小区电梯的广告收入，究竟应该归谁所有？
记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，业主有权按照《条例》确定的经营合同来协商分配物业广告收入、停车收入的比例，原则是公开公平。其中，物业广告收入等经营性收费由物业公司招商，业主可以相对少分；但停车收入等利用业主共有部分产生的收入，应当由业主多分。
未公开的小区广告收入有多少？
物业巨头布局社区媒体
小区的经营性收入归属主体是谁、是否必须公开，目前在成都还没有标准。
家住新里柏仕公馆的陈女士告诉记者，小区每年都会公开经营性收入，包括广告和租赁停车位等。“2020年小区结余资金平均到每户有200元左右，直接存入业主的物业费账户，相当于抵扣了一部分物业费用。”
而家住蜀龙大道的余女士则对小区物业收入的管理颇有意见。“小区业委会尚未成立，每到节假日都有前往周边景区游玩的市民把车停在小区地下车库，物业按照每辆20元收费，但业主群里，物业从未有提起过广告收入和停车收入的使用情况。”
让很多业主没想到的是，这笔未公开的收入，能在上市物业公司总收入中占据一席之地。
记者从一家国内知名物业服务集团有限公司成都分公司了解到，目前物业公司的广告等经营性收入的分配方式都包含在前期与开发商之间签订的物业服务合同中。“目前物业收入主要来自业主缴纳的物业费和广告等收入，目的都是为业主提供生活服务，扣除人力等成本后的净收益通常会和开发商按照五五或者四六的方式进行分成。”
采访过程中，物业公司往往回避小区经营性收入的规模和管理方式，但从几家上市物业公司的年报数据来看，社区增值服务以及社区传媒业务收入呈现出规模大、增速快的特点。
通过“中间商”打包上广告
每部电梯每周133元
电梯广告费、停车费这笔钱有多少？
依靠电梯广告业务“发家”的新潮传媒，2020年11月与上市物业公司融创服务签订了《新型社区传媒战略合作协议》，就共同推进社区传媒资源的业务发展“达成深度共识”。
记者在全媒通提供的一份成都电梯平面媒体资源表中看到，仅全媒通一家就在成都承包了6215个电梯/展示厅，共21520个平面广告位，还有1065个楼盘的16225个视频广告位。
一位全媒通销售人员告诉记者，目前平面广告和视频广告都按可以按周投放，100个单位起投，价格差别不大，但是也有最低消费。“电梯框架广告（平面的）是按周（7天一个周期）投放的，我们是100面起做的（100个点位，不是100部电梯，有的物业在一部电梯里装最多6面框架的）。100块框架每周的预算要10000元。而电梯视频广告是与其他客户一同全天轮播的，100块屏起投。15秒视频，每天轮播300次。每周每块屏50元，每周预算（低消）5000元。”
采访过程中，物业公司并不愿向记者透露广告收入的分成方式，深耕物业行业多年的成都市人大代表付天力告诉记者，物业可以选择将广告位统一打包出售，最好是按照一定比例确定收益分成。“比如，广告公司赚了多少，就要按照一定的比例将受益划归公共收入，比例可以由业主委员会确定。如果是按照固定金额分配，则像是把业主的利益一次性‘打包出售’，容易产生黑箱操作。”
专家建议：
小区经营性收入单独入账，业主按比例分成
事实上，许多业主提出了参与小区经营性收益分成的需求。《条例》中明确，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主公用。”
记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，业主有权按照《条例》确定的经营合同来协商分配物业广告收入、停车收入的比例，原则是公开公平。其中，物业广告收入等经营性收费由物业公司招商，业主可以相对少分；但停车收入等利用业主共有部分产生的收入，应当由业主多分。
据悉，目前很多物业公司没有主动公开这一笔收入，成立了业主委员会的小区在处理收入分配问题时也面临不专业和不透明的问题，大多数小区业主可能并不知情。
要实现收入使用的公开公平，资金账户是基础环节。值得一提的是，此次《条例》中特意新增了“业主共有部分收益应单独入账”的内容。起草小组相关人员提到，业主共有资金账户和业主委员会的资金账户并不相同，不能混为一谈。“业主委员会的资金账户时开展工作的经费账户，业主委员会资金账户的定位应该是业主共有资金账户的子账户。”他建议，对物业公司的广告、停车等收入，设定一个比例，按照比例归入到业主共有资金池。
泰和泰律师事务所曾雪表示，确定具体比例后，实施起来确实更方便，因为在实践中物业公司的合理成本具体是多少较难界定。
曾雪告诉记者，《民法典》第二百八十二条就已经规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
但在付天力看来，单一的比例设置对于解决问题也许并不合适。“每个小区的情况都不一样，我认为可以授权一定区域在一定范围内进行设置，同时考虑到不同小区的不同资金结构和运营成本。总的来说，之所以会产生小区广告收益，是因为业主创造了价值，业主显然有权利决定收益的分配。”
四川君益律师事务所律师徐斌告诉记者，成立了业委会的小区，可以通过业委会以业主大会的形式对物业广告收入的分配方式等做出修改，对于没有成立业委会的小区，业主同样可以发起公益诉讼，要求物业公开收入支出情况。
来源：四川在线
