“一典百例”之房屋交易要登记

小顾与小钟签订房屋买卖协议，约定小钟购买小顾所有的两间平房及屋内附属设施，小钟支付购房款后搬入房屋居住，但一直未办理房屋过户登记手续。后小顾又将该房屋卖给不知情的老袁，并办理了房屋过户登记手续。老袁要求小钟腾房后未果，将小钟诉上法庭，法院在审理案件后认为，根据《民法典》第二百一十四条、第二百三十五条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋作为不动产登记在老袁名下，老袁对案涉房屋享有所有权，老袁作为所有权人有权要求小钟腾退案涉房屋。因此法院判决确认案涉房屋属老袁所有。

读完这则案例，您一定想问：

Q：小钟购买了房屋并已经居住为什么房屋不是他的？

A:根据《民法典》规定，房屋的物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。小钟并未办理房屋过户登记手续，因此该房屋所有权并不属于他。

Q：小钟支付了购房款并已经居住进去，到头来房子还是别人的，小钟可以如何维护自己的权利？

A：根据《民法典》规定，小钟和小顾之间的购房合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，小钟可以基于合法有效的房屋买卖合同要求小顾返还购房款并且承担违约责任。

我国采取不动产物权登记生效主义，通俗的说，在涉及像房屋这样的不动产应向房屋管理部门办理登记，登记的权利人才是房屋真正的主人。小钟与小顾签订购房合同并支付了购房款，却怠于办理过户登记，最终并未成为该房屋的所有权人，实在可惜。这也告诫我们，房屋交易后一定要及时办理过户登记手续。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。