。
4、如果一方当事人迟延履行后再发生不可抗力的，则不能免除其违约责任。
只有同时满足以上条件时，才可以被认定为不可抗力，从而免除或部分免除责任。
遇到纠纷怎么办
从法律角度来看，需要先判断是否能够认定为不可抗力，如果不属于不可抗力，则合同双方仍应按约定正常履行，不按合同履行的一方需承担违约责任。如确属不可抗力导致，受到影响的一方需要及时通知对方并提供相应的证明，双方对后续的履行进行友好协商，明确交易是否能够继续履行。在适当延期或变更交易方案后不妨碍合同继续履行的，仍然能够推进交易，如合同目的已无法实现，或者继续履行对一方明显不公时，则可能构成情势变更，受到不利影响的一方可以与对方协商，协商不成，可以请求解除合同。
但是各宗交易具体情况不同，细微差异也可能导致认定结果不同，需要按个案情况判断。在房地产买卖或租赁场景中，疫情因素一般不会导致合同目的无法实现，大多数情况下，交易仍然可以继续。上海高院出具的系列问答也对涉新冠肺炎疫情的纠纷案件给与了裁判原则与处理方向：信守合同、促进发展，共担风险、利益平衡，依法调整、公平公正，注重协调、妥善化解。可见，在面对疫情导致的纠纷时，还是要向调解协商、互谅互让、共担风险、共渡难关的方向去努力，鼓励双方继续交易，当然，如各方当事人最终仍无法协商一致，则可以通过司法途径解决，由人民法院依法判决。
附：上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答 （点击查看）
